Settore immobiliare; novità e scadenze 2012

Calendario delle scadenze nel settore immobiliare 2012 elaborata dal Sole 24 ore

Dal primo acconto dell’Imu alla mediazione per le liti condominiali, ecco tutte le misure e le scadenze che nel 2012 coinvolgeranno gli operatori del settore immobiliare e i proprietari di abitazioni. Casa24 Plus riassume gli appuntamenti più rilevanti per il settore, estrapolando dall’agenda elaborata dal Lunedì del Sole24 Ore le novità che entreranno in vigore nei prossimi 12 mesi e che impatteranno in qualche modo sul mercato immobiliare.

GENNAIO
Più tempo per il 36 e il 55%. Il bonus del 36% sul recupero edilizio diventa una misura strutturale del Fisco italiano, e non dovrà più essere prorogata di volta in volta. Lo prevede il decreto salva-Italia, che introduce tra l’altro una serie di novità in vigore dal 1° gennaio 2012: la più importante è quella che consente di ottenere la detrazione del 36% per il ripristino di immobili colpiti da calamità naturali, anche se lo stato d’emergenza è stato dichiarato prima di quest’anno. Inoltre, sul filo di lana, nel salva-Italia è stata inserita anche la proroga di altri 12 mesi – fino al 31 dicembre 2012 – per il bonus del 55% sul risparmio energetico. Le regole restano praticamente identiche, a parte l’aggiunta tra gli interventi agevolati della sostituzione degli scaldacqua con pompa di calore. Salvo proroghe, però, questo dovrebbe essere davvero l’ultimo anno per il 55%: già adesso, infatti, si prevede che dal 2013 per i lavori finalizzati all’efficienza energetica ci sarà solo la detrazione del 36 per cento.

Annunci con la pagella verde. La classe energetica entra nel mercato immobiliare: dal 1° gennaio – e quindi già da oggi – gli annunci commerciali di vendita di edifici o di singole unità immobiliari debbono riportare l’indice di prestazione energetica contenuto nell’attestato di certificazione energetica. Insieme alla classe (che va dalla A alla G), l’indice misura la quantità di energia necessaria a mantenere la temperatura all’interno di un immobile: è espresso in chilowattora al metro quadrato all’anno ed è un elemento di valutazione importante per i potenziali acquirenti. Fino a ieri, tutti gli immobili dovevano essere dotati della pagella energetica al rogito: le nuove regole, quindi, anticipano il momento in cui i venditori devono far esaminare la propria casa. L’obbligo è previsto a livello nazionale dal Dlgs 192/2005 (articolo 6, comma 2-quater), ma la Lombardia ha fatto di più: qui la norma vale anche per gli annunci commerciali di locazione (articolo 9, comma 1, lettera d), legge 24/2006) e sono previste sanzioni fino a 5mila euro.

Si dismettono aree coltivabili. Parte questo mese la caccia ai terreni agricoli demaniali e non solo. La manovra Monti ha confermato l’operazione di dismissione delle superfici coltivabili già prevista dalla Legge di stabilità, con alcuni correttivi. Anche le aree agricole rientrano infatti nella vendita del patrimonio demaniale: ci sarà un’asta pubblica per terreni di valore superiore ai 400mila euro, mentre per importi inferiori scatta la trattativa privata. Ai giovani è riconosciuto il diritto di prelazione. Tra le modifiche apportate dal testo Monti: l’ancoraggio al valore agricolo medio (Vam), utilizzato per calcolare gli indennizzi degli espropri; la possibilità, per l’agricoltore, di farsi avanti e manifestare l’interesse ad acquistare un terreno abbandonato di proprietà del Comune, della Regione, dello Stato o di un altro ente pubblico. Resta l’obbligo di utilizzare ai fini agricoli il fondo almeno per cinque anni. Il ministero delle Politiche agricole sta mettendo in cantiere i decreti attuativi da emanare di concerto con il ministero dell’Economia. Se però non si verificheranno le condizioni di trasparenza e di garanzia di mantenimento dell’uso agricolo dei terreni da dismettere potrebbe esserci una revisione della normativa.

Semplificazioni per l’avvio di strutture ricettive. Nel 2012 entra a pieno regime il Codice del turismo (Dlgs 79/2011). Tra i contenuti più rilevanti la rielaborazione del concetto di impresa turistica, la previsione di una disciplina specifica delle "professioni turistiche", la semplificazione per l’avvio di strutture ricettive, l’estensione delle regole e dei controlli alle agenzie online, il risarcimento per danno morale da vacanza rovinata, la fissazione di standard minimi dei servizi per tutte le strutture ricettive, la promozione del turismo in settori specifici, l’armonizzazione dei contratti di multiproprietà alla disciplina europea.

