Tabelle millesimali

Abito in un palazzo costruito negli anni trenta su tre angoli e diviso in due colonne dall’androne che porta all’accesso di quattro appartamenti ubicati su due piani.

COLONNA “A”
A)Negozio vendita e riparazione di piccoli elettrodomestici con n. affacci e ingresso su strada principale – piano terra;

B)Abitazione con n. 2 affacci e ingresso su strada secondaria – piano terra;

C)Appartamento con n. 3 affacci – primo piano;

D)Appartamento con n. 3 affacci e con terrazzo a livello ad uso esclusivo – secondo piano.

COLONNA “B”

E)Cartolibreria con n. 1 affaccio e ingresso su strada principale – piano terra;

F)Abitazione con un affaccio e ingresso su strada secondaria – piano terra;

G)Appartamento con n. 2 affacci – primo piano;

H)Appartamento con n. 2 affacci e con terrazzo a livello più piccolo ad uso esclusivo – secondo piano.
Gli inquilini degli appartamenti del primo piano possono accedere anche da un secondo androne posto sulla strada secondaria.
L’androne posto sulla strada principale dal quale accedono gli inquilini del primo e del secondo piano è privo di ascensore ed è coperto da un lucernaio.
Dal momento che il fabbricato ha bisogno di riparazioni per infiltrazioni di acqua inerenti i tetti, la facciata, terrazzi, cornicioni, lucernaio sono state redatte le tabelle millesimali, si precisa che parte degli inquilini si oppone alla costituzione del condominio e di eseguire i lavori di manutenzione ugualmente seguendo le tabelle millesimali. Inoltre il proprietario “F” si rifiuta di ristrutturare il palazzo, di partecipare alle spese e ha minacciato pesantemente tutti gli altri inquilini se si effettueranno i lavori sulla propria facciata.
Preciso che per la redazione delle tabelle millesimali sono stata costretta a far intervenire il Giudice di Pace in quanto ad esclusione di due proprietari tutti gli altri si rifiutavano di eseguire i lavori in quanto non era un condominio.

In base alle ricerche effettuate per documentarmi, ho constatato che il riparto delle spese inerente la scalinata si effettua su tabelle diverse circa la manutenzione e la pulizia (si precisa che il tecnico non ha inserito la tabella per la pulizia delle scale e non so se era obbligato a farlo) e non ha allegato alle tabelle il regolamento condominiale. Inoltre il tecnico incaricato per la redazione delle tabelle, al negozio dei piccoli elettrodomestici ha dato come coefficiente di destinazione 1,45 mentre alla cartolibreria 1,30 in quanto quest’ultima in precedenza era uno studio tecnico e che il coefficiente rimaneva invariato in quanto non era informato se era stata eseguita la variazione di destinazione d’uso da studio tecnico a negozio. Per quanto concerne i due negozi ho letto che se posti su strada principale il coefficiente varia da 2 a 6, mentre se posti su strada secondaria varia da 1 a 5, e così oppure mi sbaglio? In merito agli studi tecnici non ho trovato scritto da nessuna parte quale coefficiente di destinazione si applica.

Per un fabbricato così descritto, quante tabelle millesimali il tecnico incaricato per la redazione doveva sottoporre agli inquilini per l’approvazione? Si precisa che in assenza di tabelle millesimali le spese inerenti la pulizia delle scale sono ripartite in parti uguali.

Partendo dai millesimi a quale tabella si devono riferire le spese sottoelencate e come si effettua il calcolo (ossia la formula matematica) per ripartire:

1)le spese inerenti la riparazione del lucernaio, la manutenzione, illuminazione e pulizia delle scale;

2)rifacimento corrimano per il secondo piano in quanto mancante, pitturazione ringhiera scalinata, tinteggiatura androne e scalinata, pitturazione portone androne;

3)le spese inerenti la riparazione dei terrazzi (si precisa che l’abitazione “F” non è incolonnata al terrazzo e presumo che non debba partecipare alle spese di riparazione) ;

4)le spese inerenti i tetti per la colonna “A” tenuto conto che la copertura dei piani sottostanti è costituita per il 50% circa dal terrazzo a livello di proprietà esclusiva dell’inquilino del secondo piano e per il restante 50% dai tetti. Inoltre due stanze dell’inquilino del secondo piano sono poste su entrambi gli androni;

5)le spese inerenti ai tetti per la colonna “B” tenuto conto che l’abitazione “F” posta al piano terra è totalmente coperta dai tetti, mentre la cartolibreria e l’appartamento del primo piano oltre ai tetti hanno per copertura il terrazzo a livello ad uso esclusivo dell’inquilino del secondo piano. Inoltre una stanza dell’inquilino del primo piano è posta sull’androne della strada principale;

6)trattandosi di spese deducibili in base alla normativa vigente, il singolo inquilino le può riportare nella dichiarazione dei redditi dato che la maggioranza degli inquilini si rifiuta di costituire il condominio?

7)Per quanto mi riguarda, i miei genitori hanno donato l’appartamento a me e a mia sorella riservandosi l’usufrutto e pertanto abbiamo il couso dello stesso. In questo caso chi deve approvare e sottoscrivere le tabelle millesimali e chi può portare in detrazione le spese di manutenzione? Preciso che mia sorella in quanto sposata ha un altro domicilio anche se di fatto dal 2006 vive con noi in quanto i nostri genitori hanno bisogno di assistenza continua.

Si precisa che le tabelle millesimali nell’ultima assemblea sono state approvate per la maggioranza dai delegati dei proprietari che hanno firmato il verbale, presumo che le stesse dovevano essere approvate esclusivamente dal 100% dei proprietari i quali dovevano a mio parere sottoscrivere una copia. In questo caso le tabelle così approvate sono valide oppure si possono portare ancora le dovute correzioni? Sempre nella stessa assemblea la maggioranza ha deliberato che non è necessario nominare un Amministratore anche temporaneo ossia fino al completamento dei lavori, un Direttore dei Lavori che determini quali lavori eseguire, che controlli l’andamento degli stessi e di portare nella prossima assemblea i preventivi delle imprese che dovranno eseguire i lavori.

Grazie e cordiali saluti.