Veranda in condominio che lede il decoro

Veranda in condominio che lede il decoro

Ivan Meo scrive…

La piccola camera da letto, recuperata all’interno di una veranda realizzata sul terrazzo di proprietà esclusiva, va demolita perché lede il decoro architettonico dell’edificio.

Il fatto.

Il condominio chiedeva la demolizione della veranda (della grandezza di 16 metri quadrati realizzata in alluminio, doghe di legno e vetri), posta sul terrazzo di proprietà esclusiva del condomino che la utilizzava come camera da letto. I motivi della richiesta si basavano su due elementi:violazione del regolamento condominiale e alterazione del decoro architettonico.

Di contro il condomino contestava la pretesa avanzata perché il regolamento di natura contrattuale non aveva una data certa e sollevava la prescrizione dell’eventuale diritto fondato sull’obbligazione di non facere. Condannata sia in primo che in secondo grado, la condomina ha riproposto le medesime eccezioni anche dinanzi alla Corte di Cassazione, sottolineando altresì come il giudice non avesse ricercato soluzione alternative all’ordine di demolizione della veranda.

La decisione.

La Cassazione precisa che le dimensioni del manufatto (16mq), rispetto all’intera massa dell’edificio, non contano perché l’opera incombendo sulla facciata dell’edificio, altera l’estetica dello stesso. Determinanti sono le fotografie rilevate nella perizia, dalle quali si evince che la veranda risulta del tutto difforme, con le linee architettoniche dell’intero edificio.

Visto che la lesione architettonica risulta evidente, aggravata anche dalla tecnica con cui è stata costruita la veranda, il Giudice non ritiene opportuno trovare una soluzione alternativa deliberando la rimozione dell’opera perché gli interessi della collettività condominiale non possono essere pregiudicati da innovazioni che compromettano la stabilità e decoro architettonico dell’edificio stesso.

La norma richiamata. L’art. 1122 cod. civ., modificato nel corso della riforma del 2012, per la sua collocazione sistematica, segue e si pone, in stretta connessione con gli altri due articoli dedicati alle innovazioni (artt. 1120 e 1121 c.c.) ed incidentalmente con l’altro articolo che regola il mutamento delle destinazioni d’uso delle parti comuni (art. 1117 ter c.c.).

La nuova formula dell’art. 1222 c.c. recepisce alcuni concetti elaborati dalla giurisprudenza e viene introdotto tra i divieti anche quello di arrecare, per mezzo di opere realizzate sulle parti comuni dell’edificio, non solo un danno, bensì anche il pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio. (La veranda è legittima solamente se la chiusura non sporge dal balcone)

Va fatto notare che il nuovo dettato normativo ha inserito una locuzione più appropriata quella di unità immobiliare, richiamando anche le parti di edificio oggetto di proprietà individuale.

Inoltre, il concetto di danno alle parti comuni dell’edificio, viene intimamente connesso al pregiudizio del decoro architettonico affermando che, devono considerarsi vietate ex art. 1122 c.c., le opere realizzate dal condomino nella proprietà esclusiva che comportino una lesione del decoro architettonico dell’edificio (ed è proprio questo il caso analizzato dalla sentenza in commento).

Il richiamo alla Riforma.

La Cassazione ha già avuto modo di interpretare il nuovo art. 1122 c.c. In tale contesto ha chiarito che il danno alle parti comuni ben può consistere nella diminuite possibilità di utilizzazione delle parti comuni da parte degli altri condomini. L’espresso richiamo a stabilità, sicurezza e decoro dell’edificio non esaurisce, dunque, le ipotesi di danno alle parti comuni: qualunque apprezzabile diminuzione delle possibilità di utilizzazione delle parti comuni, infatti, può essere considerata un danno (Cass. n. 53/2014). Sempre in tema di decoro (questa volta il manufatto incriminato era una canna fumaria) la Cassazione con sentenza n.18350/2013, menzionando il nuovo testo dell’art. 1122 c.c., ha stabilito che per decidere se l’opera debba ritenersi consentita occorrerà stabilire preliminarmente, se l’opera pregiudica l’utilizzazione in atto della facciata da parte degli altri condomini, intesa come prospetto dell’edificio. Se l’intervento sulle cose di proprietà esclusiva alterna l’estetica del fabbricato dovrà essere rimossa.

Conclusioni.

Posto che il decoro architettonico è un bene al quale sono interessati tutti i condomini, il Giudice dovrà adottare, caso per caso, criteri di maggiore o minore rigore in considerazione delle caratteristiche del singolo edificio accertando la preesistenza di una unitarietà di linee e di stile, suscettibile di significativa alterazione in rapporto all’innovazione dedotta in giudizio; infine dovrà verificare se sulla medesima unitarietà avessero o meno già inciso, menomandola, precedenti innovazioni. Infatti, la singola installazione non lede il decoro architettonico del fabbricato se quest’ultimo risulta già degradato da manufatti preesistenti (principio espresso dalla Corte di Cassazione con sentenza n° 26055 del 10 dicembre 2014).
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