FEBBRAIO
Tracciabilità delle operazioni con il nuovo tetto sul contante. Dal 1° febbraio 2012 sarà un’infrazione (e quindi sanzionabile) la violazione delle disposizioni sui pagamenti cash. La conversione del decreto salva-Italia ha previsto una moratoria per le violazioni commesse dal 6 dicembre 2011 al 31 gennaio 2012 relative a pagamenti o trasferimenti pari o superiori a mille euro e fino a 2.499,99 euro. Fino a questa data non sarà sanzionata neanche l’emissione di assegni bancari e postali da mille a 2.499,99 euro emessi senza il nome o la ragione sociale del beneficiario e la clausola di non trasferibilità. Entro il 31 marzo 2012, i libretti di deposito al portatore con saldo pari o superiore a mille euro devono essere estinti o il loro saldo deve essere ridotto a 999,99 euro.

MARZO
Mediazione per le liti condominiali. Si applica dal 20 marzo 2012 la mediazione obbligatoria per le cause condominiali. L’ultimo tassello di una riforma partita nell’estate del 2009 nella quale crede anche il nuovo Guardasigilli. Nel recentissimo Dl 212/2011, infatti, il ministro Severino punta al potenziamento della cosiddetta «mediazione delegata», nella quale a dare l’impulso alla procedura non è una delle parti, ma il giudice. Restano esclusi i procedimenti cautelari, ingiuntivi, gli sfratti, i procedimenti possessori, i procedimenti di opposizione o incidentali di cognizione relativi all’esecuzione forzata, i procedimenti camerali e le azioni civili esercitate nel processo penale.

Primo saldo per la cedolare secca sugli affitti 2011. Dipendenti e pensionati devono consegnare entro il 30 aprile al datore di lavoro il modello 730 precompilato: di fatto, è il primo appuntamento per pagare il saldo della cedolare secca sugli affitti per il 2011 (chi fa Unico, avrà più tempo). E attenzione a chi aveva contratti già in corso al 7 aprile 2011, che dovrà presentare il modello 69 cartaceo alle Entrate.

Polizza "slegata" dal mutuo. Con provvedimento n. 2946/2011, l’Isvap ha emanato la nuova disciplina delle polizze legate ai mutui, stabilendo che gli intermediari assicurativi – incluse le banche e altri intermediari finanziari – non possono ricoprire simultaneamente il ruolo di distributori di polizze e di beneficiari (o vincolatari) delle stesse. La disposizione, che entrerà in vigore il 2 aprile 2012, è stata adottata dopo una fase di consultazione che ha interessato anche le principali associazioni dei consumatori, preoccupate delle prassi pregiudizievoli del mercato per cui a carico degli utenti venivano addebitate elevate commissioni provvisionali (che qualche caso arrivavano anche ad aliquote dell’80%). Da aprile 2012, quindi, i consumatori che stipulano un mutuo saranno liberi di ricercare la polizza più conveniente al di fuori delle mura della banca erogatrice.

Il mattone sostiene i conti dei Comuni. I sindaci hanno tempo fino a marzo per fare i conti con l’anticipo del Patto di stabilità, che impone per il 2012 obiettivi inizialmente previsti per il 2013. Per centrare le richieste, c’è il rischio che molti Comuni intervengano alzando le aliquote dell’Imu, l’imposta municipale sugli immobili che debutta da quest’anno e già con le regole nazionali (aliquota al 7,6 per mille e moltiplicatori della base imponibile) fa crescere drasticamente il conto fiscale.

MAGGIO
Fonti rinnovabili al 20%. Dal 31 maggio scatta, per gli assensi edilizi riguardanti nuove costruzioni e ristrutturazioni integrali, l’obbligo di assicurare con fonti rinnovabili il 20% della somma dei consumi previsti per l’acqua calda sanitaria, il riscaldamento e il raffrescamento (allegato 3, Dlgs 28/2011). Dal 29 settembre 2011, anche in mancanza di recepimento del Dlgs nei regolamenti comunali, già il 50% dei consumi d’acqua calda sanitaria e una percentuale rapportata alla superficie di quelli di energia elettrica doveva essere assicurato dalle rinnovabili (solare, eolico, biomasse, eccetera). La nuova scadenza si riferisce però alla somma di vari fabbisogni energetici.

GIUGNO
Il primo acconto dell’Imu. Salvo sorprese, il primo appuntamento alla cassa con l’Imu è fissato per lunedì 18 giugno 2012: la nuova imposta municipale sugli immobili ricalca l’Ici anche nelle scadenze, oltre che nella tassazione dell’abitazione principale. Di certo, c’è che il versamento dell’acconto e del saldo avverrà con il modello F24, e non più con i bollettini postali e gli altri mezzi utilizzati in molte città. Per capire esattamente quanto si pagherà, invece, bisognerà attendere le decisioni dei singoli Comuni: per ora la legge fissa sulla prima casa un’aliquota dello 0,4%, con una detrazione di 200 euro maggiorata di 50 euro per ogni figlio residente con età non superiore a 26 anni. Ma il sindaco potrà alzare o abbassare l’aliquota dello 0,2%, oltre ad aumentare la detrazione fino ad azzerare il prelievo sull’abitazione principale. Sulle seconde case e sugli altri immobili, invece, l’aliquota base è dello 0,76%, e il margine di manovra comunale è dello 0,3% in più o in meno. Molto delicata sarà la partita delle "assimilazioni", cioè tutte quelle case che fino a ieri sono state parificate all’abitazione principale, e quindi esentate dall’Ici. Gli alloggi concessi in uso gratuito a un familiare, ad esempio, saranno trattati come seconde case.

