Condominio, responsabilità solidale con l’ impresa appaltante

Al fine di definire la responsabilità solidale del condominio con l’ impresa appaltante, anzitutto è bene sapere che i lavori di manutenzione iniziano formalmente con la delibera condominiale che approva il contratto di appalto.

Successivamente il contratto sarà firmato dall’ amministratore con l’impresa che si obbliga, dietro compenso, a eseguire gli interventi concordati, utilizzando la propria forza lavoro, quindi i propri dipendenti.

Ma cosa succede nel caso in cui – per svariati motivi – l’azienda appaltatrice si trovi nell’impossibilità di retribuire i dipendenti?

Responsabilità solidale del condominio

In questo frangente è prevista la responsabilità solidale.

Ciò significa che ricade sul condominio stesso, in qualità di committente, il dovere di pagare il lavoratore, una volta venga dimostrato che l’azienda appaltatrice non ha i mezzi per farlo.

I riferimenti normativi sono l’articolo 1676 del Codice civile e l’articolo 29 del Dlgs 276/2003.

Mentre il primo prevede la possibilità per i dipendenti dell’appaltatore di proporre azione diretta nei confronti del committente per ottenere quanto dovuto ma solo fino alla concorrenza dell’eventuale debito che il committente ha verso l’appaltatore….

Invece, ben più ampia e incisiva è la responsabilità contenuta nell’articolo 29, dove si afferma che il committente è obbligato in solido con l’appaltatore e eventuali subappaltatori, entro il limite di due anni dalla cessazione dell’appalto, a corrispondere ai lavoratori i trattamenti retributivi, comprese le quote di Tfr , i contributi previdenziali e i premi assicurativi dovuti in relazione al periodi di appalto.

Obiettivo della responsabilità solidale

Obiettivo della responsabilità solidale è evitare una potenziale dispersione delle responsabilità, che la particolare struttura dell’appalto potrebbe incentivare.

Per scongiurare il rischio che il condominio debba rispondere in solido con i dipendenti dell’appaltatore, l’amministratore può prendere alcuni provvedimenti, che sono anche obbligatori ex Dlgs 81/2008, articolo 26:

La verifica dell’iscrizione alla Camera di Commercio e la verifica dei requisiti organizzativi e strutturali dell’impresa appaltatrice e degli eventuali subappaltatori.

DURC

Inoltre, sarà necessario verificare che l’azienda sia in possesso di un documento Durc regolare.

Il Durc costituisce un documento essenziale per l’amministratore che voglia tutelarsi, poiché garantisce in merito all’assolvimento degli adempimenti nei confronti degli istituti previdenziali e assicurativi (Inps e Inail).

Ma va detto che nemmeno il durc può dare delle certezze assolute.

Prima di tutto, la sua data di emissione non coincide per forza con le date di svolgimento dei lavori (e tra i due periodi, potrebbe intanto essere cambiato qualcosa).

In secondo luogo, come anche evidenziato dall’interpello 3/2010 del 2 aprile 2010 del Ministero del Lavoro «le verifiche effettuate ai fini del rilascio del Durc sono riconducibili all’unicità del rapporto previdenziale tra impresa richiedente ed Ente rilasciante».

Dunque un’impresa che abbia un debito derivante da un vincolo di responsabilità solidale, ma che sia in regola con i versamenti contributivi, potrà comunque ottenere il Durc.

Il condominio può anche richiedere copia dell’ultimo F24 o dei cedolini paga dei dipendenti, così da verificare l’effettiva retribuzione.

Fermo restando che, non essendoci obbligo di legge riguardo il fornire tale documentazione, l’appaltatore potrà rifiutarsi di mostrarla (ma questo non è un bel segnale).

Il consiglio è dunque quello di evitare le società appaltatrici che giocano al ribasso, proponendo al condominio prezzi troppo concorrenziali.

Poichè ciò potrebbe dipendere da un servizio scarso o da uno scorretto inquadramento del lavoratore.

Un appalto genuino dovrebbe avere un costo superiore rispetto all’assunzione diretta.

