Riscossione degli oneri condominiali

Riscossione degli oneri condominiali: basta il bilancio preventivo
Articolo di Avv. Mirco Minardi

Riscossione oneri condominiali

Cari amici,

Di seguito pubblico un articolo tratto da Senigallia Notizie, il quale commenta una sentenza della Corte di Cassazione, che dispone il diritto, da parte dell’ amministratore, di promuovere un decreto ingiuntivo sulla base del “solo” rendiconto preventivo.

La mia intenzione è di approfondire l’ analisi fornita dall’ articolo, al fine di poter scrivere degli utili spunti di approfondimento.

Anzitutto è bene ricordare che gli amministratori non trattano di “bilanci”, bensì di “rendiconti”.

Questi due concetti sono profondamente diversi, e confonderli alimenta una serie di incomprensioni, le quali spesso scaturiscono in veri e propri atti illegali da parte di amministratori “scaltri”.

Pertanto, gli amministratori redigono due tipologie di rendiconti, diversi per struttura e per finalità.

Il rendiconto preventivo serve per acquisire in anticipo le risorse finanziare che si ritengono necessarie per la gestione ordinaria.

I contributi “anticipati” nel rendiconto preventivo sono esigibili in quanto approvati dall’ assemblea.

Più precisamente si può scrivere che è l’ approvazione dell’ assemblea che da il potere all’ amministratore di chiedere i contributi, anche con il ricorso a decreti ingiuntivi.

Ne consegue che se non esiste un rendiconto approvato i condòmini non hanno alcun obbligo di pagare.

Il rendiconto consuntivo invece, serve per rappresentare la situazione patrimoniale e finanziaria dell’ Ente Condomìnio ad una certa data.

I rendiconti consuntivi, per essere completi, devono comprendere la quadratura finanziaria “formale”, che serve per garantire che il “resto” dei fondi finanziari rimasti alla fine della gestione sia debitamente giustificata.

L’ approvazione del rendiconto consuntivo serve, tra l’ altro, ad autorizzare l’ amministratore a richiedere il conguaglio, cioè i fondi finanziari necessari per pagare integralmente i debiti relativi alla gestione corrente.

Per questa ragione, il rendiconto consuntivo deve indicare in modo specifico anche i debiti (le fatture non pagate), in modo che il conguaglio possa comprendere le risorse finanziarie necessarie per poterli pagare alla scadenza.

E’ ovvio che l’ amministratore deve distinguere in modo chiaro i debiti pagati da quelli da pagare, poichè altrimenti i condòmini possono incorrere in pericolosi fraintendimenti.

Per questa ragione gli amministratori devono obbligatoriamente scrivere sulla bozza di rendiconto consuntivo inviato per l’ approvazione la frase:

“Tutte le spese indicate nel rendiconto consuntivo sono state pagate effettivamente”

Oppure, in caso, “Le spese elencate di seguito (vedi elenco) non sono state pagate effettivamente”.

Da Senigallia Notizie

Gli amministratori di condominio possono dormire sonni tranquilli: per la riscossione degli oneri condominiali basta il semplice bilancio preventivo.

Due condòmini di Roma avevano opposto il decreto ingiuntivo ottenuto dall’amministratore condominiale, eccependo, tra le altre cose, che solo il bilancio consuntivo poteva autorizzare quest’ultimo ad agire in giudizio e non, invece, il semplice bilancio preventivo, in quanto l’anno a cui si riferiva era ormai scaduto.

Come è noto, nei condomini vengono predisposti due tipi di bilanci: uno preventivo ed uno consuntivo. Il primo viene redatto prima dell’inizio del periodo cui si riferisce, sulla base della stima delle spese che verranno sostenute nel corso dell’anno. La somma totale viene divisa tra tutti i condomini in base ai millesimi. A fine anno, l’amministratore redige il bilancio consuntivo, operando i relativi conguagli, in positivo ed in negativo.

Ma ritorniamo al caso in esame. Il giudice di pace di Roma accoglie l’opposizione dichiarando nullo il decreto ingiuntivo. Ma il condominio non si arrende e ricorre in Cassazione, la quale, invece, accoglie il ricorso.

La Corte di Cassazione (Sent. 29 settembre 2008, n. 24299) osserva anzitutto che la norma che regola la riscossione degli oneri condominiali rappresenta un vero e proprio principio informatore della disciplina della gestione condominiale, ed in particolare della modalità e dei limiti della contribuzione dei condomini alle spese comuni.

Così statuendo, secondo la Corte, il giudice di pace ha infranto un principio basilare e ineliminabile per la corretta gestione del condominio, che consente all’amministratore di riscuotere le quote degli oneri in forza di un bilancio preventivo, sino a quando questo non sia sostituito dal consuntivo regolarmente approvato.

La sentenza del giudice di pace, invece, affermava il principio, poi ritenuto erroneo, secondo cui il bilancio preventivo sarebbe azionabile sino a che non sia scaduto l’esercizio a cui esso si riferisce. Tuttavia, tale principio, se applicato, renderebbe impossibile la riscossione degli oneri – e, quindi, inciderebbe sulla possibilità stessa di gestione del condominio – per tutto il tempo intercorrente tra la scadenza dell’esercizio e l’approvazione del consuntivo, periodo che potrebbe ipotizzarsi anche lungo in relazione a molteplici possibili eventi, tra cui, ad esempio, la non approvazione del progetto da parte dell’assemblea.

Per queste ragioni la sentenza del giudice di pace è stata cassata.