Proroga tacita del contratto di locazione

Se non c’è opzione per la cedolare, non è necessario presentare la denuncia all’Agenzia delle Entrate, ma basta pagare l’imposta

La maggior parte dei contratti di locazione è strutturata mediante il sistema della proroga tacita. In pratica, essi operano per un primo periodo di tempo ed, in assenza di risoluzione, da comunicare entro una certa data, essi si rinnovano per un ulteriore periodo di tempo.

Ad esempio, rientrano in questa tipologia i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo disciplinati dall’art. 2 del DPR 431/98, che, difatti, vengono comunemente individuati con la formula “4+4”.

Dal punto di vista impositivo, la proroga può comportare alcune questioni, in quanto ci si può domandare, ad esempio: se, alla registrazione, il contratto debba già considerarsi come avente una durata di 8 anni; quali adempimenti debbano essere realizzati al momento della proroga del contratto.

A norma dell’art. 36 del DPR 131/86, se il contratto contiene la clausola di proroga tacita, l’imposta è inizialmente applicata in relazione alla durata originaria pattuita in contratto, fermo restando l’obbligo di denunciare (a norma dell’art. 19 del DPR 131/86) l’eventuale ulteriore periodo di durata del rapporto e di pagare la relativa imposta in base alle norme vigenti al momento in cui il contratto è divenuto vincolante per il nuovo periodo.

Tale norma, tuttavia, deve essere integrata con l’art. 21, comma 2 del DM 31 luglio 98 che, nel disciplinare le modalità di registrazione telematica dei contratti di locazione, ha stabilito che il pagamento telematico dell’imposta sulla proroga assolve anche all’obbligo di denuncia.

Pertanto, se l’imposta sulla proroga è pagata telematicamente, non vi è bisogno di presentare alcuna denuncia della proroga.

Quindi, dall’art. 36 si desume che, se le parti non si avvalgono della facoltà di pagare l’imposta di registro annualmente, il contratto di locazione di immobile abitativo “4+4” deve essere registrato con pagamento dell’imposta di registro solo sui primi 4 anni di durata del contratto (e non 8).

Per quanto concerne le modalità di pagamento dell’imposta al momento della proroga tacita, si deve tenere conto (oltre che del DM 31 luglio 98) del combinato disposto degli artt. 12 e 17 del DPR 131/86. Infatti, in relazione specificamente ai contratti di locazione, l’art. 17 dispone che, entro 30 giorni dalla proroga, le parti devono pagare l’imposta di registro ed, entro ulteriori 20 giorni, presentare l’attestato di pagamento all’Agenzia delle Entrate.

Tale modalità di “comunicazione” della proroga è confermata anche dall’art. 12 del DPR 131/86 che, nel disciplinare la richiesta di registrazione dei contratti verbali (mediante denuncia), ne esclude l’applicazione alle proroghe tacite dei contratti di locazione (oltre che alle cessioni e risoluzioni dei medesimi).

Pertanto, in caso di proroga tacita del contratto di locazione, entro 30 giorni le parti devono corrispondere l’imposta sui canoni previsti per la durata della proroga (o anche solo per il primo anno della proroga, ove si avvalgano di tale facoltà), ma non sono tenuti a presentare la denuncia di eventi successivi alla registrazione o la denuncia di contratto verbale: né nel caso in cui l’imposta di registro venga corrisposta telematicamente (ad esempio, mediante il software pagamenti registro web); né ove l’imposta di registro sia pagata con modello F23, nel qual caso le parti sono tenute solo a presentare l’attestato del pagamento dell’imposta entro 20 giorni dal pagamento.

Quanto fin qui illustrato può, però subire alcune deroghe ove entri in gioco:
­ la disciplina della cedolare secca;
­ la disciplina, recata dall’art. 19, comma 15 del DL 78/2012, che richiede l’indicazione dei dati catastali dell’immobile

Per quanto concerne la cedolare secca, si rileva che, ove il locatore voglia accedere al regime sostitutivo per la durata della proroga, egli deve presentare il modello 69 con l’opzione entro 30 giorni dalla proroga: non solo ove egli intenda accedere per la prima volta a tale regime (in quanto esso non sia stato finora applicato); ma a anche nell’ipotesi in cui la cedolare secca sia già stata applicata nei primi anni di durata del contratto.

Relativamente all’obbligo di indicazione dei dati catastali, si ricorda che il DL 78/2010 ha disposto, dal 1° luglio 2010, l’obbligo di indicare al momento della registrazione i dati degli immobili locati, affittati o dati in comodato.

Per gli immobili già registrati alla data del 1° luglio 2010, l’obbligo di indicazione dei dati catastali opera in sede di proroga, anche tacita, di cessione e di risoluzione del contratto.

Pertanto, nel caso di proroga tacita di un contratto di locazione registrato anteriormente al 1° luglio 2010, è necessario presentare all’Agenzia il modello 69, perché in tal modo si adempie l’obbligo di indicazione dei dati catastali.

Originariamente, per provvedere a tale adempimento era stato previsto un modello apposito (CDC), ma successivamente è stato modificato il modello 69 per consentirne l’utilizzo anche in questo caso.

Si rileva, infine, che, l’obbligo di indicazione dei dati catastali (e, di conseguenza, l’obbligo di presentazione del modello 69) è escluso nel caso in cui il contratto oggetto di proroga fosse stato, prima, ceduto (nel qual caso, i dati catastali dell’immobile sarebbero già stati comunicati in sede di cessione).