Utilizzo fondi condominiali

Utilizzo fondi condominiali: L’interpretazione giurisprudenziale dell’art. 1135 cod. civ. n. 2 («l’assemblea provvede all’approvazione delle spese occorrenti durante l’anno») attribuisce una dimensione temporale alla gestione condominiale.

Il relativo rendiconto “annuale” deve essere approvato dalla stessa assemblea (art. 1135, n. 3).

La Suprema Corte, nella sent. n. 7706 del 21 agosto 1996, non ha quindi ritenuto possibili deroghe alla disciplina annuale della gestione del condominio.

Evidenziando anche il disposto dell’art. 1129 cod. civ. (nomina annuale dell’amministratore, il quale in base all’ultimo comma dell’art. 1130 cod. civ. deve rendere il conto della sua gestione, alla fine di ciascun anno).

La stessa Corte, con sent. n. 10815 del 16 agosto 2000, ha chiarito che «la disciplina del condominio all’art. 1135, n. 3 fa riferimento al rendiconto annuale, il quale, necessariamente, deve essere impostato sulla base del criterio di competenza».

Ma sempre l’art. 1135, n. 4 riserva all’assemblea anche il potere di approvare interventi di manutenzione straordinaria “costituendo, se occorre, un fondo speciale”. – Utilizzo fondi condominiali

Tale fondo di riserva può riguardare, esorbitando dalla previsione annuale, una pluralità di esercizi finanziari?

Dottrina e interpretazioni

In dottrina è possibile trovare soltanto pochi approfondimenti interpretativi particolari.

Umberto Loi, già procuratore generale della repubblica di Milano, ha evidenziato (Atti del convegno ANACI 28 febbraio 1997 Pianeta condominio “Costi pluriennali: accantonamenti e rendiconto”) che «l’espressione verbale dell’art. 1135 cod. civ. n. 4, oltre a essere ambigua se rapportata alle nozioni offerte dalla disciplina, è inadeguata nel momento in cui sembra prefigurare l’ accantonamento di somme da esigere nell’ esercizio per l’utilizzazione successiva».

Principio di chiarezza per i fondi condominiali

Ha chiarito, quindi, che per il principio di chiarezza che presidia il bilancio di periodo, il rapporto fra l’importo per le opere e per gli impianti oggetto di approvazione assembleare e i fondi deve essere messo allo scoperto, con una collocazione analoga a quella che normalmente si adotta per gli ammortamenti delle immobilizzazioni materiali.

Ciò in quanto non si tratta di esigenze diverse da quelle che si affrontano sotto il profilo gestionale in un’impresa di servizi di piccole e medie dimensioni per la collocazione dei costi pluriennali. – Utilizzo fondi condominiali

Alberto Celeste (L’Assemblea – Giuffrè 2004, pag. 67 e segg.) sottolinea che l’art. 1135 cod. civ. per la costituzione del fondo speciale in relazione agli interventi di manutenzione straordinaria, precisa “se occorre”, intendendo rimettere al giudizio di merito dell’organismo collegiale l’opportunità o la necessità di tale istituzione.

L’Assemblea, quindi, può precostituire un fondo «dilazionando nel tempo gli esborsi dovuti e rendendo più agevole per i condomini assolvere l’impegno di spesa, prevenendo morosità e ritardi che potrebbero bloccare o rallentare l’esecuzione dei lavori».

La specialità del fondo deve riguardare spese già deliberate, di contenuto espressamente determinato.

Alberto Celeste affronta anche il problema dei cosiddetti “fondi cassa” che tendono a garantire al condominio una costante presenza di liquidità. – Utilizzo fondi condominiali

«Nulla esclude che nel caso di insufficienza di fondi (preventivi insufficienti, esigenze impreviste o morosità per le quali non sia possibile attendere l’esito delle procedure per la riscossione forzata) l’amministratore possa utilizzare il fondo di riserva appositamente costituito dall’assemblea.

Oppure chiedere alla stessa l’integrazione dello stesso o la sua costituzione ex novo per sopperire alle esigenze di cassa».

E infatti la Suprema Corte, con sent. n. 13631 del 5 novembre 2001, ha ritenuto consentita una delibera assembleare con la quale, similmente a quanto avviene in un rapporto di mutuo, si tenda a sopperire all’ inadempienza del condomino moroso con la costituzione di uno specifico fondo cassa tendente a evitare danni ben più gravi nei confronti di tutti i condomini.

Non vi è alcun divieto di istituire fondi condominiali

I quali rimangono esposti alle azioni di terzi dal vincolo della solidarietà passiva, a condizione ovviamente che l’amministratore attivi le iniziative intese al recupero coattivo a carico del debitore.

