Pensiline in condominio, limiti e divieti

Pensiline in condominio, limiti e divieti

Ivan Meo scrive…

La casistica relativa alla installazione di tettoie, pensiline e tende retrattili o fisse da parte del singolo condomino, risulta tutt’oggi molto ampia. In realtà si tra di una questione di limiti che si basa, in buona sostanza, da una regolamentazione dei rapporti di buon vicinato contemperando interessi contrapposti: da un lato quello del condomino di godere di aria, luce e visuale, dall’altro quello dell’inquilino del piano superiore a non interferenze, dirette o indirette, nel godimento del proprio diritto.

In linea generale si può affermare che ciascun condomino ha la facoltà di trarre dal bene comune una utilità maggiore e più intensa di quella che ne viene tratta dagli altri condomini, purché non venga alterata la destinazione del bene o compromesso il diritto al pari uso da parte di questi ultimi. L’art. 1102 cod. civ. assicura, al singolo partecipante maggiori possibilità di godimento della cosa, entro determinati limiti, a servirsi di essa anche per fini esclusivamente propri, traendone ogni possibile utilità. => Le pensiline di notevoli dimensioni sono nuove costruzioni e devono essere autorizzate.

La cosa comune può essere utilizzata dal condomino anche in modo particolare, se l’utilizzo di quest’ultima:
non alteri l’equilibrio degli altri comproprietari;
non determini pregiudizievoli invadenze;
non pregiudica la stabilità o alla sicurezza del fabbricato;
non altera il decoro architettonico.

Infine, nel quadro dei limiti all’uso della cosa comune va inserito anche il contemperamento delle norme sulle distanze, laddove applicabili. In questo contesto si inserisce la recente sentenza della Cassazione che ha stabilito il seguente principio: “l’estensione del diritto di ciascun comunista, trova il limite nella necessità di non sacrificare ma di consentire il potenziale pari uso della cosa da parte degli altri partecipanti” (Cfr. Cass., 10453/2011).

Dal punto di vista pratico la realizzazione della pensilina può ritenersi legittima in quanto:

l’opera seppure realizzata senza il rispetto delle norme dettate per regolare i rapporti tra proprietà contigue è ritenuta compatibile con la struttura dell’edificio condominiale;
vista la fragilità del manufatto, il medesimo non poteva certo agevolare l’introduzione di ladri nell’appartamento soprastante;
non vi è lesione del diritto di veduta, stante il materiale trasparente di cui erano costituite le pensiline, e quindi non impedisce la veduta ai proprietari del piano sovrastante.

Ulteriore problematica strettamente collegata è quella delle distanze. Ovviamente, si dovrà sempre tener conto in concreto della struttura dell’edificio, delle caratteristiche dello stato dei luoghi e del particolare contenuto dei diritti e delle facoltà spettanti ai singo­li condomini. Il giudice dovrà di volta in volta verificare se le distanze legali siano o meno compatibili con i diritti dei condomini oppure con la struttura dell’edificio e con le caratteristiche dello stato dei luoghi.

La giurisprudenza (Cass., 18 marzo 1991 n. 2873 Cass., 2 ottobre 2000, n. 13012; Cass., 5 aprile 2000, n. 4190; Cass., 18 marzo 1991, n. 2873) ha affermato che in caso di installazione di una tenda di tela scorrevole con comando a manovella non può considerarsi "costruzione" vietata, pure se situata a distanza inferiore a tre metri dal balcone o dalla finestra del piano sovrastante, ancorché siano necessari per farla funzionare dei sostegni fissi, atteso che tale tenda, non pregiudica permanentemente la prospectio né diminuisce l’aria e la luce al condomino del piano sovrastante. Quindi se trattasi di una tenda mobile, per la sua stessa conformazione, viene aperta temporaneamente restringendo la visuale solo in un piccolo tratto e per determinate ore del giorno. L’opera è quindi compatibile con la struttura dell’edificio condominiale senza provocare una lesione concreta al diritto di veduta.
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