Il motivo è che al costo medio orario di circa 14,79 euro del personale dipendente da impresa di pulizia, deve essere  sommato anche il compenso dovuto dal condominio all’azienda per la fornitura e la gestione del servizio.

Interpello dell’ agenzia delle Entrate 909-653 4/12/2012

L’Agenzia delle Entrate in risposta ad un proprio interpello (909-653 del 04/12/2012) sulla responsabilità solidale sugli appalti ed il Condominio inizia ad orientarsi verso l’esclusione della responsabilità fiscale.

La problematica potrà trovare una risposta solo quando l’agenzia delle Entrate a livello centrale deciderà di comunicare la sua scelta interpretativa.

Ma ogni giorno migliaia di condominii stipulano contratti d’appalto e si dovrebbero, quindi, trovare soggetti all’articolo 13 ter del Dl 83/2012, che fissa la responsabilità solidale dell’appaltatore e del committente per il versamento all’Erario delle ritenute fiscali sui redditi di lavoro dipendente e dell’Iva dovuta da subappaltatore e appaltatore.

Essere inseriti in questa complessa catena di responsabilità, che vede coinvolte spesso imprese piccole, cioè quelle che più facilmente tendono al nero, non è una cosa facile.

L’interpretazione letterale della norma, secondo una parte della dottrina e degli studiosi, imporrebbe l’obbligo previsti dalla responsabilità solidale anche ai condominii.

Data l’incertezza alcuni amministratori hanno cominciato a correre ai ripari e hanno presentato un interpello alla direzione regionale delle Entrate dell’Emilia-Romagna, che lo scorso dicembre (protocollo n. 909-54414/2012) ha dato una risposta circostanziata, segnalata da Anacam (imprese di costruzione e manutenzione ascensori) e Anaci (amministratori condominiali) di Padova.

L’interpellante sosteneva che, non essendo il condominio un soggetto dotato di personalità giuridica ma un ente di gestione, e non essendo dotato neppure di soggettività tributaria, (al punto che la stessa agenzia delle Entrate aveva precisato che non doveva presentare la dichiarazione dei redditi ma solo quella dei sostituti d’imposta), non rientra tra i soggetti obbligati agli adempimenti dell’articolo 13 ter del Dl 83/2012.

Risposta della Dre Emilia- Romagna

La Dre Emilia-Romagna ha formulato la risposta su un piano più pratico, ricordando che la norma prevede effettivamente la responsabilità solidale, a meno che l’appaltatore/committente non acquisisca la documentazione del regolare adempimento degli obblighi fiscali, anche sotto forma di attestazione del Caf o di professionista abilitato.

Nell’obbligo, però, spiega la Dre Emilia-Romagna, sono coinvolti solo «i contratti d’appalto e subappalto di opere, forniture e servizi conclusi da soggetti che stipulano i predetti contratti nell’ambito di attività rilevanti ai fini dell’Iva e, in ogni caso, dai soggetti Ires, dallo Stato e dagli enti pubblici, mentre sono escluse le stazioni appaltanti».

Pertanto, conclude la risposta, «il condominio, non rientrando in alcuno dei soggetti sopra indicati, non è, a parere di questa Direzione, destinatario della norma in commento».

La risposta della Dre Emilia-Romagna non è, naturalmente, risolutiva ma indicativa.

Si tratta di una delle direzioni regionali più dinamiche e, soprattutto, che controllano un territorio fittamente popolato e dove sono presenti molti condominii.

E sembra poco probabile che venga smentita a livello centrale.

Chi siamo

Mi chiamo Antonio Azzaretto,  titolare dello studio Antonio Azzaretto.

Svolgo attività di consulenza condominiale.

Accetto incarichi di amministratore di condominio.

Ho fondato la Community AziendaCondominio.

Sono iscritto all’albo dei Commercialisti ed Esperti contabili di Milano.

Svolgo attività di consulente di azienda per comunità residenziali che abitano in condominio.

Assumo incarichi di revisore della contabilità ai sensi dell’art. 1130 bis del codice civile.