Con sent. n. 8167 del 28 agosto 1997, poi, ha ritenuto che «nella legge non è dato rinvenire alcun divieto, per i condomini, di istituire fondi cassa per fare fronte alle spese necessarie all’esecuzione di opere di ordinaria manutenzione». – Utilizzo fondi condominiali

Si tratta di materia rientrata nei poteri discrezionali dell’ assemblea

Ciò sottolineando che si tratta di materia rientrata nei poteri discrezionali dell’assemblea condominiale, sul cui esercizio non è consentito il sindacato del giudice.

Il quale non controlla l’opportunità o la convenienza della soluzione adottata con la delibera, ma mira soltanto a verificare se la decisione costituisca o meno il legittimo esercizio del potere discrezionale dell’assemblea.

Interessante è la riflessione della stessa Corte sulla «compatibilità dell’istituzione del fondo cassa con l’interesse dei condomini al corretto funzionamento dell’ente condominiale.

Ciò risultando di tutta evidenzia che la disponibilità di somme, da parte dell’amministratore, gli consente di affrontare con maggiore prontezza e tranquillità l’ordinaria gestione del condominio».

Nel considerare quindi insindacabile la scelta dell’assemblea in termini di opportunità e convenienza, vista l’assenza di pregiudizi per la cosa comune (Cass., sent. n. 10611, 5 novembre 1990), la Suprema Corte ha sottolineato quanto segue:

«Diversamente opinando si attuerebbe una ingiustificata compressione dei poteri dell’assemblea, la quale rimarrebbe priva di qualsiasi pur angusta autonomia e dovrebbe esaurire il compito istituzionale riconosciutogli dall’ordinamento» (Cass., sent. n. 3463, 21 ottobre 1975). – Utilizzo fondi condominiali

Un potere specifico è quello che consente all’assemblea di costituire un fondo di riserva per l’eventualità di riparazione straordinaria; l’opportunità o la necessità di costituirlo è giudizio di merito dell’organo collegiale.

Si può costituire anche un fondo cassa in altri casi di necessità e urgenza (G. Branca – Commentario Codice Civile – Zanichelli 1982).

La legittimazione del potere decisionale dell’assemblea in ordine alla istituzione di fondi speciali sarebbe inoltre giustificata dalla circostanza che nel sistema normativo non sono presi in alcuna considerazione talune singolari situazioni giuridiche.

Le quali sono caratterizzate dalla inadempienza di uno o più condomini e dalla conseguente contrazione delle normali entrate.

Situazioni che non ricevono dall’ordinamento adeguata tutela, anche se sarebbe utile.

Le quali si risolvono nella impossibilità di fare fronte alla manutenzione ordinaria dell’edificio condominiale con puntuale rispondenza a una esigenza nelle relazioni sociali di sana amministrazione.

Il fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie (art. 70, disp. att. cod. civ) è “il fondo comune” che Branca individua come costituito all’ inizio dell’anno con i contributi dei singoli allo scopo di sostenere le spese che man mano si presentano.

Un fondo di carattere ordinario

Un fondo, quindi, di carattere ordinario che si costituisce a seguito dell’approvazione del preventivo annuale, mentre di natura straordinaria è il “fondo speciale” specificamente previsto dal citato art. 1135, n. 4 la cui esistenza per le “emergenze” finanziarie sembra dato per scontato dalla Suprema Corte, che chiarisce: «nei condomini poco numerosi ove non si presenti la necessità di eseguire lavori di straordinaria manutenzione, le ordinarie spese di gestione restano contenute in limiti pressoché costanti, per cui sussiste la ragionevole prevedibilità che il relativo ammontare corrisponda a quello dell’esercizio precedente, onde l’approvazione del consuntivo riguardante un determinato esercizio costituisce utile base per la previsione di quello successivo, stante la possibilità di sopperire alle impreviste maggiorazioni attingendo al fondo straordinario» (Cass., sent. n. 3936, 30 gennaio 1976).

La specialità del fondo previsto dall’ art. 1135 n. 4 cod. civ. inserisce non solo alla tipicità delle opere per le quali sia stato costituito, ma anche alla circostanza che lo stesso non può e non deve essere altrimenti utilizzato.

L’ assemblea potrebbe decidere di istituire un fondo prima di iniziare le opere straordinarie

In ragione di una obiettiva difficoltà a reperire disponibilità economiche occorrenti per le opere straordinarie, l’assemblea potrebbe decidere, prima di dare inizio ai lavori, di accantonare la somma destinata agli interventi in questione dilazionando gli esborsi dovuti per rendere l’impegno dei condomini più facilmente assolvibile (A. Nicoletti – Dossier Condominio n. 71/2002).

