Pluviali in condominio, chi paga le spese di manutenzione?

Pluviali in condominio

Partendo dal presupposto che spetta all’assemblea decidere qualsivoglia tipo di intervento sui pluviali che consentono la raccolta, il convogliamento e lo scarico delle acque piovane dal tetto alle fognature, trattandosi questi ultimi di parte comune dell’edificio, le spese necessarie per la conservazione dei pluviali sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione [1].

Manutenzione dei pluviali e lavori di impermealizzazione del lastrico solare

Tale conclusione va poi calata nel caso concreto, laddove un eventuale intervento sul sistema di convogliamento delle acque piovane dal tetto alla relativa bocchetta di raccolta del lastrico solare venisse originato dai lavori di rifacimento e impermeabilizzazione di quest’ultimo.

A quest’ultimo proposito, infatti, la giurisprudenza ha chiarito che la spesa richiesta dalla canalizzazione delle acque piovane che cadono sul lastrico solare di uso esclusivo e che funga al contempo da copertura a sottostanti unità immobiliari va ripartita seguendo il criterio dettato dall’ articolo 1126 del codice civile, (1/3 proprietario del lastrico, 2/3 rimanenti condomini) [2].

Pertanto se l’assemblea decidesse di far eseguire anche i lavori di interramento dei tubi discendenti, la spesa relativa dovrebbe essere sostenuta da tutti i condomini nelle identiche proporzioni adottate per il rifacimento del lastrico solare vista la connessione fra i due tipi di intervento.

Al più potrebbe adottarsi il diverso criterio della ripartizione secondo i millesimi di proprietà di ciascun condomino, come è per la generalità delle parti comuni, ma sarebbe comunque da respingersi l’interpretazione che imputi la spesa esclusivamente a carico del proprietario del lastrico solare.

Parti comuni – pluviali con funzioni di protezione da pioggia e infiltrazioni d’ acqua

Le parti dell’edificio deputate a tenere indenne il fabbricato da pioggia e infiltrazioni d’acqua rientrano, per la loro funzione, fra le cose comuni le cui spese di conservazione sono assoggettate a ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive [3].

In conclusione è da ritenersi che qualora l’assemblea autorizzasse unicamente l’esecuzione dell’ impermeabilizzazione del lastrico solare e tuttavia dovessero verificarsi successivamente dei danni  a causa di allagamenti dovuti a mancanza di sufficiente scarico delle acque piovane discendenti dal tetto nonostante i sopracitati lavori, responsabile del danno arrecato alla sua proprietà sarebbe il condominio in toto a causa dell’inadeguatezza delle canalizzazioni di smaltimento delle acque meteoriche [4].

Ne discende che i danneggiati potrebbero richiedere agli altri condomini il ristoro dell’esborso effettuato per la riparazione di tutti i danni conseguenti.

[1] Art. 1123, co. 1, cod. civ.

[2] Cass. sent. n. 5729 del 09.03.2010.

[3] Cass. sent. n. 64 del 03.01.2013.

[4] Cass. sent. n. 10195 del 30.04.2013.

Chi siamo

Mi chiamo Antonio Azzaretto, titolare dello studio Antonio Azzaretto; Accetto incarichi di amministratore di condominio.

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Sono Iscritto all’ albo dei Commercialisti ed Esperti contabili di Milano. Faccio parte della commissione di studio dei Commercialisti di Milano in tema di condominio e amministrazione immobiliare.

Svolgo attività di consulente di azienda per comunità residenziali che abitano in condominio. Assumo incarichi di revisore della contabilità ai sensi dell’ art. 1130 bis del codice civile. Scrivo articoli professionali in tema di condominio su RATIO.

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