Spese legali in condominio

Opinione dell’ Avv. Alessandro Gallucci:

Nell’ambito della gestione di un condominio è usuale doversi rivolgere all’Autorità Giudiziaria per questioni attinenti le parti comuni. Le controversie giudiziarie possono coinvolgere il condominio tanto dal lato attivo quanto da quello passivo.

Per la prima ipotesi si pensi, tra le varie possibilità, al condomino che non paga la quota e che obbliga l’amministratore ha rivolgersi ad un legale per iniziare un procedimento di recupero del credito, alla necessità di fare rispettare il regolamento di condominio ed ancora alle liti contro le imprese che effettuano lavori di ristrutturazione.

In relazione ai procedimenti in cui l’ente condominiale è chiamato in causa si faccia riferimento, a titolo esemplificativo, a quelle cause per recupero del credito iniziate da fornitori del condominio, a quelle tra condomino e condominio per uso della cosa comune o della proprietà esclusiva,all’impugnazione delle deliberazioni condominiali, ecc.

In tutti questi casi, fatte salve le ipotesi in cui ci si potrà difendere senza l’ausilio di un legale, ossia quelle controversie di valore inferiore a € 516,46 (art. 82, primo comma, cod. proc. civ.), sarà necessario rivolgersi ad un avvocato.

Al riguardo bisogna porsi due domande:
a)chi sceglie il difensore del condominio?
b)chi paga le spese legali?
Partiamo dal primo quesito.

E’ necessario distinguere i casi in cui l’amministratore (sia nelle liti attive che in quelle passive) ha il potere/dovere di agire d’ufficio da quelli in cui è tenuto a farlo sulla base di una deliberazione assembleare.
Per la prima ipotesi si pensi all’azione di recupero del credito per morosità (artt. 1130 n. 3 c.c. e art. 63 disp. att. c.c.).

L’amministratore potrà affidare l’incarico, sia per la fase stragiudiziale (sollecito di pagamento), sia per quella giudiziale (ricorso per ingiunzione di pagamento) ad un avvocato sulla base dei propri poteri ed in via del tutto discrezionale.
L’assemblea, cui spetta il potere di verifica e controllo dell’operato dell’amministratore, potrà, qualora lo ritenesse necessario ed utile, provvedere alla sostituzione del legale incaricato dal mandatario del condominio.

Per i quorum relativi all’esercizio di questa facoltà, vale quanto si dirà di qui a poco per la nomina del legale che spetta direttamente all’assise condominiale.
Per quest’ultimo caso, si pensi alle ipotesi in cui il condominio decide di agire in giudizio contro la ditta esecutrice dei lavori di manutenzione.

In tali circostanze, sulla base del disposto normativo di cui all’art. 1136, quarto comma, c.c., l’assemblea dovrà promuovere la lite (e quindi nominare un legale, se necessario) con la maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi.

In entrambi i casi sarà necessario corrispondere all’avvocato l’onorario per l’assistenza legale prestata.
E qui diamo risposta al secondo dei quesiti che ci siamo posti all’inizio.

Il responso è molto semplice: salvo particolari disposizioni contenute nel regolamento di condominio, al pagamento delle spese legali dovranno concorrere tutti i condomini in ragione dei millesimi di proprietà trattandosi di spese per la prestazione di servizi nell’interesse comune (art. 1123 c.c.).
Naturalmente laddove dovesse giungersi alla condanna della controparte alla refusione delle spese legali, i condomini saranno rimborsati di quanto anticipato.