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Governo della casa – La Community AziendaCondominio

La Community AziendaCondominio – Articoli di approfondimento – Responsabilità solidale del condominio

Chi difende il condominio?

Chi difende il condominio? La Community AziendaCondominio difende il condominio: …leggi tutto.

Visione politica dell’ amministratore di condominio

Ho appena letto con interesse un articolo su Torino today, che portava il titolo che segue: L’attacco di Damilano a Lo Russo: “Il suo è il programma di un amministratore di condominio”. Nel testo vi era anche un esposizione più articolata di questo concetto.

Pertanto mi sono domandato quale dovrebbe essere la visione politica di un amministratore di condominio quando viene eletto dai condomini. …leggi tutto.

Consorzio AziendaCondominio

Cari amici, Fare il consorzio spetta a voi! Io posso solo aiutarvi. Ho speso gli ultimi anni della mia vita a credere in questo progetto… e vi confesso che è stato esaltante. Ho imparato un sacco di cose sulla gestione del condominio (… che è il mio lavoro), e su come si comporta la gente (… che è la mia passione). A questo punto sono riuscito ad immaginare un’ organizzazione diversa da quella che siamo abituati a vedere, che potrebbe dare dei vantaggi concreti alle comunità residenziali che abitano in condominio. …leggi tutto. Responsabilità solidale del condominio

Intervista all’ amministratore sul progetto consorzio AziendaCondominio

Nel mese di giugno 2019 ho rilasciato un intervista sul progetto Consorzio AziendaCondominio che intendo realizzare. …leggi tutto.

Mandato per amministrazione di condominio

Il mandato per amministrazione di condominio è finalizzato a descrivere i diversi compiti affidati dalle leggi in vigore alla figura legale denominata “amministratore di condominio”. Inoltre a concordare un valore economico da corrispondere ai professionisti nominati per svolgere le funzioni di amministratore. Per questo motivo,  di seguito descrivo le aree di competenza che comprendono il mandato di amministrazione del condominio. …leggi tutto.

Fascicolo di assemblea ordinaria

Il fascicolo di assemblea da consegnare ai condòmini insieme all’ avviso di convocazione dell’ assemblea per l’ approvazione è formato dai documenti seguenti, da allegare con l’ ordine che segue: …leggi tutto.

Riepilogo finanziario

L’ art. 1130 bis del codice civile tra l’ altro, dispone quanto segue: Il rendiconto condominiale contiene “le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’ immediata verifica”. Pertanto la norma arriva a definire la situazione patrimoniale descrivendo le voci che deve contenere: …leggi tutto.

Lettera ai condòmini

Spesso, osservando i condomini che si presentano in assemblea di condominio, penso ad una storiella su un tizio che bussa alla porta di suo figlio: “Gennaro”, …dice “Svegliati!”. Gennaro risponde: “Non voglio alzarmi papà”. Il padre urla: “Alzati, devi andare a scuola!”. Gennaro dice: “Non voglio andare a scuola”. “E perchè no?”, chiede il padre. “Ci sono tre ragioni”, risponde Gennaro. “Prima di tutto è una noia, secondo, i ragazzi mi prendono in giro; terzo, io odio la scuola”. E il padre dice: “Bene, adesso ti dirò io tre ragioni per cui devi andare a scuola: Primo perchè è tuo dovere; secondo perchè hai quarantacinque anni, e terzo perchè sei il preside”. Svegliatevi, svegliatevi siete adulti! Siete troppo grandi per dormire. …leggi tutto. – Responsabilità solidale del condominio

Amministratori di condominio truffaldini, …o idealisti

Amministratori di condominio truffaldini, state attenti, perchè la situazione economica che stiamo vivendo è molto pesante. … E’ meglio diventare idealisti. La realtà economica che stiamo vivendo ci porta forzatamente a stare attenti a ciò che ci succede, e a ciò che accade nella società che ci circonda. Mi accorgo che gli amministratori di condominio sono sempre più pressati dagli artigiani in crisi, che fanno di tutto per lavorare. La totale mancanza di controllo interno di gestione e di consapevolezza, rende i condomini esposti ad aumenti incontrollati delle spese. …leggi tutto.

