Vendita immobili: a chi spetta il pagamento degli oneri

Vendita immobili: a chi spetta il pagamento degli oneri condominiali
Come si ripartiscono le spese condominiali in caso di trasferimento della proprietà di un immobile

La vendita di un appartamento nell’ambito di un condominio può essere fonte di contrasti tra l’acquirente e il venditore, in ordine al pagamento delle spese relative alle parti comuni.

A chi spetta il pagamento di tali oneri e come deve avvenire la ripartizione tra il precedente e il nuovo proprietario?

Poiché molto spesso l’atto notarile non dice nulla al riguardo, l’acquirente deve adeguatamente tutelarsi per evitare brutte sorprese, pagando spese che non aveva preventivato.

Cosa dice la legge e quali sono le regole applicabili in materia
Ai sensi dell’art. 63 comma IV, disposizioni di attuazione del codice civile, così come modificato dalla riforma del condominio, l’acquirente può essere costretto dall’amministratore a pagare gli oneri condominiali non versati dal precedente proprietario, poiché chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, insieme a quest’ultimo, a versare al condominio i contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

In base al principio per il quale il debito condominiale segue l’immobile facente parte del condominio, sarà colui che acquisisce il titolo di "condomino" a dover pagare le spese in questione, a fronte della domanda dell’amministratore.

Ciò premesso, vediamo ora se per il nuovo proprietario vi sono possibilità, e in quali casi, di ottenere il rimborso da parte del venditore, degli oneri versati all’amministratore.

Nell’ambito dei rapporti interni tra venditore e acquirente, come devono essere dunque ripartite le spese?

Solitamente il problema si pone allorquando l’assemblea ha approvato una spesa per l’effettuazione di lavori che al momento del trasferimento dell’immobile non sono ancora terminati o comunque non sono stati pagati. Questo è il caso in cui la delibera della spesa, l’esecuzione e pagamento dei lavori avvengono in differenti momenti temporali. Quale di questi momenti deve ritenersi rilevante al fine di determinare il criterio di ripartizione delle spese?

Con sentenza n. 8782 del 10 aprile 2013, la Corte di Cassazione distingue le spese a seconda che si tratti di lavori di ordinaria o straordinaria amministrazione e sulla base di tale distinzione individua il momento temporale cui fare riferimento per stabilire il soggetto cui imputare la spesa.

Le spese per lavori di manutenzione ordinaria, (ossia quegli interventi di riparazione, rinnovamento e sostituzione che non comportano aumento di valore dell’edificio) spettano a chi è proprietario dell’immobile al momento del pagamento dell’intervento.

Le spese per lavori di manutenzione straordinaria, (ossia quegli interventi di ristrutturazione che comportano innovazioni, migliorie e aumentano il valore del complesso immobiliare) spettano a chi è proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare che approva la spesa. Solitamente trattasi del venditore e ciò anche se i lavori eseguiti arrechino giovamento esclusivamente all’acquirente. In questo caso dunque, il nuovo condomino che si trovi costretto a pagare oneri e spese a lui sconosciute per non aver partecipato all’assemblea, sarà legittimato a richiedere il rimborso al precedente proprietario, trattandosi di spesa a lui spettante.

Tuttavia, specifica la Corte Suprema, resta ferma la possibilità per le parti contraenti, di derogare al principio di legge, pattuendo una diversa distribuzione delle spese che in ultimo potranno restare a carico di chi acquista l’immobile.
http://news.supermoney.eu/casa/2014/03/ … 74153.html