Sugli abitativi opzione IVA in ipotesi specifiche

Il DL sulle liberalizzazioni pubblicato in Gazzetta modifica il regime IVA di cessione e locazione di immobili abitativi

Il Decreto sulle liberalizzazioni (DL 24 gennaio 2012 n. 1, pubblicato nella G.U. n. 19 di ieri, nel S.O. n. 18), all’art. 57 modifica la disciplina IVA delle locazioni e delle cessioni di immobili abitativi, prevedendo alcune ulteriori ipotesi in cui tali operazioni possono sfuggire al regime di esenzione da IVA.
Si ricorda, infatti, che, in seguito all’entrata in vigore del DL 223/2006, per le locazioni e le cessioni di immobili abitativi l’esenzione da IVA è divenuta la regola generale, cui fanno eccezione alcune specifiche ipotesi legislativamente previste.

In particolare, secondo la norma finora vigente, la locazione di immobili abitativi è sempre esente da IVA ad eccezione dell’ipotesi in cui sussistano congiuntamente le seguenti condizioni:
– in veste di locatore figuri l’impresa che ha costruito l’immobile o lo ha ristrutturato;
– la locazione sia stipulata entro 4 anni dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione o recupero;
– la locazione abbia una durata pari ad almeno 4 anni;
– la locazione sia posta in essere in attuazione di piani di edilizia residenziale convenzionata.

Questo assetto viene in parte modificato dal DL n. 1/2012 (art. 57) che, intervenendo sull’art. 10 comma 1 n. 8 del DPR 633/72, amplia le eccezioni alla regola dell’esenzione, stabilendo che risultino imponibili ad IVA “le locazioni per le quali nel relativo atto il locatore abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione, di fabbricati abitativi, di durata non inferiore a quattro anni, effettuate in attuazione di piani di edilizia abitativa convenzionata, di fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali”, come definiti dal DM 22 aprile 2008.

Pertanto, in seguito all’entrata in vigore – immediata – della nuova norma, il locatore (chiunque esso sia: impresa di costruzione, di ristrutturazione, etc.) potrà sfuggire al regime di esenzione da IVA, optando per l’imposizione, ma solo nel caso in cui la locazione abbia ad oggetto:
– fabbricati abitativi se la locazione ha durata non inferiore a 4 anni e il contratto è effettuato in attuazione di piani di edilizia residenziale convenzionata;
– fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali (definiti dal DM 22 aprile 2008).

Rispetto alla precedente versione del Decreto “liberalizzazioni”, che prevedeva la possibilità di optare per l’applicazione dell’IVA, da parte del locatore impresa di costruzione, per tutte le locazioni di immobili abitativi, questa nuova versione pare decisamente più restrittiva.

Aliquota del 10% per le locazioni di alloggi sociali
Peraltro, sostituendo il n. 127-duodevicies della tabella A, parte terza, allegata al DPR 633/72, il DL n. 1/2012 dispone che nelle ipotesi sopra elencate l’IVA si applichi con l’aliquota del 10%. Infatti, la nuova norma prevede che l’IVA si applichi al 10% alle locazioni:
– di immobili di civile abitazione effettuate in esecuzione di programmi di edilizia abitativa convenzionata;
– di fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali, di cui al DM 22 aprile 2008.

Per quanto concerne, poi, le cessioni di immobili abitativi, la norma attualmente vigente prevede l’imponibilità ad IVA solo nell’ipotesi in cui il cedente sia l’impresa di costruzione o di ristrutturazione e la cessione avvenga entro 5 anni dall’ultimazione dell’intervento di costruzione o recupero, ovvero anche oltre 5 anni se, entro tale termine, i fabbricati siano stati locati per non meno di 4 anni in attuazione di programmi di edilizia residenziale convenzionata.

Il Decreto sulle liberalizzazioni, modificando l’art. 10 comma 1 n. 8-bis) del DPR 633/72, dispone che siano imponibili ad IVA, oltre alle cessioni di immobili abitativi operate dalle imprese costruttrici o ristrutturatrici entro 5 anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento, anche le “cessioni, per le quali nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione, di fabbricati di civile abitazione locati per un periodo non inferiore a quattro anni in attuazione dei piani di edilizia residenziale convenzionata ovvero destinati ad alloggi sociali”.

Pertanto, in seguito all’entrata in vigore del DL n. 1/2012, sarà possibile sottrarre al regime di imponibilità IVA, mediante opzione per l’imposizione da parte del cedente, le cessioni di fabbricati di civile abitazione solo se:
– locati per un periodo non inferiore a 4 anni in attuazione di piani di edilizia residenziale convenzionata;
– destinati ad alloggi sociali.

Anche in relazione alle cessioni immobiliari, pertanto, rispetto alla prima bozza del Decreto, la versione attualmente approvata ha ridimensionato molto l’impatto delle novità, prevedendo l’imponibilità su opzione in ipotesi limitate e specifiche.