Un parere Legale alla questione

Cari lettori,

Vi allego per completezza un commento sulla sentenza che ha instaurato il regime della parziarietà delle obbligazioni condomniali.

Cassazione SU Civili: condomini responsabili pro quota delle obbligazioni assunte dal condominio
Con la sentenza n. 9148 del 9 aprile 2008, le Sezioni Unite Civili hanno ricomposto il contrasto di giurisprudenza sorto in relazione alla qualificazione della natura delle obbligazioni dei condomini, a seguito della sentenza della Cassazione, Sezione II, 27 settembre 1996, n. 8530.

Secondo l’orientamento maggioritario della giurisprudenza, la responsabilità dei singoli partecipanti per le obbligazioni assunte dal “condominio” verso i terzi ha natura solidale, avuto riguardo al principio generale stabilito dall’art. 1294 Codice Civile per l’ipotesi in cui più soggetti siano obbligati per la medesima prestazione: principio non derogato dall’art. 1123 Codice Civile, che si limita a ripartire gli oneri all’interno del condominio (Cass., Sez. II, 5 aprile 1982, n. 2085; Cass., Sez. II, 17 aprile 1993, n. 4558; Cass., Sez. II, 30 luglio 2004, n. 14593; Cass., Sez. II, 3 agosto 2005, n. 17563)

Per l’indirizzo decisamente minoritario, la responsabilità dei condomini è retta dal criterio della parziarietà: in proporzione alle rispettive quote, ai singoli partecipanti si imputano le obbligazioni assunti nell’interesse del “condominio”, relativamente alle spese per la conservazione e per il godimento delle cose comuni dell’edificio, per la prestazioni dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza. Pertanto, le obbligazioni dei condomini sono regolate da criteri consimili a quelli dettati dagli articoli 752 e 1295 Codice Civile per le obbligazioni ereditarie, secondo cui al pagamento dei debiti ereditari i coeredi concorrono in proporzione alle loro quote e l’obbligazione in solido di uno dei condebitori si ripartisce tra gli eredi in proporzione alle quote ereditate (Cass., Sez. II, 27 settembre 1996, n. 8530).

La giurisprudenza dominante ha sempre sostenuto la natura solidale delle obbligazioni dei condomini. Le Sezioni Unite Civili, viceversa, nella sentenza n. 9148 del 9 aprile 2008, hanno aderito all’orientamento giurisprudenziale minoritario, ritenendo che la responsabilità dei condomini è retta dal criterio della parziarietà (non della solidarietà).

Infatti, secondo la Corte di Cassazione, “Il contratto, stipulato dall’amministratore rappresentante, in nome e nell’interesse dei condomini rappresentati e nei limiti delle facoltà conferitigli, produce direttamente effetti nei confronti dei rappresentati. Conseguita nel processo la condanna dell’amministratore, quale rappresentante, il creditore può procedere all’esecuzione individualmente nei confronti dei singoli, secondo la quota di ciascuno”.

Ecco, di seguito, i motivi della decisione.

“Ritenuto che la solidarietà passiva, in linea di principio, esige la sussistenza non soltanto della pluralità dei debitori e della identica causa dell’obbligazione, ma altresì della indivisibilità della prestazione comune; che in mancanza di quest’ultimo requisito e in difetto di una espressa disposizione di legge, la intrinseca parziarietà della obbligazione prevale; considerato che l’obbligazione ascritta a tutti i condomini, ancorché comune, è divisibile, trattandosi di somme di danaro; che la solidarietà nel condominio non è contemplata da nessuna disposizione di legge e che l’art. 1123 cit., interpretato secondo il significato letterale e secondo il sistema in cui si inserisce, non distingue il profilo esterno e quello interno; rilevato, infine, che – in conformità con il difetto di struttura unitaria del condominio, la cui organizzazione non incide sulla titolarità individuale dei diritti, delle obbligazioni e della relativa responsabilità – l’amministratore vincola i singoli nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote: tutto ciò premesso, le obbligazioni e la susseguente responsabilità dei condomini sono governati dal criterio della parziarietà. Ai singoli si imputano, in proporzione alle rispettive quote, le obbligazioni assunte nel cosiddetto “interesse del condominio”, in relazione alle spese per la conservazione e per il godimento delle cose comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza. Pertanto, le obbligazioni dei condomini sono regolate da criteri consimili a quelli dettati dagli articoli 752 e 1295 Codice Civile, per le obbligazioni ereditarie, secondo cui i coeredi concorrono al pagamento dei debiti ereditari in proporzione alle loro quote e l’obbligazione in solido di uno dei condebitori tra gli eredi si ripartisce in proporzione alle quote ereditarie”.

(Corte di Cassazione – Sezioni Unite Civili, Sentenza 9 aprile 2008, n. 9148).

Avete letto?? Sembra incredibile… Quindi cari lettori, inbuona sostanza:

Come potranno essere tutelati i fornitori?
Semplicemente dovranno chiedere all’amministratore che il contratto di fornitura venga perfezionato mediante la firma di apposite clausole che comportino l’applicabilità della vecchia disciplina.
Il fornitore in pratica dovrà sottoscrivere un contratto con l’amministratore nel quale sia presente una dicitura del genere: ”In caso di mancato pagamento da parte del condominio del saldo per la fornitura tot…, sarà facoltà del fornitore esigere il pagamento secondo quanto previsto dalla normativa sulla solidarietà condominiale”.
I contratti in Italia sono liberi, o meglio vi sono alcune parti che possono essere stabiliti dalla trattativa privata. Fornitore e amministratore, potranno addivenire a contratti di questo tipo.
Diversamente il regime di parziarietà comporterebbe che in un condominio di 100 condomini, di cui 20 morosi, il fornitore malcapitato dovrà agire con 20 raccomandate e 20 decreti ingiuntivi, atti precetto ecc..
Ciò vuol dire moltiplicare i costi per 20 (pensate a 20 marche da 8,00 e 20 contributi unificati ecc ecc ecc)…
Si moltiplicherebbero anche le spese legali e si inflazionerebbero i tribunali!
Azzecca Garbugli, legale accreditato del sito Azienda Condominio