Spese condominiali non pagate

Le somme interessate (spese condominiali non pagate, mutui) ne "Il deposito del prezzo nelle mani del notaio"

Notaio Giuseppe Minniti scrive…

Ecco, ora, alcuni approfondimenti in ordine alle somme di cui il venditore non potrà immediatamente disporre. Si è, fin qui, parlato del prezzo di vendita; tuttavia possono esservi delle contrattazioni dove non tutto il prezzo è coinvolto da questa normativa. In altri termini ci sono casi in cui il venditore può e deve incassare il prezzo direttamente, senza l’intervento del notaio.
Una compravendita, infatti, può svolgersi durante tre fasi:
A) quella della trattativa, seguita dalla contrattazione preliminare;
B) quella della contrattazione definitiva;
C) quella del saldo prezzo, se convenuto in un momento successivo alla stipula del contratto definitivo.

Un primo pagamento, in anticipo, può essere pagato durante la fase A); il saldo o un ulteriore acconto, non ancora a saldo, durante la fase B); un saldo dilazionato durante la fase C).

Ebbene, solo il caso sub B) è quello coinvolto dalla nuova normativa in oggetto, ne restano fuori i casi A) e C).

Pertanto, ogni quota prezzo che viene pagata, quale caparra o anticipo, prima del contratto definitivo, non è coperta dalla tutela notarile e potrà essere incassata direttamente dal venditore.
Lo stesso vale per la quota di prezzo che le parti convengono essere pagata dopo la stipula dell’atto definitivo. Le somme dovute a saldo, in un momento successivo all’atto, passeranno dalla tutela notarile solo se le parti converranno di stipulare un atto di quietanza alla presenza del notaio; in caso contrario, anche queste somme potranno essere incamerate direttamente dalla parte venditrice.

Oltre alla tutela legata al deposito delle somme dovute a titolo di prezzo, la parte acquirente riceve anche una ulteriore tutela, poichè il notaio dovrà preoccuparsi di sensibilizzare le parti anche sugli eventuali oneri condominiali arretrati.

La parte acquirente, tuttavia, deve temere solo quelle spese condominiali che, per espressa disposizione di legge, la coinvolgono quale soggetto solidalmente responsabile e non invece TUTTE le spese condominiali dovute. L’art. 63, comma 4, disp. att. c.c. stabilisce: "chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente".

Inoltre, la parte acquirente deve preoccuparsi solo delle spese condominiali già "liquide ed esigibili", in quanto risultanti da un rendiconto già approvato dall’assemblea del condominio, così come dispone art. 63, comma 1, disp. att. c.c. Questa condizione si realizza solo per le spese relative all’esercizio precedente, non certo per quelle relative all’esercizio in corso.

Si presenta, perciò, una apparente contraddizione: devono essere depositate solo le somma dell’anno già trascorso (art.61) o pure quelle dell’anno in corso (art.63)?

Ebbene, i due articoli stabiliscono quando vi è solidarietà passiva tra venditore e compratore, ma le somme che vanno obbligatoriamente versate sono solo quelle certe, liquide ed esigibili (dell’anno precedente); ferma restando la solidarietà per le somme dovute per l’anno in corso. Pertanto è utile (e non necessario) che le parti procedano ad una quantificazione presuntiva delle spese in corso, versando le relative somme al notaio in deposito fiduciario e facoltativo.

Quanto alla fonte circa l’ammontare di tali somme il notaio non può che basarsi sulle dichiarazioni delle parti. E’ onere delle parti effettuare i relativi accertamenti presso l’amministratore del condominio e, conseguentemente, produrre idonea attestazione dello stesso al notaio rogante, a supporto e giustificazione delle somme che gli vengono affidate.
Un’ultima tipologia di somme che merita di essere trattata, per chiarirne la disciplina, è quella dipendente dal mutuo concesso da una banca.

Occorre necessariamente differenziare tra il mutuo concesso in occasione di una compravendita immobiliare ed il mutuo concesso per esigenze diverse. Sicuramente le somme erogate per questa seconda tipologia non sono soggette alla normativa in esame.

Se, invece, il mutuo è destinato a costituire una quota prezzo, si potrebbe essere portati a considerare le somme erogate, vincolate nel senso di dover essere versate al notaio e non direttamente alla parte venditrice. Questo sarà, a mio giudizio, sicuramente vero nel caso di erogazione immediata del mutuo, cioè di somme messe a disposizione del mutuatario contestualmente alla stipula dell’atto pubblico di compravendita.

Quando, invece, le somme date a mutuo vengono erogate in un momento successivo (cd erogazione differita) le somme sono, nè più nè meno somme da consegnare in un momento successivo, alla stessa stregua di un prezzo dilazionato e, pertanto, non sembra esservi alcun obbligo per la banca di depositare le somme, da erogarsi, nelle mani del notaio.
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