Somme anticipate dall’ amministratore di condominio

Avv. Leonarda Colucci scrive…

(Tribunale di Roma, Giudice Unico, della V sezione civile, sentenza n.788 del 2014)

Il carattere dell’ indifferibilità ed urgenza delle spese anticipate dall’amministratore, di cui lo stesso chiede la restituzione, non possono essere giustificate neanche dal passaggio di consegne e dal disavanzo di gestione.

Il fatto. L’ ex amministratore di un condominio romano ottiene un decreto ingiuntivo per la restituzione di somme pagate a titolo di anticipazioni e di somme per l’attività svolta prima della revoca del suo incarico, sostenendo che i compensi per la sua attività fossero stati approvati dall’assemblea. Il Condominio si oppone al decreto ingiuntivo. La pretesa dell’attore è stata dichiarata infondata da parte della sentenza in commento per le ragioni che saranno analizzate, dopo aver illustrato la disciplina dell’anticipo di somme da parte dell’amministratore condominiale.

Il rimborso di somme all’amministratore condominiale. In virtù del rapporto di mandato che si instaura fra condomini ed amministratore condominiale, ai sensi dell’articolo 1720 del codice civile, il mandante (condominio) è obbligato a restituire al mandatario (amministratore) le anticipazioni fatte nell’esecuzione del mandato. (DE TILLA M.,L’amministratore: nomina, revoca e attribuzioni, in Imm. & Dir., 2011, 6, 52). Per ottenere il rimborso delle somme anticipate dall’amministratore è necessario che il rendiconto approvato dimostri l’esistenza di un disavanzo colmato da parte dell’amministratore, quindi in assenza di un rendiconto approvato dall’assemblea l’amministratore non potrà ricorrere in giudizio per ottenere la restituzione delle somme anticipate.(Cass. Civ., 4 ottobre 2005, n. 19348).

In merito agli oneri gravanti sull’amministratore condominiale la giurisprudenza di legittimità ha ulteriormente precisato che grava su questi non solo l’onere di dimostrare attraverso documenti gli esborsi sostenuti nell’interesse del condominio, ma anche quello di dimostrare le modalità di esecuzione del mandato per consentire all’assemblea dei condomini una valutazione in ordine al rispetto ad opera dell’attività svolta dei canoni della buona amministrazione. (Cass. Civ., 9 giugno 2010 n.13878 “ In tema di condominio negli edifici, poiché il credito per il recupero delle somme anticipate nell’interesse del condominio si fonda, ex articolo 1720 del c.c., sul contratto di mandato con rappresentanza che intercorre con i condomini, l’amministratore deve offrire la prova degli esborsi effettuati.

L’obbligo di rendiconto può legittimamente dirsi adempiuto quando il mandatario abbia fornito la prova, attraverso i necessari documenti giustificativi, non soltanto della somma incassata e dell’entità e causale degli esborsi, ma anche di tutti gli elementi di fatto funzionali all’individuazione e al vaglio delle modalità di esecuzione dell’incarico.”).

Le valutazioni di merito. Nel caso di specie l’amministratore condominiale non ha ottenuto alcuna approvazione da parte dell’assemblea dell’attività svolta e degli esborsi sostenuti, tanto che lo stesso amministratore è stato revocato dal suo incarico. Fra l’altro tali circostanze si evincono chiaramente dalla documentazione prodotta dal condominio convenuto, poiché della ratifica degli esborsi effettuati dall’amministratore non esiste alcuna traccia nelle dichiarazioni confluenti nel verbale assembleare, né tantomeno dalla ricezione dei documenti da parte del nuovo amministratore che non può costituire ratifica dell’operato svolto dal suo predecessore.

Infatti a riprova delle irregolarità che avevano caratterizzato l’attività svolta dal precedente amministratore il nuovo amministratore condominiale ribadiva di aver presentato un esposto alla Guardia di Finanza, nel quale evidenziava innumerevoli irregolarità contabili e fiscali deducibili dalla documentazione ricevuta dal suo predecessore. Dalla documentazione in suo possesso, infatti, il nuovo amministratore condominiale aveva constatato che malgrado la revoca del mandato del precedente amministratore questi aveva effettuato dei prelievi dal conto del condominio motivando gli stessi con la causale “per rimborso anticipazioni” o “recupero competenze anticipate”.

Dunque l’amministratore condominiale, nella causa di cui si discorre, sosteneva fatti non veri ribadendo che al momento dell’approvazione del conto consuntivo i condomini avevano ratificato le spese straordinarie da lui sostenute, al contrario è stato dimostrato che gli stessi condomini hanno chiesto ulteriori chiarimenti in ordine a tali spese anticipate dall’ex amministratore e dalla documentazione prodotta (verbali assembleari) non vi è traccia di alcuna volontà di ratificare le spese in questione ribadendo che la dettagliata descrizione delle stesse risultava dal verbale che attestava chiaramente la volontà dei condomini di non approvarle (“e cioè le spese per il compenso dell’amministratore, le spese per il passaggio di consegne al nuovo amministratore, e le spese per le due riunioni straordinarie”).

La sentenza in commento, inoltre, ha evidenziato come l’amministratore condominiale non può dedurre a sostegno della propria pretesa il fatto che le spese delle quali chiede la restituzione erano indifferibili ed urgenti, poiché l’indifferibilità e l’urgenza delle stesse non si evincono né dalla documentazione prodotta dall’amministratore né tantomeno dalle prove prodotte dal condominio convenuto.

Valutando i fatti appena menzionati la sentenza emessa dal Giudice del Tribunale di Roma ha giustamente evidenziato che il carattere dell’indifferibilità ed urgenza delle spese anticipate dall’amministratore di cui lo stesso chiede la restituzione, non possono essere giustificate neanche dal passaggio di consegne e dal disavanzo di gestione. Tale pronuncia infatti, rifacendosi anche ai principi giurisprudenziali, ha sottolineato come eventuali disavanzi di cassa o dichiarazioni di debiti e l’accettazione della documentazione da parte del nuovo amministratore condominiale non possono essere considerati come fatti dai quali evincere implicitamente il riconoscimento del debito da parte del condominio (Cass. Civ., sez. II, sent. 10153 del 9 maggio 2011, T. Bari, 12.11.2008,; T. Roma, 13.6.2005,; T. Milano, 23.6.2009, n. 8156).

Dunque considerato che l’amministratore, nel caso di specie, non aveva alcun titolo per effettuare i prelievi effettuati e che gli stessi non possono essere giustificati dalla supposta indifferibilità ed urgenza, lo stesso è stato condannato alla restituzione al condominio delle somme prelevate dal conto del condominio a titolo di rimborso per anticipazioni.

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