Box auto in condominio – Più facile da vendere

Box auto in condominio

Box auto in condominio, Semplificazioni e liberalizzazioni del Governo hanno toccato anche la circolazione dei parcheggi.

La disciplina relativa a posti auto e garage è stata resa più elastica, ma resta comunque articolata e complessa, in virtù (o vizio) della stratificazione di leggi e sentenze che sono intervenute nel tempo.

I parcheggi infatti si possono suddividere in tre categorie, a seconda delle norme che li regolano:

Legge Ponte (765/67), legge Tognoli (122/89) e liberi (che non rientrano cioè nelle prime due categorie). Il decreto Semplificazioni (Dl 5/2012 articolo 10) ha modificato le possibilità di vendita dei “parcheggi Tognoli”.

Questi sono costruiti successivamente alle unità immobiliari delle quali diventano pertinenza, e si dividono in due sottocategorie: privati e pubblici.

I primi sono realizzati nel sottosuolo o al pianterreno di edifici privati (di proprietà individuale o condominiale) o nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne di proprietà privata.

I secondi sono invece realizzati su superfici pubbliche, o nel loro sottosuolo, nell’ambito del programma urbano dei parcheggi (Pup).

I Comuni concedono il diritto di superficie dell’area pubblica a imprese, società o cooperative di costruzioni che cedono ai privati i box, da destinare a pertinenza degli immobili.

La legge Tognoli prevedeva che tutti questi parcheggi non potessero essere venduti separatamente dalle abitazioni.

Ciò anche perché, ad esempio, per realizzare i “Tognoli privati” la normativa prevede agevolazioni urbanistiche (deroga a piani regolatori e regolamenti edilizi) e civilistiche (la decisione può essere presa anche solo a maggioranza dei condomini).

Per ciò che riguarda i box auto in condominio, «I relativi atti di cessione sono nulli», recitava dunque l’articolo 9 comma 5 che ora è stato riscritto dal decreto Semplificazioni (convertito nella legge 35/2012).

Il principio generale continua a essere lo stesso: i parcheggi devono essere ceduti insieme agli immobili di cui sono pertinenza. Si aprono però alcune eccezioni.

«I Tognoli pubblici – spiega Ugo Friedmann, del Consiglio notarile di Milano – possono essere sciolti dall’immobile, se la possibilità era stata prevista nell’originaria convenzione stipulata con il Comune, oppure se questo ne autorizza la cessione separata.

E pure un Tognoli privato si può vendere separatamente, ma solo se l’acquirente lo destina a pertinenza di un’altra unità immobiliare situata nello stesso Comune».

Come intendere quest’ultima regola?

Una casa o un ufficio possono avere un parcheggio di pertinenza in un quartiere all’altro estremo del territorio comunale, senza alcun rapporto di vicinanza?

«Qui c’è un punto di discussione – sottolinea Friedmann – perché occorre rispettare le norme civilistiche sulle pertinenze.

Il parcheggio non deve essere a una distanza tale da impedire di considerarlo al servizio dell’unità immobiliare».

Che per legge è la caratteristica del bene destinato a pertinenza di un altro bene.

In ogni caso, come ha di recente confermato la Seconda sezione civile della Cassazione (sentenza 1664 del 3 febbraio 2012), restano liberamente cedibili i parcheggi realizzati in eccedenza agli standard fissati dalla legge Tognoli e specificamente individuati come tali.

Infine, la categoria dei parcheggi liberi – che anche se assoggettati a vincoli pertinenziali possono essere ceduti separatamente dall’abitazione – è eterogenea e comprende: spazi auto, box e garage costruiti dopo le unità immobiliari di cui sono pertinenza e non compresi tra i parcheggi Tognoli.

Quelli realizzati in forza di un titolo edilizio rilasciato prima dell’entrata in vigore della “legge ponte” (1° settembre 1967), o in eccedenza (opportunamente individuata) rispetto ai parametri da questa stessa norma stabiliti.

Posti auto, box e garage “ponte” (o standard) sono gli spazi per parcheggi realizzati obbligatoriamente nelle nuove costruzioni e nelle loro aree di pertinenza dopo l’entrata in vigore della legge Ponte 765/67 (così chiamata perché fece da collegamento tra la legge urbanistica 1150/42 e la legge 10/77, cosiddetta Bucalossi).

Caratteristica prima di questi parcheggi è quella di essere stati edificati contestualmente al fabbricato dove si trovano le unità immobiliari, e in misura non inferiore a un metro quadro per ogni dieci metri cubi di costruzione (all’origine il parametro era di venti metri cubi, in seguito ridotto dalla legge Tognoli).

Secondo la giurisprudenza, i parcheggi standard sono liberamente trasferibili (chiunque può cioè esserne proprietario) ma sono gravati da un diritto reale d’uso a favore di chi abita l’edificio a servizio del quale sono stati realizzati.

Significa che tra parcheggi e unità immobiliari condominiali c’è un vincolo di pertinenzialità inderogabile.

I condòmini vantano, in proprietà esclusiva o in comunione, un diritto reale (proprietà, usufrutto o uso) e non personale, che consente loro di utilizzare i parcheggi.

Questi circolano di regola insieme alle unità principali.

Se la proprietà sui parcheggi viene quindi riservata al costruttore oppure viene ceduta a terzi, il contratto è parzialmente nullo, nella parte in cui non prevede almeno il diritto reale d’uso a favore dei condomini.

Così fino al 2005. In quell’anno la legge 246 ha infatti escluso questi vincoli pertinenziali e ha stabilito la libera trasferibilità dei parcheggi standard.

La Cassazione ha però precisato (sentenza n. 4264/2006) che la nuova disposizione si potesse applicare solo per il futuro, vale a dire per gli edifici non realizzati oppure per i quali, al momento dell’entrata in vigore della legge (16 dicembre 2005), non fossero ancora state stipulate le vendite delle singole unità immobiliari.

Gli edifici già realizzati entro quella data e per i quali è stato perfezionato almeno un trasferimento (e che dunque possono essere considerati condomini) restano soggetti al vincolo di pertinenzialità e al diritto d’uso in favore degli abitanti (proprietari e conduttori) dell’edificio stesso.

L’intreccio di legislazione e interpretazione giurisprudenziale sulla materia, non semplice, deve insomma invitare a porre particolare attenzione nella compravendita delle aree a parcheggio e a verificarne la tipologia, meglio – consigliano i notai – con l’aiuto di un professionista.

Perché, ad esempio, chi compra un box auto ponte anteriore allo spartiacque del 16 dicembre 2005 potrebbe vedersi contestare l’acquisto da un condomino privo di parcheggio.