Non c’è mediazione per i morosi

Non c’è mediazione per il mancato pagamento delle spese condominiali

La legge di riforma del condominio negli edifici ha regolamentato, tra l’altro, il tema della conciliazione obbligatoria fornendo una definizione delle “controversie in materia di condominio”, specificando che per esse si intendono quelle liti derivanti dalla violazione o dell’errata applicazione delle disposizioni previste dagli articoli da 1117 a 1138 del codice civile e le previsioni ricomprese dall’articolo 61 all’articolo 72 delle disposizioni di attuazione del codice civile stesso.

Il principale problema di ogni condominio è il recupero dei crediti nei confronti dei condòmini morosi. La recente riforma del condominio [1], al fine di rendere più veloce la riscossione delle quote mensili, attribuisce un vero e proprio obbligo all’amministratore di attivarsi per la riscossione entro tempi brevi.

Ma, dall’altro lato, c’è anche la rassegnazione di molti condomini sulla possibilità che le azioni legali possano sortire, almeno nell’immediato, effetti risolutivi per le casse condominiali, spesso in bolletta. I tempi dilatati delle cause e, soprattutto l’aleatorietà dell’esecuzione forzata, rende il percorso giudiziario un vero e proprio calvario.

E allora, per non aggravare le già complesse procedure giudiziarie, è bene subito precisare un aspetto fondamentale: la mediazione obbligatoria non è necessaria prima di avviare le cause per il mancato pagamento delle spese condominiali.

Il chiarimento arriva da una recente sentenza del Giudice di Pace di Napoli, ex Pozzuoli [2].

La sentenza
La pronuncia in commento fa tirare un sospiro di sollievo a chi si avvia al recupero coattivo degli oneri di condominio: non sono oggetto di mediazione obbligatoria – si legge in sentenza – i procedimenti per il mancato pagamento delle spese condominiali, specifica il provvedimento.

E questo perché la legge sulla riforma del condominio [1] ha individuato con precisione quali siano le controversie in materia condominiale che richiedono la preventiva mediazione obbligatoria [3]. Si tratta, in particolare, di tutte le questioni che sono disciplinate dal codice civile negli articoli dal 1117 al 1138 e nelle disposizioni di attuazione del codice civile dall’articolo 61 all’articolo 72; e cioè sui seguenti temi:

Art. 1117 — Parti comuni dell’edificio
Art. 1117 bis — Ambito di applicabilità
Art. 1117 ter — Modificazioni delle destinazioni d’uso
Art. 1117 quater — Tutela delle destinazioni d’uso
Art. 1118 — Diritti dei partecipanti sulle cose comuni
Art. 1119 — Indivisibilità
Art. 1120 — Innovazioni
Art. 1121 — Innovazioni gravose o voluttuarie
Art. 1122 — Opere su parti di proprietà o uso individuale
Art. 1122 bis — Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili
Art. 1122 ter — Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni
Art. 1123 — Ripartizione delle spese
Art. 1124 — Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori
Art. 1125 — Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai
Art. 1126 — Lastrici solari di uso esclusivo
Art. 1127 — Costruzione sopra l’ultimo piano dell’edificio
Art. 1128 — Perimento totale o parziale dell’edificio
Art. 1129 — Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore
Art. 1130 — Attribuzioni dell’amministratore
Art. 1130 bis — Rendiconto condominiale
Art. 1131 — Rappresentanza
Art. 1132 — Dissenso dei condomini rispetto alle liti
Art. 1133 — Provvedimenti presi dall’amministratore
Art. 1134 — Gestione di iniziativa individuale
Art. 1135 — Attribuzioni dell’assemblea dei condomini
Art. 1136 — Costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni
Art. 1137 — Impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea
Art. 1138 — Regolamento di condominio

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

L’avv. Italo BRUNO, Giudice di Pace di Napoli ex Pozzuoli, ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
nella causa iscritta al n.2131/14 R.G. – Affari Contenziosi Civili – avente ad oggetto:
Pagamento quote condominiali

T R A
CONDOMINIO “X”, in persona dell’Amministratore pro-tempore, sito in (…) alla Via (…) n. (…) – c.f. (…) – elett.te dom.to in (…) alla Via (…) n. (…) presso lo studio dell’Avv. (Tizio) che lo rapp.ta e difende giusta procura a margine dell’atto di citazione; ATTORE
E
CONDOMINO “Y”, res.te in (…) alla Via (…) n. (…) – elett.te dom.to in (…) alla Via (…) n. (…) presso lo studio dell’avv. (Caio) che lo rapp.ta e difende giusta procura a margine della comparsa di costituzione e risposta;CONVENUTO

