Obblighi del nuovo condòmino

Obblighi del nuovo condòmino

L’aspirante compratore che intenda acquistare una unità in condominio non dovrebbe limitarsi ad accertare la solidità patrimoniale e l’avvenuto pagamento delle spese condominiali da parte del venditore, ma dovrebbe estendere la sua osservazione anche alla condizioni economiche degli altri condomini dello stesso condominio, in specie se la proprietà fa capo a ad imprenditori o società commerciali che versino in stato di decozione patrimoniale e come tali a rischio di fallimento o altra procedura concorsuale. Nella convinzione che siano estranei alla compravendita , il compratore in genere si astiene dall’ effettuare indagini patrimoniali a questi mirate; al contrario (dopo l’esecuzione del rogito) potrebbe trovarsi a pagare quota-parte di spese condominali di spettanza del condomino-terzo che navigando in cattive acque abbia omesso e congeli il pagamento delle rate condominiali pregresse e future.

Prima di sottoscrivere alcunché è consigliabile che l’aspirante acquirente si faccia rilasciare dall’aspirante venditore/condomino una lettera indirizzata all’Amministratore Condominiale che lo autorizzi a richiedere e rilasciare informazioni, fotocopie di verbali, bilanci preventivi e consuntivi. Senza questa delega, riceverebbe dall’ Amministratore Condominiale un sicuro diniego motivato dalle limitazioni imposte dalla c.d. legge sulla privacy.

Il coinvolgimento sfavorevole a carico della proprietà che si intende qui tutelare, si verifica come detto nel caso di fallimento (o per altre procedure concorsuali) del condomino-imprenditore terzo, estraneo alla compravendita ; infatti a causa del suo eventuale fallimento , l’amministratore si troverà obbligato per un periodo indefinito a chiedere agli altri condomini il versamento, pro-quota millesimale di un importo pari ai contributi non versati ma pur necessari a pagare e garantire i servizi comuni indispensabili e non divisibili . Contestualmente il condominio tramite L’ Amministratore Condominiale dovrà insinuarsi al passivo fallimentare come “creditore chirografario”. Se la massa fallimentare liquida risulterà sufficiente (prima vanno pagati i creditori ipotecari e privilegiati quali banche, dipendenti, istituti previdenziali, fisco, professionisti, artigiani etc.) a pagare i debiti del fallimento verso il condominio , le eventuali somme riscosse dopo svariati anni , verranno ridistribuite ai Condomini proporzionalmente. Diversamente costoro incasseranno poco o nulla.

Quali cautele si possono adottare per prevenire una situazione così spiacevole ? Principalmente due. In prima istanza si consiglia in forza dell’ autorizzazione di cui sopra di chiedere lumi all’ Amministratore Condominiale sulle situazioni debitorie generali , e contestualmente procedere ad una attenta analisi dei Bilanci Condominiali Preventivi e Consuntivi: immediatamente balzerà all’occhio attento l’entità anomala dell’arretrato imputabile a quel condomino moroso. In seconda battuta tramite il nominativo della ditta si potranno recuperare informazioni da pubblici registri atte a stabilire l’effettivo stato patrimoniale del condomino inadempiente (Visura camerale, Bilanci civilistici, Ufficio protesti, Libro delle esecuzioni immobiliari, Conservatoria Registri Immobiliari etc.).

Gli stessi rischi si corrono se il condomino-terzo è un privato non fallibile ma in difficoltà, aggravate magari dall’ esistenza di mutuo ipotecario . La perdita del lavoro, un altro grave imprevisto, possono determinare l’impossibilità di far fronte alle spese condominiali ed indurre gli altri condomini ad anticiparle sistematicamente con il rischio di non essere rimborsati. In questo caso (esclusa la possibilità di ottenere visure camerali ed bilanci civilistici che solo riguardano gli imprenditori ) per prevenire il rischio vale adottare le cautele elencate al precedente paragrafo e contestualmente fare pressione sull’amministratore condominiale perché non indugi ad attivare un’ azione di recupero del credito tramite decreto ingiuntivo .

Fonte : Ennio Alessandro Rossi