Supercondominio doc

Supercondominio doc

Domanda

La riforma del condominio ha previsto e disciplinato la figura del supercondominio. Prima era la giurisprudenza a dettare le norme applicabili. Cosa è cambiato? È sostanzialmente diverso il supercondominio, così come disciplinato ora rispetto a quanto aveva individuato la Cassazione prima del 18 giugno 2013? Possiamo finalmente procedere alla gestione del supercondominio senza incertezze, con regole chiare e univoche dettate dal Codice civile?
U.B. – SIENA

Risposta

Per anni la Cassazione, prima della riforma del condominio, si era interrogata se per il cosiddetto "supercondominio" trovassero applicazione le norme in materia di comunione, oppure quelle sul condominio. Per questa seconda soluzione la giurisprudenza aveva trovato il proprio orientamento.

Con la legge 220/2012, in vigore dal 18 giugno 2013, il legislatore ha fatto proprio tale indirizzo giurisprudenziale e il supercondominio ha trovato accoglimento all’interno del Codice civile. Il nuovo articolo 1117 bis prevede infatti che, in quanto compatibili, le disposizioni che disciplinano il condominio trovano applicazione anche per il "supercondominio".

Il legislatore, tuttavia, non usa espressamente tale definizione, ormai entrata nel gergo comune, ma preferisce identificare questa fattispecie nei casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condomini di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117 Codice civile.

La costituzione

Ai fini della costituzione di un supercondominio, non è necessaria né la manifestazione di volontà dell’originario costruttore né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio espressa in apposite manifestazioni o in approvazioni assembleari. Per la sua esistenza è sufficiente che i singoli edifici abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell’ambito di applicazione dell’articolo 1117 del Codice civile (quali, ad esempio, il viale d’ingresso, l’impianto centrale per il riscaldamento, i locali per la portineria, l’alloggio del portiere, i parcheggi), in quanto collegati da un vincolo di accessorietà necessaria a ciascuno degli stabili.

Spetta, di conseguenza, a ciascuno dei condomini dei singoli fabbricati la titolarità "pro quota" su tali parti comuni e l’obbligo di corrispondere gli oneri condominiali relativi alla loro manutenzione.

Doppie tabelle

Laddove esista un supercondominio devono quindi esistere due tabelle millesimali: la prima riguarda i millesimi supercondominiali e stabilisce la ripartizione della spesa tra i singoli condomini per la conservazione e il godimento delle parti comuni a tutti gli edifici; la seconda tabella è, invece, quella normale interna ad ogni edificio.

Ai fini dell’applicabilità della disciplina dettata per il condominio, non occorre solamente che vi siano beni in comune, ma occorre che questi siano tali ai sensi dell’articolo 1117 del Codice civile. Occorre, pertanto, che vi sia una relazione di accessorietà a principale tra le parti di uso comune e le unità immobiliari, ove il titolo non disponga diversamente. Tale requisito costituisce il fondamento tecnico per l’attribuzione ex lege del diritto di condominio.
Il supercondominio vi sarà quindi, ad esempio, quando almeno due edifici abbiano in comune la centrale termica o le aree a parcheggio (parti comprese nell’articolo 1117 Codice civile).

La comunione

Non sussisterà invece quando, se diversamente non sarà previsto dal titolo, avranno in comune una piscina o i campi da tennis, beni, cioè, non necessari per l’esistenza dello stesso. In quest’ultimo caso troverà invece applicazione la disciplina della comunione. La differenza è sostanziale.
Si pensi che nella comunione, ai sensi dell’articolo 1101 del Codice civile, le quote dei partecipanti si presumono eguali e il concorso, tanto nei vantaggi quanto nella contribuzione alle spese, è in proporzione delle rispettive quote.

La diversa utilità dei beni comuni rappresenta, difatti, il criterio discretivo della disciplina applicabile in quanto, mentre nella comunione i beni comuni costituiscono l’utilità fine a se stessa del diritto dei partecipanti che, ove lo vogliano, possono chiederne lo scioglimento, nel condominio i beni comuni sono indivisibili.
Nei supercondomini, quindi, in cui vi siano beni in comunione non necessari per l’esistenza degli stessi, consegue che vi devono essere tre tabelle millesimali: 1) quella del singolo edificio; 2) quella delle parti comuni tra tutti gli edifici ai sensi dell’articolo 1117 del Codice civile; 3) quella dei beni ricadenti in comunione (i cui costi andranno ripartiti in parti uguali indipendentemente dai millesimi del supercondominio).

Il tutto, si ripete, se diversamente non è previsto dal regolamento avente natura contrattuale (accettato e sottoscritto da tutti i condomini oppure predisposto dal costruttore, allegato al primo atto di vendita e richiamato, per accettazione, in tutti gli atti di alienazione successivi) o dai singoli atti di acquisto. In essi potrà essere contenuta la disposizione secondo la quale anche i predetti beni ricadono nel condominio con conseguente applicazione della relativa disciplina.

Infatti, l’articolo 1117 del Codice civile è derogabile dal "titolo contrario".

Il predetto regolamento potrà quindi prevedere la natura condominiale di quei beni solitamente non legati da un vincolo di accessorietà necessaria quali, ad esempio, gli impianti sportivi.

L’amministratore

Tra le norme compatibili per il supercondominio, e quindi ad esso applicabili, vi è senz’altro l’articolo 1129 del Codice civile. Quindi, nel caso in cui facenti parte del supercondominio siano oltre 8 partecipanti, occorrerà la nomina dell’amministratore con tutte le implicazioni conseguenti. Occorrerà quindi un amministratore per ciascun condominio (se superiore agli 8) e uno per il supercondominio.

L’amministratore sarà obbligato alla tenuta e all’aggiornamento dei registri. Nel caso in cui anche gli altri edifici siano composti da oltre 8 partecipanti, vi dovrà essere una parziale duplicazione di registri, anche nel caso in cui (non infrequente) l’amministratore sia lo stesso.

Vi dovranno essere tanti conti correnti quanti sono i condomini dotati di amministratore, oltre al conto corrente intestato al supercondominio. Si ricordi infatti che è considerata grave irregolarità giustificante revoca da parte dell’autorità giudiziaria, la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio di altri condomini.

A cura di
Edoardo Riccio
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