CONCLUSIONI

Per l’attore: condannare il convenuto al pagamento della somma di € 3.795,26 per mancato pagamento delle quote condominiali per il periodo 27/11/09-1/1/14, oltre interessi dalle scadenze, nonché spese e competenze professionali con attribuzione al procuratore anticipatario.
Per il convenuto: dichiarare l’improcedibilità della domanda per mancato esperimento del procedimento di mediazione; rigettare la domanda in quanto infondata in fatto ed in diritto e non provata; vittoria di spese e competenze professionali.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il CONDOMINIO “X”, in persona dell’Amministratore pro-tempore, con atto di citazione regolarmente notificato il 26/2/14 al CONDOMINO “Y”, lo conveniva innanzi a questo Giudice affinché – accertato il credito vantato nei confronti del convenuto – fosse condannato lo stesso CONDOMINO “Y” al pagamento della somma di € 3.795,26 per quote condominiali non pagate nel periodo 27/11/09-1/1/14.
Nell’atto di citazione deduceva:
Che, il Condomino “Y” è proprietario di un locale commerciale sito al piano terra del condominio istante;
Che, il suddetto condomino si è reso moroso nei confronti del Condominio della complessiva somma di € 3.795,26, per omesso pagamento delle quote condominiali per il periodo 27/11/09-1/1/14;
Che, nonostante numerosi solleciti, anche a mezzo racc. a.r. SailPost n.080124101300002636 ricevuta il 6/2/13, non vi provvedeva.
Instauratosi il procedimento, si costituiva il convenuto Condomino “Y” che, preliminarmente, eccepiva l’improponibilità della domanda per mancato esperimento del procedimento di mediazione e, nel merito, contestava la domanda in quanto infondata.
Sull’eccezione del convenuto, questo Giudice si riservava e, sciogliendo la riserva, rigettava l’eccezione. Esperito inutilmente il tentativo di conciliazione, le parti venivano invitati a precisare definitivamente i fatti posti a fondamento delle domande, difese ed eccezioni, a produrre i documenti e a richiedere i mezzi di prova da assumere. All’udienza di rinvio, il procuratore del convenuto dichiarava di rinunciare al mandato senza depositare rinuncia formale notificata al proprio assistito.
All’udienza del 30 Gennaio 2015, in assenza del convenuto che non depositava il proprio fascicolo, l’attore concludeva come da verbale e la causa veniva assegnata a sentenza.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Preliminarmente, va precisato che questo Giudice ha disatteso l’eccezione di improponibilità della domanda per mancato esperimento del procedimento di mediazione, in considerazione che:
– la legge n.220 dell’11/12/12 – modifiche alla disciplina nel condominio negli edifici – con l’art. 25 ha regolamentato, tra l’altro, il tema della conciliazione obbligatoria introducendo nelle Disp. Att. C.p.c., l’art. 71 quater, fornendo una definizione delle “controversie in materia di condominio”, specificando che per esse si intendono quelle liti derivanti dalla violazione o dell’errata applicazione delle disposizioni del libro terzo, titolo VII, capo II, del Codice Civile (artt. 1117-1138) e le previsioni ricomprese dall’art. 61 all’art. 72 delle Disp. Att. C.c.; e, ritenendo che:
– non sono oggetto di mediazione obbligatoria i procedimenti per il mancato pagamento delle spese condominiali.
Nel merito, la domanda e fondata e va accolta.
A sostegno della domanda sono state prodotte idonee prove scritte consistenti in deliberati assembleari, regolarmente approvati con le maggioranze previste dall’art. 1136 c.c., avverso ai quali non è stata proposta alcuna impugnativa ex art. 1137 c.c. e, quindi, allo stato esecutive; riepilogo particolareggiato delle quote dovute e relative bollette; tabelle millesimali, estratto dati catastali, comunicazioni di sollecito di pagamento.
Il convenuto non ha provato il suo assunto e non ha depositato il proprio fascicolo e, pertanto, questo Giudice decide sulla base dei soli atti a sua disposizione, confortato dalla sentenza della Corte di Cassazione civile, sez. III, sentenza 25/9/14 n.20184 che ha precisato:
– “essendo il processo civile un processo ad iniziativa di parte, qualora il fascicolo di parte sia stato ritirato (ex art. 169 c.p.c. e art. 77 disp. att. c.c.) e successivamente non più depositato, il giudice può decidere sulla base dei soli atti a sua disposizione, essendo tenuto a disporre la ricerca dei documenti mancanti o la ricostruzione dell’intero fascicolo di parte solo nel diverso caso in cui l’omissione dipenda da una condotta – involontaria – della parte, come da giurisprudenza costante sul punto” (cfr. Cass. Civ. Sent. n. 21938/2006, n. 18237/2008, n. 11352/2010, n. 3055/2013).
Inoltre, questo Giudice osserva che:

