Spese dei balconi in condominio, oneri di ripartizione

In tema di spese dei balconi in condominio, parti comuni e relativo obbligo di manutenzione vige una disciplina differente per i balconi cosiddetti “aggettanti” e per gli elementi decorativi presenti sugli stessi.

Balconi Aggettanti

I balconi aggettanti, i quali sporgono dalla facciata dell’edificio, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono e rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono.

Non fungono da copertura del piano inferiore in quanto essi, dal punto di vista strutturale sono del tutto autonomi rispetto agli altri piani, poiché possono sussistere indipendentemente dall’esistenza di altri balconi nel piano sottostante o sovrastante e non avendo, quindi, funzione di copertura del piano sottostante, il balcone aggettante non soddisfa una utilità comune ai due piani e non svolge neppure una funzione a vantaggio di un condomino diverso dal proprietario del piano.

Detti balconi e le relative solette non svolgendo alcuna funzione di sostegno, né di necessaria copertura dell’edificio, non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani e ad essi non può applicarsi il disposto dell’articolo 1125 c.c. secondo cui le spese per la ricostruzione e manutenzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

E’ quanto ha ribadito sostanzialmente la Suprema Corte con le sentenze n. 12301.11 n. 587 e n. 05.01.11, n.218, confermando in tal modo un orientamento ormai consolidato e superando definitivamente la posizione secondo cui, invece, la soletta è soggetta al regime di comunione tra proprietario che usa il balcone e proprietario dell’unità immobiliare sottostante, con applicabilità dell’articolo 1125 del codice civile quale criterio di ripartizione delle spese ( Cass. n. 4821/1983; n. 283/1987).

La Corte di Cassazione ha puntualizzato che seppure volesse riconoscersi alla soletta del balcone una funzione di copertura rispetto al balcone sottostante, tuttavia, trattandosi di copertura disgiunta dalla funzione di sostegno e, quindi, non indispensabile per l’esistenza stessa dei piani sovrapposti, non può parlarsi di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, ne’, quindi, di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani (Cass. 14576/2004).

Balconi aggettanti e proprietà esclusiva

I balconi aggettanti e le relative solette rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono, conseguentemente le spese di riparazione gravano solo sugli stessi. Soggetti a un regime diverso, invece, sono tutti gli elementi decorativi del balcone.

Ed invero i cementi decorativi dei frontali e dei parapetti, nonché le viti di ottone e i piombi ai pilastri della balaustra, le aggiunte sovrapposte con malta cementizia dei balconi, in virtù della funzione di tipo estetico che essi svolgono rispetto all’intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, sono considerati parti comuni ai sensi dell’art. 1117 del cod. civ.

La spesa dei balconi per la riparazione o ricostruzione ricade su tutti i condomini, proporzionalmente al valore della proprietà di ciascuno.

Frontalini

I frontalini dei balconi e la parte inferiore degli stessi, anche per il solo fatto di essere costruiti con caratteristiche uniformi, hanno una funzione ben precisa nell’estetica e nel decoro architettonico di un edificio, che può essere esclusa solo in presenza di una precisa prova contraria, da cui risulti che trattasi di un fabbricato privo di qualsiasi uniformità architettonica, o che trovasi in uno stato di scadimento estetico tale da rendere irrilevante l’arbitrarietà costruttiva o di manutenzione dei singoli particolari.

In condominio la questione dei balconi ha sempre coinvolto gran parte della giurisprudenza che, inizialmente, era incline nel considerarli in comproprietà tra i proprietari dei due appartamenti l’uno sovrastante l’altro. Dagli anni 90, l’orientamento è cambiato tant’ è che la Cassazione ha cominciato a considerare i balconi come elementi accidentali rispetto alla struttura del fabbricato, escludendoli dall’elenco delle parti comuni previsto dall’art. 1117 c.c.

Balcone aggettante o incassato

Oggi è necessario verificare se il balcone è aggettante o incassato. Sono aggettanti i balconi che sporgono dalle mura perimetrali dell’edificio, costituiscono un prolungamento dell’appartamento di proprietà esclusiva ed appartengono integralmente al proprietario dell’unità immobiliare, non svolgendo alcuna funzione di sostegno e/o copertura dell’appartamento dal quale protendono e dell’edificio. (Cassazione del 27 luglio 2012 n°13509).

I balconi incassati, invece, sono quelli che non sporgono dall’edificio, ma i cui lati sono a filo con le mura di facciata condominiale, si inseriscono nel prospetto e non sporgono nel vuoto tant’è che rientrano nella categoria dei balconi c.d. “a castello”. Nel caso del balcone incassato, le spese di rifacimento del parapetto in muratura, sono a carico di tutti i condòmini in base al primo comma dell’art. 1123 c.c. poiché costituisce parte integrante della facciata condominiale.

Le spese per il sotto-balcone seguono il criterio dell’art. 1125 c.c., così come per i solai, per cui il proprietario del piano di sopra provvederà a ripristinare le mattonelle per il calpestio, mentre il proprietario del piano sottostante si occuperà di ripristinare l’intonaco, proprio perché il balcone incassato costituisce sostegno del piano superiore e copertura di quello inferiore.

In merito alle spese per i balconi aggettanti, invece, non può applicarsi l’art. 1125 c.c. proprio perché sono di proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono, tant’è che il proprietario dell’appartamento sottostante dovrà chiedere l’autorizzazione al proprietario del balcone se vuole agganciare ad esempio una tenda. In merito all’installazione delle tende è divenuto molto noto il caso di un condòmino che richiedeva al giudice di pace la rimozione della tenda agganciata al suo balcone da parte del proprietario sottostante.

Il caso, arrivato in Cassazione si è concluso con l’accoglimento della richiesta del proprietario del balcone aggettante e la condanna alla rimozione della tenda da parte del proprietario sottostante. Ciò perché gli Ermellini, hanno ritenuto appunto i balconi aggettanti come naturale prolungamento dell’unità immobiliare, del tutto indipendenti dalla struttura dell’edificio ed appartenenti  integralmente al proprietario dell’unità immobiliare. Per cui  il proprietario del piano inferiore non può agganciarsi alla soletta del balcone aggettante superiore senza il consenso di quest’ultimo (così Cassazione sentenza 2007 n°15913).Detto orientamento è stato confermato sia dalla predetta Cassazione del 2012 e da ultimo dalla Cassazione del 2015 sentenza 29 maggio n.11156.

I rivestimenti e tutti gli elementi decorativi, quali il frontalino, i parapetti, fregi, stucchi, pilastri ecc. anche nel caso di un balcone aggettante, sono stati considerati beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo gradevole esteticamente.

Da quanto detto è evidente che i balconi, non rientrano tra la parti comuni dell’edificio pur costituendo parte visiva della facciata. Difatti il legislatore della riforma di condominio, avrebbe potuto analizzare con maggiore attenzione la categoria dei balconi, precisandone la loro esclusione dal novero della parti comuni dell’art. 1117 c.c. in cui sono menzionate genericamente le facciate. Ancora una volta sarà la giurisprudenza a delinearci la strada da seguire.