Sopraelevazione, i condòmini hanno 20 anni per opporsi

Cassazione, sez. II Civile, sentenza del 5 ottobre 2012, n. 17035

Non vi è dubbio che i condomini si possano opporre a che il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio elevi nuovi piani che alterino il decoro architettonico, sempre che non risulti altrimenti dal titolo, e tale diritto ben può essere esercitato anche dopo che la soprelevazione sia stata effettuata, con facoltà di domandare, in questa seconda ipotesi, la riduzione in pristino ed il risarcimento del danno. Tuttavia è da rilevare che, stante il carattere dispositivo della norma e la posizione di diritto soggettivo dei condomini e del Condomino a far valere t’illegittimità della soprelevazione, l’azione intesa ad opporvisi si estingue per prescrizione ove nessuno dei titolari l’abbia esercitata per il tempo determinato dalla legge non potendo, ovviamente, far assurgere il diritto del condomino ad opporsi alla soprelevazione che pregiudichi l’aspetto architettonico dell’edificio, in mancanza di una espressa previsione legislativa, a diritto indisponibile, che si ha quando di esso il titolare non può privarsi con un proprio atto di volontà, e come tale imprescrittibile

Nel caso di soprelevazione che altera il decoro architettonico – contrariamente a quanto avviene per l’ipotesi in cui le condizioni statiche dell’edificio non consentono la soprelevazione dacché in tal caso non vi è un limite all’esercizio del diritto di sopraelevare, ma manca il presupposto della sua stessa esistenza, sicché l’eventuale azione di accertamento negativo in quanto tendente a far valere l’inesistenza del diritto è imprescrittibile – il proprietario esclusivo del lastrico solare o della terrazza a livello è titolare del diritto a sopraelevare ed i condomini ove intendano limitare tale diritto entro i confini del decoro o aspetto architettonico dell’intero immobile, possono opporsi, perché a loro volta titolari del diritto, spettante a ciascuno di loro quali comproprietari, a non vedere pregiudicata la caratteristica architettonica dell’immobile comune, ma l’opposizione deve avvenire nei termini della prescrizione ventennale. In sintesi, il diritto del proprietario esclusivo del lastrico solare ad elevare il "nuove fabbriche", riconosciutogli dall’art. 1127 c.c., trova la sua limitazione nel concorrente diritto dei condomini, in quanto tali, a non vedere turbate le linee architettoniche dell’edificio condominiale, sicché possono ottenere il rimedio della esecuzione in forma specifica mediante l’azione reale della restitutio in integrum a tutela della proprietà comune; ma se non esercitano tale azione nei limiti temporali entro i quali il proprietario della nuova fabbrica ha maturato il diritto a mantenerla e con la limitazione esistente del diritto altrui, l’opposizione, che è discrezionale, non può più proporsi.

Nel caso, infatti, il diritto reale ad opporsi, concretandosi in una limitazione del diritto di proprietà altrui, non può che estinguersi, al pari delle servitù, per prescrizione ventennale in caso di mancato esercizio e, di contro, non possono non essere salvi gli effetti dell’usucapione in conseguenza del possesso dell’immobile conformemente alle modalità in cui lo si è esercitato per il tempo necessario all’acquisto.

Nella specie, raggiunta la prova richiesta dal ricorrente incidentale tendente a dimostrare che siffatta prescrizione si sia verificata, stante l’accoglimento da parte della corte distrettuale della domanda riconvenzionale di usucapione spiegata dai R. , ed accertato che alcun pregiudizio estetico e statico era determinato dalla sopraelevazione de qua (essendo stato rigettato nel merito l’appello incidentale dello stesso B. : raffronto di pag. 4 e pag. 7 della decisione impugnata), non sussistono i presupposti per una astratta non usucapibilità del diritto.