Funzionamento distorto del mercato condominiale

Il funzionamento distorto del mercato deriva dalla mancanza di un efficace controllo interno della gestione condominiale. Inoltre deriva dall’ eccessivo potere politico attribuito dalla legge all’ amministratore condominiale, che invoglia (incentiva) i fornitori a pagare tangenti all’ amministratore, al fine di ottenere i contratti da parte del condominio. …leggi tutto. – Responsabilità solidale del condominio

Democrazia in condominio

Cari amici, credo che il condominio sia una scuola di democrazia. L’ amministratore ha il privilegio di studiare come i gruppi sociali esprimono le proprie maggioranze al fine di prendere le decisioni comuni. Inoltre ogni amministratore è sempre in campagna elettorale… una volta eletto ha a che fare con i favorevoli e i contrari. Conosco simpatizzanti della Community AziendaCondominio che ogni anno mi chiedono il preventivo con la speranza di costituire una maggioranza qualificata per eleggermi… e non ci riescono perchè il “reggente” conta su uno zoccolo duro di simpatizzanti che non trovano sufficienti motivazioni per cambiare. …leggi tutto.

Amministratore di condominio e potere politico

L’ amministratore di condominio, se non è adeguatamente controllato dal condominio, assume il potere politico di decidere, ossia di scegliere il meglio per i propri interessi. I condomini, finora, hanno avuto un potere politico assai scarso, poichè, non avendo strumenti di comunicazione adeguati per le proprie esigenze organizzative, si sono da sempre affidati soltanto a ciò che l’ amministratore di condominio comunica e/o fa sapere. Proprio per questo motivo l’ amministratore di condominio, se vuole o se ritiene sia necessario, ha da sempre avuto il potere politico effettivo di passare sopra la volontà dei condomini, privilegiando ciò che ritiene sia opportuno per il bene comune, oppure sia meglio per il proprio tornaconto personale. …leggi tutto.

Amministratore di condominio e buone ragioni

Di seguito pubblico in forma anonima una e-mail che ho ricevuto stanotte. E’ la voce di un amministratore di condominio che mi scrive “con il cuore in mano”, il quale descrive il mercato dal suo punto di vista; ho sentito questi argomenti tantissime volte da quando ho fondato la Community AziendaCondomìnio. …Buona lettura: …leggi tutto.

Controllo interno della gestione condominiale

Un Sistema di Controllo Interno della gestione condominiale (SCI) ha come obiettivo e priorità il governo dell’azienda (ossia del condominio), attraverso l’individuazione, valutazione, monitoraggio, misurazione e mitigazione/gestione di tutti i rischi di gestione, coerentemente con il livello di rischio scelto/accettato dal vertice aziendale (ossia dell’ assemblea dei condòmini). Il fine ultimo del SCI (Sistema di controllo interno della gestione condominiale) è il perseguimento di tutti gli obiettivi aziendali (di gestione condominiale). …leggi tutto.

Nozione di organizzazione condominiale – Governo della casa

Si intende “organizzazione condominiale” la struttura di personale, strumenti tecnici e procedure che governa la gestione del condomìnio, la quale è a servizio di tutti i soggetti che sono interessati alla gestione dei beni comuni: I residenti, i condòmini, i consiglieri, i dipendenti assunti, i fornitori di beni e/o servizi, i professionisti incaricati dall’ assemblea (Ragionieri, geometri, avvocati, commercialisti, architetti, etc…etc…). L’ organizzazione condomìniale è a servizio del legale-rappresentante amministratore, controlla la qualità e la trasparenza della gestione, garantisce che i servizi condominiali siano svolti rispettando gli accordi stabiliti con i fornitori, i tecnici e i professionisti di fiducia dei condòmini. …leggi tutto. – Responsabilità solidale del condominio

Sistemi di gestione organizzativa dell’ amministratore

I sistemi di gestione organizzativa (ossia i servizi amministrativi, tecnici e di rappresentanza legale) affidati, per legge, alla figura legale che conosciamo con il termine “amministratore di condomìnio”, fino ad oggi, sono rimasti tutti accorpati in modo confuso all’ interno dell’ organizzazione di studio dell’ Ente istituzionale in oggetto (l’ amministratore), e sono stati organizzati utilizzando quasi tutte le forme giuridiche previste dal Codice Civile (Professionista individuale, associazione professionale, società di persone, società di capitali). …leggi tutto.

