Recupero dei sottotetti, i titoli abilitativi

Prime osservazioni sulle nuove norme per il recupero dei sottotetti.
Nozione di sottotetto esistente, sistema delle deroghe, poteri dei Comuni, titoli abilitativi.
di Dario HUELLER

Rimane un ultimo punto da discutere, anche se, a dire la verità, in mezzo a tutti i problemi che sono stati messi in evidenza, esso non appare decisivo, ed è peraltro un punto non nuovo, perché la nuova legge regionale sul recupero dei sottotetti si limita soltanto a ripetere pedissequamente quelle previdenti, tutte indistintamente. Ma poiché esso investe una questione di principio, e nel diritto le questioni di principio sono importanti, bisogna affrontarlo. Il punto riguarda i titoli abilitativi che è necessario acquisire per realizzare gli interventi di recupero ad uso abitativo dei sottotetti, e che la legislazione regionale individua indifferentemente nel Permesso di Costruire o nella D.I.A., su libera scelta dell’interessato.

Continuo a ritenere che, sulla base delle norme vigenti non possa essere così. Per una ragione molto semplice: l’art. 42 della legge n. 12/2005, laddove disciplina la D.I.A. e ne individua le caratteristiche essenziali, dice, come il Testo unico dell’edilizia, che la D.I.A. deve essere <<accompagnata da una dettagliata relazione a firma di un progettista abilitato (…) che asseveri la conformità delle opere da realizzare agli strumenti di pianificazione vigenti e adottati ed ai regolamenti edilizi vigenti, nonché il rispetto delle norme di sicurezza e di quelle igienico-sanitarie >>. Si sottolinea: conformi agli strumenti di pianificazione, cioè, oggi, ai Piani Regolatori e alle norme tecniche di attuazione e, eventualmente, ai pani attuativi – non conformi, genericamente, alle norme e alle leggi, che è cosa diversa, come dovrebbe sapere chi ha preso in mano almeno una volta un manuale di diritto urbanistico.

Dunque, la conformità agli strumenti urbanistici generali e attuativi e alle norme tecniche di attuazione è requisito essenziale per presentare una D.I.A., e requisito essenziale perché il progettista sottoscriva la sua asseverazione di conformità. Ciò significa, molto semplicemente, che la D.I.A. non può essere utilizzata per gli interventi che non possiedano il requisito della conformità così come precisamente e letteralmente indicato dalla norma. Non significa che gli interventi legittimamente difformi dagli strumenti urbanistici generali e attuativi e dalle norme tecniche di attuazione, ovvero gli interventi realizzabili legittimamente in deroga, per effetto di norme statali o regionali, non siano ammissibili. In questione non è l’ammissibilitò di questi interventi, ma il titolo edilizio che li abilità, che non può essere la D.I.A., ma il Permesso di Costruire.

E, infatti, né il Testo unico dell’edilizia né la legge regionale n. 12/2005 individuano un titolo che si chiami D.I.A. “in deroga”, ma soltanto il “Permesso di Costruire in deroga”.

Ora, è evidente che gli interventi di recupero ad uso abitativo dei sottotetti possono essere realizzati soltanto in quanto accedono al sistema di deroghe agli strumenti urbanistici comunali previsti dalla legislazione regionale. Ma per ciò stesso sono interventi che, benché legittimamente realizzabili in deroga per effetto della legislazione regionale, e conformi alla legislazione regionale, non sono conformi agli strumenti urbanistici comunali e alle norme tecniche di attuazione- per questo motivo, mancando la conformità agli strumenti urbanistici comunali e alle norme tecniche di attuazione, e non potendo questa essere sostituita da una generica conformità alle leggi – non lo prevede nessuna norma sulla D.I.A. – gli interventi di recupero ad uso abitativo dei sottotetti non possono essere assistiti dalla D.I.A., ma devono essere assistiti da un Permesso di Costruire in deroga. Non è la stessa cosa asseverare che un intervento è conforme agli strumenti di pianificazione urbanistica e asseverare invece che è conforme alle leggi (nel nostro caso, conforme alla legge regionale, ma difforme, perché in deroga, agli strumenti urbanistici).

Qualcuno potrebbe obiettare che dopo la riforma dell’art. 117 della Costituzione della Repubblica, e sulla base dell’autorevole e prezioso insegnamento della Corte Costituzionale, ogni regione è “libera” di ricondurre alla D.I.A. o al Permesso di Costruire tutti gli interventi che vuole. Ma l’obiezione è infondata, perché le regioni sono libere soltanto nell’ambito dei principi fondamentali dettati dallo Stato, e principio fondamentale non è soltanto l’esistenza di due titoli abilitativi – D.I.A. e Permesso di Costruire – ma lo sono anche le caratteristiche essenziali di ciascuno di quei due titoli, per la D.I.A. la caratteristica essenziale di poter essere utilizzata soltanto per gli interventi conformi agli strumenti urbanistici comunali generali e attuativi. Può darsi che la questione così sollevata sia una questione strettamente e sottilmente giuridica, ma sono convinto che una delle ragioni non marginali che hanno consentito agli interventi di recupero ad uso abitativo dei sottotetti di produrre impunemente i “capolavori” architettonici che hanno prodotto nelle città della Lombardia sia stata anche l’utilizzo della D.I.A. invece che del Permesso di Costruire. Una riflessione anche su questo, nel contesto più generale delle norme sui sottotetti, sarebbe stata, ed è, forse utile.

Nel corso della settimana appena trascorsa ho avuto modo di chiedere all’assessore Vincenzo Amato se avessero approvato la determina di giunta in merito all’eventuale aumento del costo di costruzione, e quindi uscire dalla sospensione dei progetti legittimamente presentati. La risposta è stata negativa. La stessa mattina, nel Comune di Desio, mi hanno invece confermato di avere approvato il suddetto aumento del costo di costruzione, in misura di euro/mq 326,61 e quindi i progetti legittimamente presentati verranno visionati ed approvati. Scrivo l’informazione perché so per certo che serve a qualcuno. Le istituzioni del Comune di Sesto, in questa occasione, sono in controtendenza, finora.

Mi prendo un paio di settimane di pausa, poi riprenderò a scrivere. Nel caso il Comune di Sesto provveda ad applicare quanto richiesto dalla Legge Regionale Vi farò sapere immediatamente.

L’ argomento che vorrei affrontare, al mio rientro, è il seguente: Decreto Legislativo 19 agosto 2005, n. 192 – attuazione della direttiva 2002/91/CE relativa al rendimento energetico nell’edilizia – entrato in vigore il primo gennaio 2006 ed applicato agli edifici di nuova costruzione e agli edifici oggetto di ristrutturazione.