Se il costruttore-venditore non paga le spese condominiali

Se il costruttore-venditore non paga le spese condominiali

Capita non raramente che il costruttore di un immobile, prima di vendere tutti gli appartamenti, debba attendere diversi mesi, a volte anni, rimanendo perciò proprietario, nelle more, di una buona fetta dello stabile. Nel frattempo, però, formatosi ormai il condominio e insediatosi l’ amministratore, iniziano a maturare le prime spese di gestione a carico dei titolari degli appartamenti.

Proprio per evitare di corrispondere gli oneri di condominio sugli appartamenti invenduti (che, a volte, costituiscono anche la maggioranza dei millesimi), l’azienda costruttrice è solita stilare essa stessa il regolamento di condominio, facendolo poi firmare agli acquirenti degli immobili all’atto del rogito (cosiddetto “contratto definitivo di compranvendita”) e, in esso, prevedendo il proprio esonero dalla contribuzione agli oneri mensili.

In questo modo il regolamento risulta, di fatto, approvato all’unanimità (viene anche detto “regolamento contrattuale”) e può contenere norme anche in deroga ai principi generali che regolano la materia condominiale.

Tra questi, la norma del codice civile sulla divisione delle spese secondo millesimi [1] che, appunto, altrimenti imporrebbe al costruttore di pagare le spese condominiali in base ai propri millesimi di proprietà. Ebbene, ci si chiede se un comportamento del genere sia legittimo o meno.

L’articolo del Codice civile, che enuncia il criterio per la ripartizione delle spese condominiali secondo millesimi, può prevedere delle deroghe “salva diversa convenzione”.

Sicché, a volte, il regolamento di condominio (contrattuale) predisposto dall’impresa costruttrice include clausole a proprio favore come, appunto, quella che preveda, a favore del costruttore-venditore, l’esonero delle spese condominiali “fino a quando tali unità rimangono vuote o comunque inutilizzate” e, quindi, senza che venga indicato un termine di durata del predetto esonero.

Ebbene, secondo alcune pronunce giurisprudenziali, tale clausola è nulla. In particolare si segnala un precedente della Corte di Appello di Genova [2], secondo cui la clausola in esame, facendo dipendere l’obbligo della futura contribuzione alle spese, esclusivamente dall’arbitrio del costruttore-venditore, costituisce una “condizione meramente potestativa”, ossia una condizione che dipende dal mero arbitrio del predisponente, ritenuta nulla dal codice civile [3].

Infatti – si legge nella sentenza in commento – l’esenzione della società costruttrice da ogni spesa di amministrazione e gestione, senza l’apposizione di un termine finale, è illegittima, in quanto idonea a protrarre senza una durata massima una situazione di abnorme privilegio per effetto della mera volontà della parte favorita”.

Secondo altra giurisprudenza, questa volta della Cassazione [4], la nullità di tale clausola deriverebbe da un altro ragionamento: si tratterebbe di clausole vessatorie, ed in quanto tali illegittime, che, seppur in buona fede, determinano a carico del condominio/consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto.

Tuttavia, per consuetudine, è stato affermato che è legittimo l’esonero in favore dell’originario costruttore, parziale o totale, dalle spese condominiali che maturano sulle unità immobiliari invendute, purché lo stesso non abbia durata superiore ai primi due anni finanziari del condominio, a decorrere dalla data del primo atto di compravendita.

In conclusione, si può affermare che la clausola contenuta nel regolamento condominiale sia pure a carattere “contrattuale” è nulla perché iniqua e imposta agli acquirenti. Sicché, al fine di rendere inefficace la predetta clausola (qualora il costruttore/venditore non voglia spontaneamente corrispondere le spese comuni per le unità immobiliari rimaste invendute), gli acquirenti/condomini dovranno agire in giudizio (previo esperimento del procedimento di mediazione) per far valere i propri diritti.