Negozi in condominio

Nozione

A norma dell’ art. 1123 del Codice Civile, quando le parti comuni sono destinati al servizio dei condòmini in misura diversa, le spese relative devono essere suddivise in proporzione all’ uso che ciascuno può farne.
I proprietari di negozi, alla luce di quanto detto, non sono tenuti a concorrere alle spese relative ai servizi di giardinaggio e portineria, ai quali non abbiano accesso (Cassazione n. 5179 del 29/4/1992).

Contrariamente a questa regola generale, un regolamento contrattuale potrebbe comunque prevedere che anche i proprietari dei box partecipino alla spesa, nonostante questi non abbiano accesso a questi servizi (Cassazione n. 6844 del 16/12/1988).

Trasformazione da appartamento a negozio.

Se l’ innovazione non è vietata dal regolamento contrattuale, e se viene realizzata rispettando tutte le normative e non alterando il decoro architettonico dell’ edificio, allora è possibile.

Principio generale mitigato

Il principio generale secondo cui le spese condominiali devono essere ripartite in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, è mitigato in quanto il legislatore ha provveduto a specificare che, in presenza di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese sono da ripartire in proporzione dell’ uso che ciascuno può farne.

Il contenuto di questa disposizione può creare nei proprietari dei negozi la convinzione errata di ritenersi esclusi dal contribuire alle spese riguardanti beni o servizi di cui non usufruiscono il godimento, oppure di cui di fatto godono un diritto di gran lunga inferiore rispetto agli altri condòmini.

Infatti, è pacifico che, qualora nell’ edificio condominiale siano compresi locali forniti di un accesso diverso rispetto all’ androne e del vano scale, anche i proprietari di detti locali sono tenuti, se non ci sono specifiche disposizioni nel regolamento contrattuale o nei singoli atti di acquisto, a concorrere alle spese di manutenzione e di ricostruzione dell’ androne o delle scale, in rapporto e proporzione all’ utilità che anch’ essi possono trarne, quali condòmini, per accedere nei locali della portineria, del tetto, del solaio o del lastrico solare.

Proprio per questo motivo, infatti, anche i proprietari di autorimesse e magazzini devono concorrere alle spese di illuminazione e di pulizia dell’ androne e delle scale, in quanto usufruiscono potenzialmente anche di questi servizi.Scale

In assenza di titolo contrario i negozi partecipano alle spese delle scale in quanto le stesse essendo elementi strutturali necessari alla edificazione di uno stabile condominiale e mezzo indispensabile per accedere al tetto e al terrazzo di copertura, conservano la qualità di parti comuni, così come indicato nell’articolo 1117, Codice civile, anche relativamente ai condomini proprietari di negozi con accesso dalla strada, poichè anche questi condomini ne fruiscono quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell’edificio.

La legge precisa che l’ androne, le scale, i portoni d’ ingresso, i portici, i locali della portineria e in genere quelle parti dell’ edificio necessarie all’ uso comune sono di proprietà di tutti i condòmini, salvo in caso che sia diversamente previsto nel titolo: cioè nell’ atto di acquisto o nel regolamento di natura contrattuale.
Pertanto, anche i proprietari di locali a piano terra, pur avendo accesso direttamente dalla strada, sono comproprietari degli spazi comuni dell’ edificio suddetti.
Detti spazi, in quanto comuni, costituiscono elementi necessari per la configurabilità stessa del fabbricato.Citofoni

Per quanto riguarda i citofoni, le spese di installazione e di manutenzione vanno ripartite in parti uguali soltanto tra coloro che ne traggono effettivamente uso; pertanto devono essere esonerati i proprietari dei negozi che non risultanto collegati all’ impianto.