Sicurezza statica del fabbricato e obblighi dell’ amministratore di condominio

Sicurezza statica del fabbricato

La sicurezza statica in condominio non è solo un input dei condòmini.

Le polemiche sul «fascicolo del fabbricato» e sul certificato di sicurezza statica invocato da Graziano Delrio dopo il crollo della casa a Torre Annunziata hanno fatto perdere di vista un tema centrale: il ruolo dell’amministratore.

Lettera inviata dal coordinamento unitario dei proprietari immobiliari

Con una lettera inviata ai ministeri di Giustizia, Infrastrutture e Ambiente il Coordinamento unitario dei proprietari immobiliari ha richiamato un punto essenziale: con la modifica apportata dal Dl 145/2013 alla legge 220/2012 l’amministratore condominiale è ora tenuto a curare nel registro anagrafico condominiale «ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni». Ma cosa significa in concreto?

Risposta del sottosegretario alla Giustizia Cosimo Ferri

Il sottosegretario alla Giustizia Cosimo Ferri, attento ai problemi condominiali, ha deciso di rispondere al Sole 24 su alcuni aspetti della questione.

Come premessa, Ferri chiarisce che «La lettera c) dell’articolo 1, comma 9 del D 145 del 2013, convertito dalla legge n. 9 del 2014, ha inciso sull’articolo 1130 del Codice civile anche in relazione all’ obbligo di tenuta del registro di anagrafe condominiale prevedendo al comma 6 che esso debba includere i dati relativi alle “condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio”.

La ratio di tale limitazione rispetto alla più ampia formulazione previgente – in armonia con la relazione di accompagnamento al Dl del 2013 – è di semplificare la posizione dell’amministratore circoscrivendo, per l’effetto, l’area della sua responsabilità laddove i proprietari privati non fossero collaborativi nel comunicare i dati relativi alle condizioni di sicurezza delle rispettive unità».

Detto questo, prosegue Ferri «Il comma 6 in esame, nei due interventi riformatori del 2012 e del 2013, mantiene il riferimento a “ogni dato” per descrivere l’obbligo dell’amministratore in materia di sicurezza ai fini della tenuta del registro di anagrafe condominiale».

Qui entra in scena l’autonomia di giudizio e la professionalità dell’amministratore: «La sicurezza (statica) – prosegue Ferri – deve quindi emergere da elementi descrittivi e apprezzabili dall’ amministratore nella loro oggettività direi documentale.

Le fonti possono essere: 1) Il fascicolo del fabbricato, laddove esistente; 2) Le certificazioni obbligatorie di conformità di impianti comuni alla legge (caldaia centralizzata; impianti antincendio); 3) Gli aggiornamenti della situazione statica che gravano sull’ amministratore per fatti/opere successive all’ accettazione del mandato».

Proprio quest’ultimo è un punto fondamentale per capire l’importanza della norma, sinora non molto considerata: «Ciò si pone in relazione al passaggio della documentazione, ai sensi della comma 8 dell’articolo 1130, sullo stato tecnico-amministrativo del condominio che secondo la giurisprudenza si estende idealmente alla “nascita” del condominio (Cass. 1085 del 2010)».

Una ricostruzione delle vicende edilizie dell’immobile, quindi, fa parte dei doveri dell’amministratore.

Inoltre, è un obbligo preciso del professionista (tra i tanti) seguire con attenzione i lavori sulle parti comuni anche con la finalità di aggiornare la situazione della sicurezza statica sotto il profilo documentale: «Non vedo difficile sostenere che la regolare tenuta del registro deve indurre ciascun amministratore subentrante ad aggiornare la situazione precedente verificando che i dati inseriti nel registro (in base alla documentazione pregressa) riflettano le reali condizioni delle parti comuni.

Per esempio: l’esecuzione di uno scavo per realizzare box di pertinenza obbliga ad aggiornare la perizia geologica risalente alla costruzione del fabbricato.

Se a ciò non dovesse avere provveduto l’amministratore in carica all’ epoca dei lavori, l’amministratore successivo dovrà integrare il registro con i dati mancanti».

L’impegno di Delrio ha positivamente impressionato Francesco Burrelli, presidente nazionale Anaci: «Siamo fiduciosi che finalmente si tracci una data storica per parlare nel nostro paese di ”vera sicurezza”.

Non è più accettabile che muoiano 300 persone ogni anno per il mancato adeguamento anche solo degli impianti elettrici, che non abbiamo la situazione dei nostri impianti tecnologici e tantomeno la mappatura delle strutture verticali e orizzontali, delle nostre abitazioni, costruite per oltre l’80% prima della emanazione delle leggi che dovrebbero garantire la sicurezza statica è sismica.

Perché come le auto, alle abitazioni non si effettuano le revisioni periodiche? Perché non vuole applicare l’articolo 1130, comma 6 del Codice civile, norma peraltro inderogabile? La sua violazione con la mancata compilazione del registro è una delle tre gravi irregolarità che motivano la revoca, anche su ricorso di un solo condomino.