Spese arretrate: paga l’ acquirente

Il sole 24 ore

La lettera dell’amministratore che invita il nuovo condomino a saldare i debiti relativi al suo appartamento – somme che possono riferirsi anche all’annualità precedente l’acquisto – è, tra i primi approcci con la compagine condominiale, un classico che spesso riserva spiacevoli sorprese.
L’amministratore infatti non può agire contro il precedente proprietario che non ha saldato le spese: l’unico soggetto contro il quale l’amministratore può agire per l’emissione dello speciale decreto ingiuntivo "condominiale" è chi possiede l’immobile al momento della richiesta.
APPROFONDIMENTI

Il futuro acquirente decide solo per delega

La specialità del decreto, come sottolinea il primo comma dell’articolo 63 delle disposizioni attuative del Codice civile, sta nella sua provvisoria esecutività. Si tratta di una procedura rapida che può portare al pignoramento nel termine di un mese e mezzo dal deposito del ricorso. Sempre la stessa norma appena citata, al secondo comma, precisa che il compratore di un’unità immobiliare in condominio è responsabile in solido con il venditore per i debiti che la riguardano, relativamente all’anno precedente e a quello nel corso del quale è avvenuta la vendita. Questo anche se poi il compratore ha diritto di pretendere dal suo dante causa quanto è stato costretto a pagare, insomma a rivalersi verso di esso.

La lettura combinata di queste disposizioni ha portato a un’interpretazione univoca delle medesime. L’unico soggetto contro il quale poter chiedere il decreto ingiuntivo per il pagamento di oneri condominiali è l’attuale proprietario dell’unità immobiliare e se i debiti riguardano aspetti antecedenti la compravendita, il titolare dell’unità avrà il diritto di rivalersi sul suo predecessore (da ultimo Cassazione 23 luglio 2012 n. 12841). Per chi acquista, quindi, è impossibile sfuggire all’azione condominiale. È dunque consigliabile chiedere all’amministratore, in prossimità del rogito, una dichiarazione contenente l’indicazione precisa del debito (o magari la sua assenza). La ragione, al di là degli evidenti motivi di trasparenza, è semplice. S’è detto che il proprietario ha diritto di rivalersi sul suo dante causa per quanto da lui era dovuto ma non è mai stato versato: la dichiarazione agevola quest’azione. Nel caso della rivalsa, infatti, il problema può nascondersi proprio dietro l’esatta quantificazione della parte di debito riferibile al venditore.

Per quanto riguarda le spese condominiali deliberate e sostenute prima della cessione della porzione di piano nulla quaestio: il loro titolare è il venditore. Più complicata la risposta per quegli interventi che sono stati deliberati ma non ancora, anche solo in parte, eseguiti o per quelle spese ordinate dall’amministratore ma non deliberate (o ratificate) dall’assemblea. Sulla vicenda il quadro giurisprudenziale non è univoco. In alcuni casi s’è detto che il titolare di queste obbligazioni è il proprietario al momento della loro deliberazione, poiché è nel momento della decisione assembleare che deve considerarsi sorto l’obbligo contributivo (Cassazione 3 dicembre 2010 n. 24654). In altre occasioni è stato sostenuto il contrario, ossia che l’obbligo di contribuire alle spese non derivi dalla loro deliberazione ma dalla esecuzione, dato che è quello il momento in cui si verifica l’aumento di valore del bene su cui s’interviene, al quale si può contrapporre l’obbligo di contribuire alla relativa spesa (Cassazione 9 settembre 2008, n. 23345).

Una situazione di incertezza che non consente di tralasciare questo aspetto nell’ambito delle trattative di compravendita. Spesso, infatti, i lavori di manutenzione straordinaria deliberati e non eseguiti possono valere migliaia di euro. Le parti, quindi, nei loro rapporti interni (perché verso il condominio è sempre responsabile il proprietario attuale) possono decidere di porli a capo di uno o dell’altro. Ad esempio si può decidere che i lavori li paghi il compratore e che per ciò egli abbia diritto ad una riduzione del prezzo.