Nomina, conferma e revoca dell’amministratore condominiale

Nomina, conferma e revoca dell’amministratore condominiale

Sono un inquilino che abita in un condominio di 21 appartamenti. Il proprietario dell’immobile ha ancora 12 appartamenti per un totale di 677 millesimi, il resto degli 8 proprietari per 323 millesimi.
Abbiamo un amministratore da circa 1 anno esattamente nominato nel 4/2012, la mia domanda è la seguente : il rinnovo dell’amministratore se partecipano solo gli otto proprietari per 323 millesimi ha validità in fase di assemblea?

Molto spesso si utilizza il termine inquilino scevro del suo significato tecnico, vale a dire quello di conduttore di un’unità immobiliare, per fare riferimento solamente al fatto che si abita una casa, magari di proprietà.

Non è chiaro se in questo caso il nostro utente sia proprietario o conduttore. Il fatto, in relazione alla domanda che ci pone, non è di poco contro: se proprietario ha diritto di partecipare all’assemblea di nomina dell’amministratore, se conduttore, no.

Ad ogni buon conto, dato che la domanda riguarda i quorum deliberativi per la conferma dell’amministratore, vale la pena dare una risposta di indubbia utilità generale.

Nomina, conferma e revoca dell’amministratore prima della legge di riforma

Prima dell’entrata in vigore della riforma erano queste le tre parole che riguardavano le sorti del rapporto tra amministratore e condominio.

Sulla nomina e la revoca non sorgeva alcun dubbio: per deliberarle era sempre necessario il consenso della maggioranza dei partecipanti all’assemblea che rappresentassero almeno la metà del valore dell’edificio.v Differente il discorso per la conferma.

Secondo la giurisprudenza di merito “la conferma dell’amministratore in carica è fattispecie ben diversa da quella della nomina e della revoca in quanto è rielezione dello stesso nella carica precedentemente ricoperta per la cui deliberazione è sufficiente la maggioranza prevista dal III° comma dell’art. 1136 c.c.” (così Trib. Roma 15 maggio 2009 n. 10701).

Diversamente la Cassazione era univoca nell’affermare che “(v. Cass. 3797-78; 71-80 ecc.), non solo in caso di nomina o revoca dell’amministratore, ma anche in quello di conferma è necessaria la maggioranza di cui all’art. 1136 4 c.c. civ., trattandosi di delibere che hanno contenuto ed effetti giuridici uguali” (Cass. 4 maggio 1994, n. 4269).

Prendendo l’ipotesi illustrata dall’utente, sicuramente la conferma dell’amministratore, anche se si aderiva alla tesi della sua diversità rispetto alla nomina, non potevano porsi dubbi che la conferma non poteva essere deliberata da 8 condomini che comunque non rappresentavano un terzo del valore millesimale dell’edificio

Nomina, conferma e revoca dell’amministratore dopo l’entrata in vigore della legge di riforma

La riforma ha inciso ma solo parzialmente sull’argomento.

In base al nuovo art. 1129 c.c., infatti, l’amministratore dura in carica un anno, il suo incarico, salvo revoca, s’intende rinnovato (automaticamente) per un altro anno ed al termine del biennio egli deve presentarsi all’assemblea per il rinnovo o la revoca, salvo sue dimissioni.

Il passaggio dal termine conferma a quello rinnovo sembrerebbe far propendere per l’equiparazione del rinnovamento dell’incarico a quello della nomina; sarebbe stato sicuramente più utile essere più chiari per togliere ogni dubbi.

Ad ogni buon conto anche se nomina e rinnovo dovessero essere intesi come due atti differenti, la situazione sarebbe uguale al periodo ante riforma: insomma per il caso di specie 8 condomini e 323 millesimi non potrebbero rinnovare l’incarico dell’amministratore.

In ogni caso i condomini, con quelle maggioranze, potrebbero anche decidere di deliberare salvo il rischio d’una impugnazione per invalidità per mancato raggiungimento del quorum deliberativo (vizio d’annullabilità della delibera con impugnazione nei modi e nei termini di cui all’art. 1137 c.c.) che li porterebbe ad una sconfitta sicura con quasi certo pagamento anche delle spese legali.
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