Una penale contro i condomini morosi che non pagano gli oneri?

Una penale contro i condomini morosi che non pagano gli oneri?

Può l’assemblea condominiale, a maggioranza, addebitare ai condòmini morosi il pagamento degli interessi moratori a titolo di sanzione per gli eventuali danni subiti dal condominio nel saldo in ritardo degli oneri mensili?

Il problema del mancato pagamento degli oneri condominiali affligge un po’ tutti i condomini, soprattutto per via delle difficoltà di riscossione degli importi da parte dei morosi. Di tanto avevamo già parlato in “Condomini che non pagano: recupero crediti” suggerendo alcuni rimedi come la denuncia ai creditori dei relativi nomi per l’avvio delle azioni di recupero, il distacco delle utenze suscettibili di godimento separato e il pignoramento dell’immobile anche se inserito nel fondo patrimoniale.

Circa, invece, la possibilità per l’assemblea di condominio di deliberare penali o interessi di mora per il mancato o ritardato pagamento di rate condominiali, da applicare in via automatica al momento in cui scatta il ritardo, la Cassazione [1] ha precisato che tali misure straordinarie possono, in teoria, essere inserite soltanto nei cosiddetti regolamenti contrattuali, quelli cioè approvati all’unanimità (il che potrebbe avvenire anche con l’approvazione degli stessi in sede di rogito notarile all’atto della vendita dell’unità immobiliare da parte il costruttore).

Infatti, secondo i giudici, se manca l’unanimità l’assemblea non ha il potere di prevedere penali a carico dei condòmini morosi. Solo i regolamenti di natura contrattuale, cioè forniti dal costruttore o approvati all’unanimità, possono, in linea generale, inserire clausole che prevedano penali del genere.

Al riguardo, pertanto, la relativa delibera dell’assemblea condominiale, che ha previsto penali a carico dei condòmini morosi, si considera nulla e può essere impugnata davanti al giudice, entro 30 giorni che decorrono:

– dalla data in cui si è tenuta l’assemblea: tale termine riguarda solo i presenti che non hanno votato oppure hanno votato contro l’approvazione della decisione);

– dalla data di comunicazione del verbale dell’assemblea: tale termine riguarda gli assenti cui l’amministratore abbia successivamente inviato il resoconto della seduta (con raccomandata a.r. o con consegna alle mani).

Inoltre, è bene ricordare che il codice civile [2] prevede che, per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di essere autorizzato, può ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo (anche se è in corso l’opposizione), ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condòmini morosi.

Sicché, se la “penale” (nel caso specifico degli interessi moratori) non è prevista espressamente in un regolamento di natura contrattuale, la relativa deliberazione condominiale approvata a maggioranza è da considerare nulla.