Ripartizione delle spese

Ripartizione delle spese

Art. 1123 cod. civ.: "Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità".

Giurisprudenza

"In tema di condominio, nel caso in cui i condomini abbiano deciso a maggioranza, ai sensi dell’articolo 26 della legge 9 gennaio 1991 n. 10 e del relativo regolamento di esecuzione approvato con d.P.R. 26 agosto 1993 n. 412, la dismissione dell’impianto di riscaldamento centralizzato e la sua sostituzione con autonomi impianti, non è più consentito alla minoranza dissenziente di mantenere in esercizio il vecchio impianto, ed è obbligatorio per tutti i condomini partecipare proporzionalmente alle spese per l’installazione e manutenzione della nuova canna fumaria, che in quanto posta a servizio dei singoli impianti di riscaldamento, costituisce bene comune cui tutti i condomini sono tenuti ad allacciare il proprio. (Nella specie la S.C. ha cassato la sentenza della corte di merito che, nell’ipotesi suddetta, facendo applicazione dell’art. 5, comma nono, d.P.R. nr. 412 del 1993, prevedente il diverso caso della ristrutturazione di impianti individuali già esistenti con scarichi non a norma, aveva ritenuto gravare le spese della nuova canna fumaria soltanto a carico dei condomini che avevano installato un autonomo impianto di riscaldamento). (Cassa e decide nel merito, App. Bari, 22 novembre 2003) (Cass. civ. Sez. II Sent., 21-11-2008, n. 27822).

"In materia di spese condominiali concernenti le parti comuni dell’edificio, le disposizioni di cui all’art. 1123 c.c. hanno carattere sussidiario e possono trovare applicazione solo in mancanza di apposite disposizioni regolamentari, le quali, se contenute, come nella specie, in un regolamento condominiale avente carattere contrattuale, non possono essere derogate se non con il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio, ovvero con sentenza dell’Autorità Giudiziaria competente nei casi tassativamente stabiliti dall’art. 69 disp. att. c.c.

Ciò posto, nella specie la esistenza della clausola regolamentare a norma della quale le spese inerenti le parti comuni dell’edificio (tra le quali sono ricompresi gli impianti di acqua e di riscaldamento) devono essere suddivise in parti proporzionali fra le singole unità immobiliari, secondo i millesimi di proprietà (fatte salve alcune limitate eccezioni) comporta la totale infondatezza delle pretese attoree come avanzate nel giudizio in oggetto, in quanto relative alla asserita illegittimità della delibera concernente la ripartizione delle spese relative al rifacimento della canna fumaria della quale essi non beneficiano. Invero, stante la portata della citata disposizione regolamentare, nessun rilievo può assumere la circostanza che di fatto le unità immobiliari degli attori non siano collegate e non usufruiscano della rete di distribuzione del gas, dovendo in tal senso intervenire un’apposita delibera condominiale (assente nel caso de quo) che vada a modificare i criteri di riparto delle spese riportati in regolamento. Alla presenza di una disposizione regolamentare del suddetto tenore, non è, pertanto, sufficiente che un condomino non usufruisca di un determinato servizio perché possa dirsi esonerato dal sostenere le relative spese poste a suo carico dal regolamento condominiale" (Trib. Monza, 09-09-2008).

"Nel caso di condomino unico fruitore della canna fumaria per avvenuto distacco dal riscaldamento centralizzato degli altri condomini, vige il disposto dell’art. 1123, co. 2, c.c., il quale stabilisce che per le parti condominiali destinate a servire i condomini in misure diverse, le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne. Da ciò deriva che se in un condominio un solo condomino continua ad utilizzare il riscaldamento centralizzato e di conseguenza la canna fumaria ad esso collegata, le spese di manutenzione ordinaria devono gravare solo su questo condomino. Questa decisione trova autorevole conforto in un consolidato orientamento della Suprema Corte, secondo il quale i condomini non sono tenuti a contribuire alle spese relative al servizio di riscaldamento centrale ove, in alcun modo, non ne fruiscano" (Cass. 99/129; 97/11152; 95/1597) (Trib. Padova Sez. I, 07-05-2002).

Conclusioni

Se il regolamento di condominio non prevede nulla sul criterio con cui ripartire le spese comuni, allora dovranno applicarsi i critreri legali fissati dal Legislatore all’art. 1123 cod. civ. e quindi nel caso descritto quello generale e principale di cui al comma 1 della citata disposizione, ovvero quello che sancisce la ripartizione in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, salvo che i condomini si accordino per una diversa ripartizione che deroghi a quella del regolamento condominiale (sarà necessaria l’unanimità se il regolamento ha origine contrattuale, mentre sarà sufficiente la maggioranza di cui al comma 2 dell’art. 1123 se il regolamento ha origine assembleare). Infatti, presumendo che tutti e 5 i condòmini beneficino in egual misura della nuova canna fumaria, in quanto ognuno vi allaccia la propria caldaia e quindi l’uso che ciascuno può farne è pressocchè identico a quello degli altri non potrà applicarsi il criterio speciale di cui al successivo comma 2, né quello di cui al comma 3. L’altezza nel caso che ci occupa non ha alcun rilievo, in quanto essa come criterio di ripartizione delle spese è limitato dal Legislatore alla diversa fattispecie della manutenzione e ricostruzione delle scale.

Fonte: Avv. Raffaele Cusmai de Il Sole 24 Ore