Parcheggio nella zona di manovra dell’autorimessa

Parcheggio nella zona di manovra dell’autorimessa condominiale

Avv. Alessandro Gallucci scrive…

Autorimessa condominiale

Ai sensi del d.m. 1 febbraio 1986 l’autorimessa è quell’area coperta destinata esclusivamente al ricovero, alla sosta e alla manovra degli autoveicoli con i servizi annessi. Non sono considerate autorimesse le tettoie aperte almeno su due lati (punto 0 allegato d.m. 1 febbraio 1986).

AutorimessaSul fatto che l’autorimessa debba essere considerata condominiale vi sono pochi dubbi in quanto ai sensi dell’art. 1117 c.c. n. 2, essa è annoverata tra i beni in proprietà comune (funzionale al miglior godimento dell’edificio), salvo che il titolo (leggasi atti d’acquisto o regolamento contrattuale) disponga altrimenti.

Nello stesso decreto ministeriale summenzionato si legge che le autorimesse e simili si suddividono in base alla organizzazione degli spazi interni tra:

a) autorimesse a box;

b) autorimesse a spazio aperto (cfr. Punto 1.1.4 d.m. 1 febbraio 1986).

I box, è utile ricordarlo, sono definiti come quel Volume delimitato da strutture di resistenza al fuoco definita e di superficie non superiore a 40 m2 (Punto 0 d.m. 1 febbraio 1986).

Questi sono venduti dal costruttore come pertinenze delle unità immobiliari o come autonome unità immobiliari.

Lo stesso dicasi per i posti auto che, però, possono rimanere di proprietà comune; in tal caso si può addivenire ad una disciplina dell’uso dei beni comuni che vada dall’assegnazione in uso all’utilizzazione turnaria oppure lasciare l’autorimessa all’uso libero non regolamentato.

Uso dell’autorimessa condominiale

Un condomino, anzichè parcheggiare nel proprio box o comunque in uno spazio a ciò destinato, può lasciare la macchina nella zona di manovra?

La risposta è articolata: dipende dalla tipologia di autorimessa e dall’ostacolo alla sua utilizzazione.

Vediamo meglio il perché di questa risposta.

Divieto di parcheggioInnanzitutto è bene ricordare che in materia di utilizzazione delle parti comuni, la Cassazione, che più volte è intervenuta sulla materia, ha affermato che il partecipante alla comunione può usare della cosa comune per un suo fine particolare, con la conseguente possibilità di ritrarre dal bene una utilità specifica aggiuntiva rispetto a quelle che vengono ricavate dagli altri, con il limite di non alterare la consistenza e la destinazione di esso, o di non impedire l’altrui pari uso. La nozione di pari uso della cosa comune cui fa riferimento l’art. 1102 c.c. non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri, essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà, il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione (così, tra le varie, Cass. 5 ottobre 2009, n. 21256).

Ergo: se il parcamento nella zona di manovra impedisce agli altri condomini di fare corretto uso di quello spazio comune, è evidente che l’autovettura non potrà essere lasciata in quella zona la cui funzione principale, è bene ricordarlo, è quella di consentire l’accesso ai box o comunque il raggiungimento dello spazio di sosta.

V’è poi un’altra questione non secondaria. A porla è sempre il d.m. 1 febbraio 1986, il quale al Punto 3.6.3 ricorda che le corsie di manovra devono consentire il facile movimento degli autoveicoli e devono avere ampiezza non inferiore a 4,5 m e a 5 m nei tratti antistanti i box, o posti auto, ortogonali alla corsia.

Ne consegue, ad avviso di chi scrive, che la sosta prolungata di auto che faccia perdere all’autorimessa tali requisiti è da ritenersi illegittima perché specificamente contraria ad una norma regolamentare.

È sempre bene che il regolamento di condominio disciplini tale modalità d’uso della cosa comune, eventualmente prevedendo delle sanzioni per il caso di mancata osservanza.

Ad ogni buon conto è sempre bene ricordare che (soprattutto se il regolamento non afferma nulla in merito) è possibile invocare l’applicazione dell’art. 1117-bis c.c. secondo il quale in caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni, l’amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l’esecutore e possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie. L’assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attività con la maggioranza prevista dal secondo comma dell’articolo 1136.

Con un’avvertenza: la violazione della destinazione d’uso (nella specie da zona di manovra a zona di sosta) deve essere effettivamente lesiva dei diritti degli altri condomini nei termini summenzionati.
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