Ripartizione oneri fra locatore e conduttore

Ripartizione oneri fra locatore e conduttore

Avv. Giuseppe Scordari scrive…

Il documento.

Tale utile e atteso documento è stato siglato dalle due parti più rappresentative delle rispettive categorie, ossia da Confedilizia, l’associazione dei proprietari immobiliari, e i sindacati degli inquilini Sunia, Sicet e Uniat e va a sostituire la vecchia ed alquanto datata tabella che era stata creata nel lontano 1999, la quale di fatto poi era stata recepita nell’allegato G del D.M. 30 dicembre 2002.

Era quindi necessario tale intervento sotto diversi punti di vista: era sicuramente utile al fine di rendere attuali le diverse riforme avvenute in questi anni nell’ambito della normativa condominiale; era fondamentale inoltre attualizzare la ripartizione di alcune spese che magari 15 anni fa ancora non esistevano in quanto sorte a seguito dell’avanzamento tecnologico degli ultimi 20 anni; era infine, ma non certo per importanza, utile fornire un documento chiaro, certo e visibile che racchiuda anche i diversi orientamenti giurisprudenziali avuti proprio nell’ambito della ripartizione delle spese fra conduttore e locatore.

Come utilizzare la tabella.

Per quanto concerne l’utilizzo, tale tabella può essere usata e quindi applicata, di comune accordo, richiamandola semplicemente in sede si stipula e sottoscrizione del contratto di locazione attraverso una formula che recita: «Gli oneri accessori alla locazione di cui al presente contratto vengono ripartiti in base alla tabella oneri accessori ripartizione fra locatore e conduttore concordata tra Confedilizia e Sunia-Sicet-Uniat registrata il 30 aprile 2014 a Roma (agenzia Entrate, ufficio territoriale Roma 2, n.8455/3)».

Effetto deflativo sulle liti.

L’importanza di tale documento inoltre, oltre a rendere palesi e certe le relative ripartizioni in ambito di spese condominiali, può sicuramente avere un effetto benefico anche per quanto riguarda le potenziali liti che potrebbero insorgere fra locatore e conduttore, le quali sicuramente potrebbero evitarsi attraverso il richiamo, e la conseguente applicazione, nel contratto di locazione di tale documento. Inoltre, gli stessi sindacati, hanno mostrato l’intenzione di creare una commissione paritetica nazionale che guidi attraverso pareri, chiarimenti e interpretazioni alle strutture territoriali firmatarie, a soggetti di rappresentanza e ai cittadini, in merito ai contenuti delle ripartizioni, al fine quindi anche di evitare possibili, e a volte inutili, liti giudiziarie tra conduttore e locatore che andrebbero ad intasare un settore già alquanto colmo.

Contenuto della tabella.

La tabella si presenta come un documento alquanto esaustivo. Infatti disciplina ampi settori, dall’ascensore all’autoclave, dal riscaldamento ai condizionatori d’aria, dalle parti comuni agli interni, alle spese di portierato, fino ad includere settori che nel 1999 non erano contemplati, quali la videosorveglianza, fonti rinnovabili di energia, inserite quindi per rendere tale documento al passo con i tempi. Ma analizziamo, con chiarezza, le vari voci presenti.

In linea generale possiamo affermare che gli inquilini devono sostenere le spese c.d. di "ordinaria amministrazione" ossia tutte le manutenzioni ordinarie e le piccole riparazioni, le spese per il consumo di energia con relative letture e le ispezioni e collaudi degli impianti (ascensore, autoclave, impianti di illuminazione, videocitofono e videosorveglianza, ricezione televisiva e flussi informativi) e, per il sistema antincendio, la ricarica degli estintori degli impianti antincendio.
Sul proprietario gravano, invece, le c.d. spese di straordinaria amministrazione, come l’installazione di nuovi impianti o il loro rifacimento, l’adeguamento alle disposizioni di legge, l’acquisto degli estintori degli impianti antincendio

Per quanto concerne le tasse l’inquilino dovrà pagare la tassa rifiuti e quella sull’occupazione del suolo pubblico in caso di lavori condominiali; il proprietario invece sarà tenuto a pagare l’Imu e la tassa del passo carrabile.

In caso il condominio disponga del servizio di portierato, le spese relative al portiere sono a carico dell’inquilino al 90% e del proprietario al 10 per cento, tranne il materiale di pulizia che tocca interamente all’inquilino e, in coerenza con le altre divisioni, la manutenzione straordinaria della c.d. guardiola, ossia il piccolo vano usato dal portiere, spetta interamente al proprietario: tale suddivisione richiama la "vecchia" disciplina della L. 392/1978, legge ormai abrogata. Spese condominiali: il conduttore ha sempre diritto di avere giustificazioni in merito alle richieste.

Infine, per le spese relative alla pulizia delle parti comuni del condominio, le pratiche per l’assunzione o per il conferimento dell’appalto ad un’impresa, l’acquisto e sostituzione di macchinari per la pulizia, bidoni e contenitori spettano al locatore, mentre tutto il resto (stipendi e altre spese in generale, derattizzazione, sacchi, sgombero della neve) spetta al locatore.

La tabella inoltre contiene anche alcune voci relative alle parti interne dell’appartamento locato, le quali sono disciplinate alla stregua del doppio binario relativo alle spese di ordinaria-straordinaria amministrazione.

In calce alla tabella, infine, per le voci non previste dalla tabella stessa si rimanda alle norme di legge e agli usi locali.
Fonte http://www.condominioweb.com/ripartizio … z31iTYIi71