Spese di straordinaria manutenzione chi le deve pagare

Spese di straordinaria manutenzione in un condominio: chi le deve pagare?
di Avv. Roberta Giannecchini e dott.ssa Serena Boscheratto

Avevamo anticipato che saremo ritornate sul tema del condominio, analizzando alcuni aspetti di maggiore interesse. Oggi prendiamo spunto da un caso dai risvolti comuni e pratici, quale la ripartizione delle spese di straordinaria manutenzione relative alle parti comuni del condominio.

Nello specifico, la vicenda riguarda il mancato rispetto di una clausola contrattuale compresa nel preliminare di vendita di un’unità abitativa all’interno di un condominio, e con la quale l’acquirente si impegnava ad accollarsi tutte le spese di straordinaria manutenzione delle parti comuni dell’edificio che erano state precedentemente deliberate dall’assemblea condominiale.

Dopo aver siglato il preliminare e forte di questo accordo, il venditore si impegnava ad anticipare tutte le spese di straordinaria manutenzione (nello specifico riguardavano il rifacimento delle facciate del condominio) convinto di rientrare poi nel possesso della somma sborsata in base all’accordo preso con l’acquirente.

Quest’ultimo però non rispettava l’impegno preso e il venditore si trovava costretto a rivolgersi al Giudice principalmente per vedere riconosciuta la clausola inserita nel preliminare di vendita e, secondariamente, per vedere restituita la somma anticipata per i lavori svolti.

Il codice civile, in materia di condominio e comunione, stabilisce che il singolo condomino è proprietario esclusivo della sua unità abitativa e contemporaneamente è comproprietario di alcune parti dell’edificio, le cosiddette parti comuni.

In che misura il singolo condomino è comproprietario delle parti comuni?. Questa è stabilita dalle tabelle millesimali che rappresentano le quote di proprietà di ciascun condomino e sono calcolate prendendo in considerazione il valore di ciascuna unità e il valore dell’intero condominio.

Gli articoli 1118 e 1123 del codice civile, stabiliscono la misura del diritto e dell’onere di contribuzione di ciascun condomino, stabilendo che sia proporzionale “al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene”.

Quindi il singolo condomino contribuirà alle spese sia ordinarie che straordinarie unicamente in base alla proporzione dei millesimi riguardanti la sua unità abitativa.

Ci si chiede cosa accade nel momento in cui l’assemblea condominiale decide di approvare alcuni interventi di straordinaria manutenzione e, a seguito della deliberazione, uno dei condomini decide di vendere il proprio appartamento. Chi si assumerà l’onere di pagare le spese di straordinaria manutenzione relative alla propria quota? Il venditore dell’appartamento o il nuovo compratore?

I Giudici della Corte di Cassazione Civile con una pronuncia molto recente, precisamente della primavera del 2013, hanno fatto chiarezza su una materia assai controversa stabilendo che “nel caso della vendita di un appartamento all’interno di un condominio, le spese riguardanti i lavori di straordinaria manutenzione sulle parti comuni dell’edificio, e deliberate prima del trasferimento della proprietà, sono a carico del venditore, anche nel caso in cui l’esecuzione dei lavori sia iniziata dopo l’acquisto dell’immobile. Tuttavia le parti, derogando al principio di legge, possono pattuire che dette spese rimangano a carico di chi acquista l’unita immobiliare” ( sent. Cass. Civ. n. 8782/2013)

Pertanto la Corte di Cassazione stabilisce che l’acquirente dell’immobile è tenuto al pagamento delle spese straordinarie di manutenzione, deliberate precedentemente il rogito, qualora si sia impegnato in tal senso con un clausola inserita nel contratto di compravendita.

Si conclude quindi col ribadire che la somma relativa alle spese di straordinaria manutenzione delle parti comuni del condominio, deliberate dall’assemblea prima del rogito e quindi prima del trasferimento della proprietà dell’immobile, restano a carico del venditore solo nel caso in cui nel contratto di compravendita non sia stabilito che il compratore si impegna a caricarsi di tali spese.
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