– Per le spese di gestione ordinaria e straordinaria approvate dalle assemblee condominiali, anche per quanto riguarda le quote preventive e/o straordinarie, il condomino è inadempiente per il semplice ritardo nel provvedere al pagamento di quanto da lui dovuto, secondo lo stato di ripartizione.
E’ legittimo, quindi, che nell’ambito dei poteri attribuiti dalla legge all’amministratore (art. 1130 c.c.), quest’ultimo agisca in giudizio per la riscossione delle quote condominiali anche quando la spesa ordinaria o straordinaria sia stata soltanto preventivata ed approvata dall’assemblea dei condomini (art. 63 disp. att. c.c.) (Cass. 12/5/67 n.93; 18/1/73 n.184).

Il mancato pagamento delle quote condominiali è un fatto grave, che potrebbe, addirittura, paralizzare la vita condominiale se non si usassero, tempestivamente, gli strumenti che la legge mette a disposizione dell’amministratore per recuperare le quote in questione. E’ frequente, altresì, il caso che i condomini ligi al proprio dovere, attribuiscano all’amministratore la responsabilità del mancato pagamento e lo stesso amministratore, che non pone in atto tutti i mezzi a sua disposizione per il recupero dei crediti, non può ripartire temporaneamente le somme non pagate, tra i restanti condomini.
Se uno o più condomini non pagano quanto da loro dovuto, preferendo procrastinare il pagamento del debito o instaurando vertenze giudiziali, l’amministratore e/o gli altri condomini dovrebbero far fronte, personalmente, alle quote mancanti per saldare un debito condominiale, il cui mancato pagamento potrebbe portare grave disagio a tutto il condominio.

E’, quindi, necessario che tutti i condomini corrispondano regolarmente le proprie quote, proporzionalmente ai loro valori millesimali, rispettando i periodi stabiliti dall’assemblea deliberante. Avverso il deliberato assembleare il condomino assente o dissenziente, sussistendone giusti motivi, può cautelarsi con l’impugnativa prevista dall’art. 1137 c.c., potendo ottenere anche la sospensione dei pagamenti.

Tale facoltà non è stata esercitata dal condomino “Y”, il quale ha resistito in giudizio senza dimostrare il suo assunto.

Rebus sic stantibus, il convenuto CONDOMINO “Y” va condannato al pagamento della somma di € 3.795,26 in favore del CONDOMINIO “X”, in persona dell’Amministratore pro-tempore, oltre interessi dalla domanda fino al soddisfo.

Le spese del giudizio seguono la soccombenza e vanno liquidate, d’Ufficio, come in dispositivo, tenendo conto della somma liquidata, del Regolamento di cui al D.M. 55/14, entrato in vigore il 2/4/15, dell’attività processuale svolta ed in particolare delle prescrizioni di cui agli artt. 1, 4 e 5.

Per quanto concerne la condanna per lite temeraria, richiesta dalla parte attrice, questo Giudice osserva che:

– La condanna per responsabilità aggravata per colpa grave o dolo presuppone: la soccombenza dell’avversario; la prova dell’altrui malafede o colpa grave nell’agire o resistere in giudizio; la prova del danno subìto a causa della condotta temeraria della controparte. Pertanto, è necessario dimostrare l’esistenza sia dell’elemento soggettivo consistente nella consapevolezza o nell’ignoranza colpevole dell’infondatezza della propria tesi, sia di quello oggettivo, ovvero il pregiudizio subìto a causa della condotta temeraria della parte soccombente.
A tal riguardo, la parte istante non ha fornito elementi probatori sufficienti per provare l’esistenza del danno.
Sentenza esecutiva ex lege.

P.Q.M.

Il Giudice di Pace di Napoli ex Pozzuoli, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta dal CONDOMINIO “X”, in persona dell’Amministratore pro-tempore, nei confronti del CONDOMINO “Y”, disattesa ogni altra istanza ed eccezione, così provvede:
1) condanna il CONDOMINO “Y” al pagamento in favore del CONDOMINIO “X”, in persona dell’Amministratore pro-tempore, della somma complessiva di € 3.795,26, oltre interessi legali dalla domanda fino al soddisfo, nonché alla rifusione delle spese processuali che liquida in complessivi € 1.650,00, di cui € 150,00 per spese ed € 1.500,00 per compensi professionali, oltre il 15% ex art. 2 D.M. n.55/14 – IVA e CPA se ed in quanto ricorrano i presupposti di legge per tale ripetibilità;
2) distrae la somma così liquidata per spese processuali a favore del procuratore anticipatario;
3) sentenza esecutiva ex lege.

Così decisa in Napoli e depositata in originale il giorno 9 Febbraio 2015.
IL GIUDICE DI PACE
(Avv. Italo BRUNO)

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