Nel nostro condominio abbiamo una vecchia caldaia che, ormai, ha fatto il suo tempo. Dovremmo procedere alla sua sostituzione e, contestualmente, installare le valvole termostatiche e la contabilizzazione. Sono sorte perplessità in assemblea circa i criteri di riparto, in quanto alcuni ritengono che debbano essere utilizzati i millesimi del riscaldamento e non quelli di proprietà. Non siamo d’accordo nemmeno sulla ripartizione delle spese per la termoregolazione in quanto ad alcuni di noi non sembra giusto dividere per millesimi. Come dobbiamo fare?
F.P.- LISSONE
L’impianto di riscaldamento non è costituito solamente da quanto vi è in centrale termica. Esso è composto da 4 sottoinsiemi:
1) produzione (caldaia eccetera);
2) distribuzione (pompa di distribuzione e tubazioni);
3) regolazione (valvole termostatiche); 4) emissione (caloriferi).
Il primo e buona parte del secondo punto riguardano beni comuni ai sensi dell’articolo 1117, comma 1, n. 3 del Codice civile. La parte terminale della distribuzione, ovvero dal punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, la regolazione del calore e l’emissione dello stesso sono, invece, di proprietà individuale.
L’ impianto deve essere considerato sotto due aspetti: esso è sia bene (gli impianti) sia servizio (il calore erogato). Ciò significa che per ripartire le spese ad esso inerenti occorre fare riferimento a due tabelle millesimali: quella generale e quella del riscaldamento (rispettivamente ai sensi dell’articolo 1123, commi 1 e 2, Codice civile).
Le citate tabelle, se contenute in un regolamento avente natura assembleare, devono consistere nella mera applicazione dei criteri legali di spesa. È nulla (impugnabile in ogni tempo, anche da chi ha votato a favore) la delibera che vi deroga istituendo diversi criteri di ripartizione. È, invece, annullabile (impugnazione entro trenta giorni solo da assenti, contrari ed astenuti) la delibera che, in ciascun rendiconto, dà concreta attuazione ai diversi criteri.
La deroga
Solo il regolamento avente natura contrattuale (firmato da tutti i condomini dopo il venire in essere del condomino oppure allegato al primo atto di vendita e richiamato in tutti i successivi per accettazione) può derogare ai criteri legali di spesa prevedendone altri, per la modifica dei quali occorre il consenso unanime di tutti i condomini. Solamente nel caso della contabilizzazione del calore, ai sensi del Dlgs 4 luglio 2014 n. 102 (per quanto attiene al servizio) la modifica dei criteri contenuti nel regolamento contrattuale (in quanto contrari a norma imperativa) può avvenire con la maggioranza dei presenti e almeno la metà dei millesimi.
I costi dell’impianto
In assenza di diversa pattuizione, tutto ciò che è riferito al bene (inteso quale impianto) deve essere ripartito in base alla tabella generale.
Ci si riferisce a tutto ciò che è in centrale termica e alle tubazioni che portano l’acqua calda all’interno delle singole unità immobiliari (sino al punto di diramazione) o nei singoli edifici (in caso di supercondominio). Occorre tenere presente il cosiddetto “condominio parziale” di cui all’articolo 1123, comma 3, del Codice civile.
In tal caso, se un bene (o parte di esso) serve solamente alcuni condomini, solo questi devono essere convocati, deliberano e pagano. Ne consegue che sono esclusi dal pagamento tutti coloro che non sono mai stati serviti dall’impianto. Per quanto attiene alle tubazioni per la distribuzione del calore, pagheranno solo quei condomini che da quella tubazione sono serviti.
Con la stessa tabella vanno ripartiti il compenso del professionista e tutte le spese di manutenzione straordinaria. Ciascun condomino, invece, dovrà pagare le opere eseguite all’interno della sua unità immobiliare (sostituzione o manutenzione dei caloriferi, le valvole termostatiche e i ripartitori).
Le spese per il calore
Diverso è, invece, il caso della ripartizione delle spese afferenti il servizio (erogazione del calore). In assenza di contabilizzazione del calore e di diversa indicazione contenuta nel regolamento contrattuale, la spesa deve essere ripartita sulla base della superficie radiante deputata al riscaldamento di ciascuna unità immobiliare (Cassazione, 26 gennaio 1995, n. 946).
In presenza, invece, di contabilizzazione, ai sensi del Dlgs 4 luglio 2014 n. 102, articolo 9, comma 5, lettera d), la spesa per il riscaldamento va ripartita sulla base dei consumi effettivi.
Tale voce va divisa in due sottovoci. Vi è anzitutto la quota a consumo, che va calcolata sulla base degli effettivi prelievi volontari di energia termica utile (quindi il solo calore prelevato da ciascun termosifone senza calcolare le dispersioni verso l’esterno o gli ambienti confinanti). L’altra sottovoce è composta dalla spesa per potenza termica impegnata (la cosiddetta quota fissa).
Essa comprende il costo che deve necessariamente essere sopportato per portare l’acqua calda all’ingresso di ciascuna unità immobiliare. Tale quota è composta dalle dispersioni di calore nelle tubazioni, dalla manutenzione ordinaria, dal compenso per l’eventuale terzo responsabile, dal costo dell’energia elettrica necessaria per il funzionamento dell’impianto.
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