Prassi e dottrina

Prassi e dottrina

Qualcosa meno di un proprietario,qualcosa più di un inquilino. L’usufruttuario è un soggetto che compare sempre più spesso nella realtà dei condomini, creando dubbi e incertezze sui suoi diritti e obblighi. Un istituto che in passato dipendeva essenzialmente da successioni ereditarie o,comunque,da rapporti fra strettissimi congiunti. Ma che da alcuni ha visto una piccola trasformazione,con la cessione delle nude proprietà,spesso eseguita da persone anziane che intendono mettere a frutto parte del valore del patrimonio senza perdere la propria abitazione.

Con la conseguenza che,molto spesso,tra usufruttuario e nudo proprietario ci sono rapporti antagonistici,non collaborativi. Il diritto reale di usufrutto deriva da un atto che deve essere trascritto ed è quindi opponibile a tutti,compreso il condominio che ne deve rispettare la disciplina. In virtù delle disposizioni di legge sull’usufrutto, si può precisare che l’usufruttuario è obbligato ad adempiere tutti gli oneri relativi alla custodia,all’amministrazione e manutenzione dell’immobile. A lui competono tutti i rapporti che sono comunque riconducibili al godimento della cosa,mentre il nudo proprietario deve provvedere alle riparazioni straordinarie e alle innovazioni.

L’usufruttuario,dunque,ha doveri più ampi di quelli del semplice conduttore,e dunque l’equivalenza usufruttuario-conduttore,che spesso viene messa in evidenza nelle assemblee condominiali,è inesatta. Le distinzioni sopra riferite e la suddivisione di obblighi e poteri traggono origine,essenzialmente,dalle disposizioni degli articoli 1004 e 1005 del Codice civile,norme che definiscono le regole più significative. Quanto alle assemblee,il nudo proprietario ha diritto di essere chiamato a partecipare alle assemblee condominiali indette per deliberare sulle innovazioni o sulle opere di manutenzione straordinaria; se invece si tratta di affari di ordinaria amministrazione deve essere dato avviso all’usufruttuario.

Quando l’ordine del giorno preveda argomenti dell’una e dell’altra natura,l’amministratore convocherà entrambi: anzi,cercherà di accrescere le convocazioni,sulla base del principio che “ ciò che abbonda non vizia “. La misura di cautela,opportuna per le convocazioni,non protegge quando si arriva alle votazioni. Infatti,l’usufruttuario non può votare nelle materie riservate al nudo proprietario e viceversa ( Cassazione sentenza n, 10611/1990 ). Simile rigore deve tenersi anche nella compilazione dei prospetti di riparto e nelle delibere di approvazione degli stessi.

Di fatto,spesso la giurisprudenza esige che nei prospetti di riparto siano tenute distinte le spese che competono all’usufruttuario da quelle del nudo proprietario. E non sono mancate sentenze che hanno ritenuto che la violazione di tale principio renda nulla la delibera di approvazione dello stato di riparto. Inoltre,è stato più volte affermato che l’assemblea è tenuta a suddividere le spese conformemente a quanto impongono gli articoli del Codice civile sull’usufrutto,e che il nudo proprietario non è tenuto,neppure in via sussidiaria o solidale,al pagamento delle spese condominiali,che incombono sull’usufruttuario.

Queste considerazioni sono state fatte proprie dalla maggior parte della giurisprudenza:anche grazie a esse la teoria della non solidarietà delle obbligazioni condominiali,che si è imposta dall’aprile del 2008 in virtù di una importante sentenza delle Sezioni unite della Cassazione ( la n. 9148 del 2008 ), trova rilevanti precedenti. In tema di usufrutto,da decenni si afferma che il creditore del condominio non può procedere con pignoramenti nei confronti del nudo proprietario:non può esigere da quest’ultimo le somme che l’usufruttuario ha omesso di versare.