Parti comuni in condominio: modifiche a due velocità

Luana Tagliolini scrive…

Le «modificazioni delle destinazioni d’uso» delle parti comuni, finalizzate a soddisfare le esigenze d’interesse condominiale, hanno difficoltà a decollare per l’incertezza che suscita tale espressione se confrontata con quella che, prima dell’ entrata in vigore dell’articolo 1117­ter del Codice civile, comprendeva tutte le innovazioni nell’articolo 1120, comma 1, del Codice civile. Deliberabili con un quorum quasi “proibitivo” (quattro quinti dei partecipanti al condominio e quattro quinti dei millesimi) e con un iter di convocazione dell’assemblea piuttosto articolato (l’invio della convocazione con la raccomandata o con mezzi telematici deve pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione, deve essere affisso per non meno di trenta giorni nei locali di maggior uso o negli spazi a tal fine destinati), le modificazioni del bene comune potrebbero trasformarlo fino a consentirne un uso del tutto estraneo rispetto alla sua originaria destinazione oggettiva e strutturale.

Le innovazioni «semplici»

L’articolo 1120, comma 1 del Codice civile, anche nella nuova formulazione, tutela le innovazioni delle cose comuni purché «dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni».

Le innovazioni, però, trovano la loro definizione nelle pronunce della giurisprudenza che ha inteso come tali «non tutte le modificazioni, ma solamente quelle modifiche che, determinando l’alterazione dell’entità materiale o il mutamento della destinazione originaria, comportano che le parti comuni, in seguito all’ attività o alle opere eseguite, presentino una diversa consistenza materiale ovvero vengano a essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti» (Cassazione sentenza n. 12654/2006).

Inoltre, «(…) Una particolare modificazione dunque che rende, per così dire, nuova la cosa, con trasformazioni e cambiamenti dell’originaria funzione e destinazione o con un’alterazione della sua entità sostanziale». (Cassazione, sentenza 18334/2012). In ogni caso, per le innovazioni “semplici” occorre una maggioranza speciale: quella degli intervenuti in assemblea, che rappresenti almeno i due terzi dei millesimi.

Modificazioni significative

Si può dire che le modificazioni delle destinazioni d’uso del bene comune, che prima della legge 220/2012, per interpretazione giurisprudenziale, rientravano nell’articolo 1120, Codice civile, ora rientrano nell’articolo 1117­ter, Codice civile, e che il legislatore le abbia voluto sottoporre a una disciplina specifica, addirittura, anche, sotto il profilo della convocazione di assemblea.

Trattasi di interventi significativi – come ad esempio l’installazione di un campo da tennis o da calcetto o addirittura di una piscina – che non rientrano i quegli “altri usi” cui oggettivamente il bene può essere, per sua natura, destinato. Un’area comune invece può essere destinata a parcheggio, a giardino, a parco giochi, per cui il cambiamento del suo uso in uno di questi è innovazione non significativa.

Non determina sicuramente una modifica di destinazione di uso, per esempio, la locazione dei locali dell’ex portineria, oppure l’utilizzo di alcuni locali che ospitavano il lavatoio oppure la caldaia come ripostiglio o sala riunioni né l’aggiunta di una nuova funzione a quella originaria del bene.

Queste sarebbero, infatti, semplici modifiche delle modalità di uso di un bene comune da deliberare in assemblea, a maggioranza degli intervenuti con almeno la metà del valore dell’edificio.

Gli interventi «modificativi», invece, sono interventi che, per esigenze di particolare interesse collettivo, comportano la modifica della destinazione d’ uso in modo rilevante purché non rechino pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o non alterino il decoro architettonico (articolo 1117­ter, ultimo comma, del Codice civile).

Quindi, per tali modifiche, che prima della riforma rientravano nella categoria generale delle innovazioni, la riforma ha stabilito un quorum deliberativo più alto.

Si tratta infatti non di innovazioni semplici ma «modificative».

Quindi, per approvarle (a differenza delle innovazioni “semplici”) ora occorrono almeno i 4/5 dei partecipanti e almeno 800 millesimi .

L’ amministratore, inoltre, deve inviare l’avviso di convocazione mediante lettera raccomandata o con equipollenti mezzi telematici (escludendo le altre forme di convocazione previste dall’articolo 66 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile) e lo stesso deve contenere, a pena di nullità, le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d’uso.

L’ avviso deve pervenire, agli aventi diritto, almeno 20 giorni prima della data di convocazione e deve rimanere affisso per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati.

Tale iter di convocazione deve essere riportato nella deliberazione che deve contenere la dichiarazione esppressa che sono stati effettuati gli adempimenti previsti dall’articolo 1117­ ter.

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