Riforma del condominio e politica di gestione condominiale

Cari amici,

In questa lettera di inizio dell’ attività lavorativa dopo le vacanze, vorrei commentare per voi l’ articolo del codice civile che potrebbe modificare sostanzialmente i rapporti di potere che fino ad oggi sono intercorsi tra gli amministratori di condominio e i condòmini.

L’ articolo in questione è intitolato “nomina, revoca ed obblighi dell’ amministratore di condominio”, ed è codificato con il numero 1129.

Perchè questo nuovo articolo è così importante?

Il motivo è l’ invenzione delle cosiddette “gravi irregolarità” dell’ amministratore di condominio.

In altre parole il legislatore ha voluto elencare una serie di mancanze, alle quali ha fornito il potere al singolo condòmino di intervenire.

Ossia, ogni condòmino interessato, oggi ha il potere di intervenire se sussistono le mancanze previste dal codice civile.

Vi sono due poteri previsti, uno più debole e uno più incisivo (che, a mio giudizio, sono stati determinati dal corso della guerra avvenuta in sede di scrittura della norma tra le associazioni di difesa degli amministratori, e le associazioni di difesa dei condòmini).

Il potere più debole attribuito ai singoli condòmini è stato previsto per le seguenti gravi irregolarità:

a) Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali;

b) Qualora l’ amministratore di condominio non ottemperi a quanto disposto dal numero 3) del dodicesimo comma dell’ art. 1129 (Mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente intestato al condominio).

In questi due casi, il singolo condòmino può chiedere la convocazione dell’ assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’ amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell’ assemblea, ciascun condòmino può rivolgersi all’ autorità giudiziaria.

E’ un potere più debole perchè il singolo condòmino non può rivolgersi direttamente all’ autorità giudiziaria, ma deve prima chiedere la convocazione dell’ assemblea.

La norma non specifica che cosa succede se, a seguito della richiesta formale del condòmino, l’ assemblea non viene convocata, Ritengo che passati i termini previsti dalla legge, in questo caso il singolo condòmino abbia il potere di rivolgersi direttamente all’ autorità giudiziaria.

Il potere più forte attribuito ai singoli condòmini è stato previsto per le seguenti gravi irregolarità:

a) Nel caso previsto dal quarto comma dell’ articolo 1131 (Qualora l’ amministratore di condominio ometta di dare senza indugio notizia all’ assemblea dei condomini riguardo citazioni o provvedimenti che abbiano un contenuto che esorbiti dalle proprie attribuzioni);

b) Qualora l’ amministratore di condominio non renda il conto della gestione;

c) Qualora l’ amministratore di condominio ometta di convocare l’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale (articolo 1130 punto 10), l’ amministratore di condominio deve redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni dalla scadenza annuale dell’ esercizio contabile);

d) Qualora l’ amministratore di condominio opponga ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;

e) Qualora l’ amministratore di condominio non provveda ad eseguire i provvedimenti giudiziari ed amministrativi, nonché le deliberazioni dell’assemblea;

f) Qualora l’ amministratore di condominio gestisca secondo modalità che possano generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore stesso o di altri condomini;

g) Qualora l’ amministratore di condominio acconsenta, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;

h) Qualora l’ amministratore di condominio abbia omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva, in caso sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio;

i) Qualora l’ amministratore di condominio non ottemperi agli obblighi di cui all’ art. 1130, numeri 6), 7) e 9) (Curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale, curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, curare la tenuta del registro di nomina e revoca dell’amministratore, curare la tenuta del registro di contabilità, fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso);

l) Qualora l’ amministratore di condominio ometta, o fornisca incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo (Contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, l’amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell’ art. 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata).

In questi casi, La revoca dell’ amministratore di condominio può essere disposta dall’ autorità giudiziaria su ricorso di ciascun condòmino (ossia direttamente, senza neanche tentare di risolvere la questione tramite la convocazione dell’ assemblea).

E’ opportuno rilevare che, se l’ amministratore non apre ed utilizza un conto corrente intestato al condominio (punto b), praticamente, gestisce secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale (Punto f). Pertanto ritengo che il singolo condòmino, se manca il conto corrente intestato al condominio, possa chiedere direttamente la revoca dell’ amministratore senza prima chiedere la convocazione dell’ assemblea.