Rivalutabili quote e terreni. Riaperta la possibilità di rideterminare il costo di acquisto dei terreni edificabili e agricoli e delle partecipazioni non quotate, posseduti al 1° luglio 2011, non in regime di impresa, da parte di persone fisiche, società semplici, associazioni professionali ed enti non commerciali. Entro il 30 giugno 2012, è necessario far redigere e asseverare una perizia di stima da un professionista abilitato, in cui va indicato il valore del bene al 1° luglio 2011. Entro la stessa data, inoltre, va versata un’imposta sostitutiva del 2% o 4 per cento.

LUGLIO
Più bassi gli incentivi per il fotovoltaico. Dalla tariffa incentivante a quella omnicomprensiva: il 2012 è un anno di graduali, ma rilevanti cambiamenti per il solare fotovoltaico destinato alla produzione di elettricità. Dal 1° gennaio scattano i nuovi incentivi (più bassi di circa un terzo rispetto a quelli riconosciuti agli impianti entrati in esercizio a giugno 2011), poi da luglio un altro gradino in basso e, dall’inizio del 2013, il nuovo meccanismo tariffario.

OTTOBRE
Altri 2 punti di Iva, anche sull’aliquota agevolata. Dal 1° ottobre, se non entreranno in vigore prima provvedimenti in materia fiscale e assistenziale che consentano alle casse dello Stato di recuperare almeno 4 miliardi l’anno prossimo, 16 nel 2013 e 20 nel 2014, la manovra salva-Italia agirà sull’Iva con aumenti dell’aliquota ordinaria (attualmente al 21%) e di quella intermedia, che interessa i beni meritevoli di tutela (al 10%). La prima (applicata su consumi anche popolari come benzina, vino, hi-fi, telefonia) passerà al 23% e l’altra (che riguarda anche alcuni prodotti alimentari e servizi turistici)salirà al 12%.

NOVEMBRE
Fabbricati rurali da iscrivere al Catasto. Cascine, fienili, stalle, tettoie: tutti i fabbricati rurali che sono ancora iscritti al Catasto dei terreni dovranno essere inseriti in quello dei fabbricati entro il 30 novembre. I proprietari dovranno muoversi per tempo, incaricando un geometra (o un altro tecnico abilitato) di "mappare" gli edifici e curare la pratica con l’agenzia del Territorio. Altrimenti, in caso di inadempimento, saranno i funzionari del Territorio ad attivarsi, applicando anche una multa fino a 2.066 euro. L’iscrizione al catasto dei fabbricati rurali è prevista dalla manovra Monti e consente di attribuire a questi edifici una rendita catastale autonoma, così che dal 2012 possano pagare l’Imu. L’accatastamento non va confuso con la domanda per ottenere i requisiti di ruralità (per la quale il Dl proroghe riapre il termine al 31 marzo): questa istanza, infatti, serve per sistemare le pendenze Ici sui fabbricati rurali fino al 2011, ma non riguarda l’Imu.

DICEMBRE
Scade la detrazione del 55%. Scade a fine anno la detrazione del 55% per il risparmio energetico.

Oltre alle misure già annunciate, e qui sopra riportate, prevista per il 2012 anche l’annunciata riforma del Catasto: se ne parla da anni senza mai arrivare al dunque (l’ultimo tentativo è quello del Governo Prodi del 2006), ma ora sembra arrivato il tempo di rivedere le rendite catastali attribuite agli immobili, in molti casi con valori di mercato ad una distanza siderale rispetto a quelli di accatastamento e quindi di contribuzione.

A pesare sulle tasche dei proprietari italiani nel 2012 saranno anche i previsti rincari in bolletta (gas ed elettricità): anche questi scatteranno da gennaio con un aumento del 4,9% nel caso dell’elettricità e del 2,7% per il gas. L’Autorità per l’Energia ha calcolato una maggiore spesa per la famiglia media italiana di 22 euro in più su base annua per la luce e di 32 per il gas.

Grande attenzione, infine, per le dismissioni del patrimonio immobiliare pubblico. Dalla manovra salva-Italia del Governo presieduto da Mario Monti è arrivato l’avallo definitivo che manda a regime l’articolo 5 della legge sul Federalismo demaniale (legge 85 del 28 maggio 2010), la regola che stabilisce il passaggio di immobili dal Demanio agli enti locali.

…leggi l’ articolo sul Sole 24 ore:
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