Ripartizione delle spese

Ripartizione delle spese

Il tema della ripartizione delle spese condominiali è, gioco forza, uno dei più dibattuti e controversi. I motivi di disputa sono molteplici. Chi può autorizzare la spesa, come ripartirla, ed ancora la natura delle obbligazioni condominiali, la natura delle tabelle millesimali, ecc. Temi che, si intuisce, hanno una forte componente economica e come tali suscitano grande interesse.

Andiamo per gradi. Per spesa bisogna intendere l’uscita di carattere finanziario che interessa il condominio nel corso della gestione.

Soggetti legittimati a decidere una spesa per le parti comuni sono l’amministratore, il singolo condomino (in casi specifici e ben delineati che analizzeremo più avanti) e l’assemblea (nella maggior parte dei casi).

Senza dilungarci sulle differenze tra spese ordinarie e straordinarie, che non interessano questa parte di trattazione, è più utile concentrare l’attenzione su come si ripartiscano tra i vari condomini le spese affrontate nel corso di una gestione.

Così come i diritti dei comproprietari sulle cose comuni sono proporzionali al valore del piano, o della porzione di piano di proprietà esclusiva, anche "le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione".

In questo modo il primo comma dell’art. 1123 c.c. ha inteso disciplinare i criteri di ripartizione delle spese. Si tratta, è ben evidente, di una formula che tende a specificare quali spese siano da suddividere in proporzione al valore delle proprietà individuale di ciascun condomino. Il secondo ed il terzo comma del medesimo articolo disciplinano due casi particolari. Il secondo comma ci dice che "se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne". Si tratta di un criterio di ripartizione delle spese volto a limitare quella proporzionalità secca prevista nel primo comma.

Il terzo comma, infine, spiega che "qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità". E’ il caso, ad esempio, del condominio parziale. Per iniziare l’analisi dei criteri di ripartizione delle spese, però, è necessario partire da un inciso contenuto nel primo comma dell’art. 1123 c.c. vale a dire quel "salvo diversa convenzione".