Nozione di impresa

Tenendo conto che questo sito può essere letto anche da persone non specializzate nelle materie economiche, vorrei spiegare a chi legge con un linguaggio semplice e non tecnico che cosa sono le IMPRESE, poiché spesso questo concetto è espresso in modo complicato per i non addetti ai lavori. …leggi tutto.

Governo della casa – Cosa vuol dire amministrazione?

Amministrazione è l’insieme delle decisioni, azioni e mansioni, a livello impiegatizio e dirigenziale, necessarie per gestire un’ organizzazione. Tutte quelle azioni, grandi e piccole, che formano un’ organizzazione. (es. scrivere e rispondere alla corrispondenza, archiviare, mettere in pratica le direttive, ecc). La parola deriva dal latino minister, servire. …leggi tutto.

Governo della casa – Economia relazionale

Economia relazionale: Studia le materie economiche dal punto di vista dello scambio di valore umano, della solidarietà e della condivisione. Si differenzia dall’ economia “classica” perchè non considera preminente lo scambio di valore monetario. In particolare si occupa di valorizzare le comunità residenziali, le quali oggi sono escluse dall’ economia “classica”, poiché la produzione delle aziende relazionali non rientra nei calcoli che formano il PIL (Prodotto Interno Lordo). …leggi tutto. – Responsabilità solidale del condominio

Blog politica economia relazionale

Blog di informazione e di critica politica e sociale, Rassegna stampa web (Mazzetta); siti di informazione dei principali quotidiani, Approfondimenti su fede e religione, Approfondimenti su politica, cultura, ed economia. …leggi tutto.

La vita è il viaggio

Ho una notizia da darvi… la vita non è la meta, la vita è il viaggio. La vita è il procedimento, non è arrivare a destinazione! Ci sono momenti della vita in cui non si può fare a meno di partire. Si vorrebbe a tutti i costi restare a vivere le piccole cose di ogni giorno, ma l’ amore ti chiama, la vita ti cambia i pensieri, il mondo ti cade addosso, e ci si sveglia. Con dolore si raccolgono le poche cose che servono per esistere, e si riparte! Soltanto dopo ci si accorge che il cambiamento era l’ unica scelta possibile. Si è contenti di vivere il cambiamento dopo che siamo migliorati. …leggi tutto.

Verso un mondo che cambia

Ogni mattina un’ altra avventura mi riempie il tempo con nuove cose da fare. E sempre la musica mi accompagna… I sentimenti mi avvolgono…  Un giorno va su e un giorno va giù! Siamo tutti alla ricerca del successo e fatichiamo ricercando nel futuro le cose migliori che possiamo vivere oggi. La gente ride e la gente piange. La borsa va su e la borsa va giù. I miei vicini fantasticano di cose irreali che non capisco. Leggo le labbra ma non comprendo le parole; il mio mondo vive tra la fantasia e ciò che riesco a toccare. Ma sono proprio io che vivo? … leggi tutto.

A che ora comincia la rivoluzione?

Rivoltando i pensieri, questa mattina ho un leggero brivido!
Il lavoro mi insegue, ma io sono più veloce e posso iniziare tra un po’. Dopo colazione mi accorgo che da troppo tempo mi sento oppresso dalla nostra società, che ci schiaccia con un linguaggio “compresso” e da un andamento “costretto” nelle solite ragioni ed opinioni. Mi chiedo: A che ora comincia la rivoluzione? Ma subito dopo perdo il senso della questione, e ritorno ad occuparmi di cose inutili. C’ è qualcosa di più sensato da fare che concentrarci per fare sempre più soldi, al fine di farne ancora di più? Ma che vita è? …leggi tutto.

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