Non sembra possa condividersi l’illegittimità di delibere assembleari relative a spese oltre il limite della gestione annuale, (in senso contrario Trib. Lucera 20 febbraio 1996) con contribuzioni suppletive pluriennali.

Ciò in quanto i riferimenti temporali del codice sono destinati a chiarire soltanto che il periodo contabile ordinario (l’esercizio, come individuato nella normativa societaria) dura dodici mesi.

Mentre il legislatore, nella previsione del fondo speciale (art. 1135, n. 4) non limita a una annualità lo stanziamento del tutto particolare in termini di entità economica dell’intervento, per sua natura straordinario.

Spese future quindi, ma riguardanti opere ben determinate da finanziare con versamenti rateali da accantonare e non generiche possibili necessità (Trib. Napoli, Sez. X, 26 gennaio 1994).

Nulla vieterebbe di inserire in ogni preventivo (annuale) uno stanziamento destinato a finanziare spese impreviste relative a interventi manutentivi di emergenza.

Oppure a coprire temporanee deficienze di cassa per ritardo nel versamento delle quote periodiche.

In caso di mancato utilizzo si determinerebbe quel “residuo annuo di gestione” ipotizzato dall’art. 1135, n. 3, cod. civ. che l’assemblea può poi destinare alla costituzione del fondo comune dell’anno successivo o alla restituzione al singolo partecipante al condominio.

D’altronde la previsione nel progetto di riforma della normativa condominiale dell’obbligo per l’amministratore di attivarsi per l’iniziativa giudiziaria di recupero coattivo delle morosità che possono determinarsi dopo 3 mesi dal giorno in cui il credito è divenuto esigibile, determina la necessità di uno specifico stanziamento.

Ciò per la prevedibile anticipazione di spese legali al fine di evitare il coinvolgimento di risorse finanziarie dell’amministratore nei confronti dei terzi entro i limiti delle quote non riscosse.

Fondo riserva per esigenze di cassa

Ma il problema dei fondi di riserva sia per spese straordinarie sia per le esigenze di cassa, quest’ultime indispensabili per consentire una normale gestione finanziaria del condominio, va esaminato soprattutto dal punto di vista tecnico-contabile.

Il fondo cassa ritenuto lecito dalla citata sentenza della Suprema Corte n. 13631/2001 per ovviare alla carenza di liquidità a causa di morosità, deve essere sempre evidenziato in bilancio in forma “personalizzata”.

Ossia inserendo in uno specifico prospetto il “credito” di ogni partecipante al condominio che potrà essere rimborsato soltanto all’esito positivo della procedura coattiva di recupero della morosità.

Ciò in quanto, trattandosi comunque di una anticipazione dei vari condomini e considerati i tempi spesso lunghi di tali procedure, si renderebbe possibile in caso di mobilità dei comproprietari il rimborso al venditore della quota di sua competenza da parte dell’acquirente dell’unità immobiliare.

Proprio per rispondere a tale esigenza, verificata dall’esperienza professionale degli amministratori immobiliari, l’ANACI si è fatta carico di formalizzare nell’ipotesi di riforma della normativa condominiale il possibile conguaglio della quota di fondo di riserva direttamente tra venditore e acquirente.

Ciò per la regolarizzazione dei rapporti di credito e debito tra gli interessati in sede di rogito notarile ed evitare ogni possibile contenzioso.

Considerazioni conclusive

L’istituzione di un fondo riserva per eventuali esigenze di cassa deve ritenersi un legittimo esercizio del potere discrezionale dell’assemblea.

La quale ne valuta l’ opportunità ai fini di un più regolare andamento gestionale senza alcun pregiudizio del diritto soggettivo dei condomini in termini patrimoniali.

In quanto riferito alle quote di fondo riserva contabilmente sempre disponibili in un bilancio condominiale correttamente elaborato.

Dal quale non è più possibile prescindere per questioni di trasparenza indipendentemente dalla natura di debito certo o di passività presunta.

In tale ottica, assume particolare rilievo che la composizione del fondo sia sempre specificata in una nota informativa a integrazione del bilancio annuale.

Ma la sua funzione “particolare” non può considerarsi “speciale” secondo le finalità dell’art. 1135, n. 4 (le manutenzioni straordinarie).

Ciò con la conseguenza che verrebbe meno l’esigenza della maggioranza del comma 4 dell’art. 1136 cod. civ. per l’adozione della relativa delibera assembleare.

Individuato tale fondo quale stanziamento di bilancio preventivo è possibile ipotizzare la legittima applicazione del comma 3 dello stesso articolo per la sua approvazione.