Nudo proprietario e spese condominiali

Nudo proprietario e spese condominiali

Avv. Alessandro Gallucci scrive…

Nudo proprietario ed usufruttuario, chi paga che cosa con riferimento alle spese condominiali?

La domanda non di poco conto e specie dopo l’entrata in vigore della riforma del condominio, tra poco vedremo il perché, impone a questi soggetti una maggiore attenzione su ciò che è di rispettiva competenza.

Situazione nudo proprietario usufruttuario ante riforma del condominio

Vale la pena soffermarsi sulla situazione antecedente la riforma del condominio, sia per delineare con maggiore chiarezza il quadro normativo, sia per dare dei riferimenti utili a quelle cause iniziate nella vigenza di queste norme, che a qui contenziosi continuano ad applicarsi

Prima dell’entrata in vigore della legge n. 220/2012 (la riforma del condominio) il terzo e quarto comma dell’art. 67 disp. att. c.c. recitavano:

L`usufruttuario di un piano o porzione di piano dell`edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all`ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.

Nelle deliberazioni che riguardano innovazioni, ricostruzioni od opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell`edificio il diritto di voto spetta invece al proprietario.

La questione della partecipazione alle assemblee, unita al contenuto degli artt. 1004-1005 c.c. (che sostanzialmente distribuiscono le spese accollando all’usufruttario l’ordinarietà ed al nudo proprietario i costi straordinari) delineava un quadro non dissimile dalla ripartizione delle spese tra proprietario ed inquilino.

Rispetto a quest’ultimo rapporto, però, c’era una specificazione: l’amministratore non poteva esimersi dal chiedere al diretto interessato quanto di sua competenza.

Secondo la Corte di Cassazione, infatti, “siccome la ripartizione delle spese tra usufruttuario e nudo proprietario, trova il suo fondamento negli artt. 1004 e 1005 c.c. e che, quanto alla individuazione dei soggetti passivi dell’obbligo nei confronti del condominio, anche le spese dell’usufruttuario si configurano come obbligazioni propter rem, non è consentito all’assemblea di interferire sulla imputazione e sulla ripartizione, non rientrando nei poteri dell’organo deliberante introdurre deroghe ai criteri di ripartizione, fissati dalla legge in ragione dalla natura stessa delle spese, in quanto eventuali deroghe verrebbero incidere sui diritti individuali, con la conseguenza che, per legge, le spese devono essere imputate e ripartite in sede di approvazione del bilancio secondo la loro funzione ed il loro fondamento, spettando all’amministratore, in sede di esecuzione, ascrivere le spese, secondo la natura di esse, ai diversi soggetti obbligati, anche nel caso in cui l’assemblea non abbia provveduto ad individuarli” (così Cass. 27 ottobre 2006 n. 23291).

Come dire: se l’amministratore era bravo e scrupoloso, quanto meno al fine di evitare contestazioni, le spese richieste al nudo proprietario o all’usufruttuario dovevano ritenersi di loro effettiva spettanza (fermo restando il loro diritto a contestarle).

Quadro scaturente dalla riforma del condominio

La legge n. 220/2012 ha mutato il quadro della situazione nei rapporti con il condominio.

Motivo? L’attuale art. 67, ottavo comma, disp. att. c.c. recita:

Il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale.
Insomma la nuova legge ha, almeno formalmente, semplificato la vita degli amministratore, i quali di fronte ad un debito relativo ad un’unità immobiliare gravata ad usufrutto potranno chiederne il pagamento indistintamente ai titolari della nuda proprietà e del diritto reale minore.

Nudo proprietario ed usufruttuario, quindi, dovranno ben valutare, in relazione ai loro rapporti, come regolare i conti.

In questo contesto, pertanto, è bene leggere con attenzione gli artt. 1004-1005 c.c.

Art. 1004 Spese a carico dell’usufruttuario

Le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell’usufruttuario.

Sono pure a suo carico le riparazioni straordinarie rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione.

Compenso dell’amministratore? a carico dell’usufruttario. Tutte le spese d’uso? A carico dell’usufruttario.

Art. 1005 Riparazioni straordinarie

Le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario.

Riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta.

L’usufruttuario deve corrispondere al proprietario, durante l’usufrutto, l’interesse delle somme spese per le riparazioni straordinarie.

Bisogna re-impermeabilizzare il lastrico? La spesa, salvo il caso d’intervento dovuto a trascuratezza, è a carico del nudo proprietario. È necessario eseguire un adeguamento normativo degli impianti? Idem. Rispetto a quest’ultima voce di spese, non c’è un esplicito riferimento normativo nell’art. 1005 c.c.

Tuttavia ai sensi dell’art. 67, sesto comma, c.c. si legge che “l’usufruttuario di un piano o porzione di piano dell’edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni”.

La messa a norma degli impianti, ad avviso di chi scrive, non è annoverabile né tra gli interventi di manutenzione ordinaria, né tanto meno tra quelli di semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.
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