Natura degli oneri condominiali

Solo se il locatore riesce a provare la natura e la specie degli oneri condominiali potrà esigerne il pagamento dal conduttore.

Avv. Dolce Rosario scrive…

Il locatore adempie tale onere producendo (in giudizio) i rendiconti condominiali, approvati dall’assemblea condominiale da cui risultino gli elementi per poterne qualificare il peso e il rilievo.

Sovente capita che tra conduttore e locatore sorgano delle controversia in ordine alla imputazione degli oneri condominiali (accessori rispetto al canone di locazione). Chi debba pagare cosa e quanto. In genere, tale aspetto, viene disciplinato dalle parti all’interno del contratto di locazione; laddove ciò non avvenga, bisogna fare riferimento alla legge e/o agli “usi”.

Nel caso che ci apprestiamo ad esaminare, locatore e conduttore avevano sì convenuto, in seno alla scrittura privata convenutasi, che fossero interamente a carico di questo ultimo le spese di “amministrazione ordinaria”, ma la “vicenda” in sé costituiva oggetto di contestazione (anche) rispetto al quantum debeatur.

La Sentenza in commento (Tribunale di Genova 13 giugno 2014) affronta una questione preliminare a quella appena tracciata: domandandosi quale fosse il documento a cui far riferimento per dirimere una simile querelle.

Il caso. Tizio concedeva in locazione a Caio la propria unità immobiliare (immobile di pregio classificato come A1), ricevendo in conto deposito cauzionale la somma di 3.150 Euro.

Nel contratto convenutosi, le parti ponevano, inoltre, “interamente a carico del Conduttore le spese di amministrazione ordinaria”. Al termine del rapporto locatizio Tizio chiedeva a Cario la rifusione degli oneri condominiali da egli anticipati per la somma di 2.738,46 Euro. In difetto – per quanto asserito in giudizio -non avrebbe ritornato la cauzione rilasciatagli all’atto della stipula. (Da non perdere: Ripartizione oneri fra locatore e conduttore. Ecco la nuova tabella.)
Corollario della vicenda era anche la prescrizione dell’assunto credito di Tizio, essendo trascorsi più di cinque anni dalla data di pagamento (in luogo di Caio) degli oneri accessori al Condominio.

La prova degli oneri accessori.

Il primo principio statuito dal giudice ligure riguarda l’esatta individuazione e/o la corretta calibrazione dell’onere probatorio tra le parti (locatore e conduttore).Ed invero.

Il credito del locatore discendente da “anticipazione quote condominiali” diventa esigibile solo se costui assolva l’onere probatorio ex art. 2697 c.c. di provare i fatti costitutivi del proprio diritto e, quindi, sia in grado di dimostrare l’esistenza, l’ammontare ed i criteri di ripartizione del rimborso richiesto (Cass. 6403/2004; 5485/98).

Lo strumento per assolvere una simile “prova” è stato individuato nel c.d. “bilancio” condominiale.

In effetti, il locatore adempie tale onere producendo (in giudizio) i rendiconti condominiali, approvati dall’assemblea condominiale, da cui risultino non solo i vari criteri di ripartizione seguiti (ad es: criterio millesimale, superfici, cubature) in generale, ma anche specificamente il valore cui corrisponde la quota proporzionale di spesa gravante sull’immobile locato e sugli altri immobili del complesso.

Tutto ciò, infatti, rende possibile al conduttore – mediamente al Giudice – il controllo circa l’esistenza delle spese e l’ammontare delle quote a suo carico (Cass. 5485/98; 1889/1981).

La prescrizione.

Una volta riconosciuta la fondatezza della domanda di ripetizione formulata dal locatore (secondo l’allegazione di cui innanzi), il Giudice di merito ne ha però ridimensionato l’entità economica, espungendo la parte del credito ritenuta asseritamene prescritta (anno 2004), sulla scorta della seguente motivazione: “Posto che nel caso di edificio in condominio la prescrizione del diritto del singolo condomino-locatore al rimborso degli oneri accessori decorre dal momento in cui, essendo stato dall’assemblea approvato il consuntivo annuale, sorge il relativo diritto del condominio nei confronti del condomino e, correlativamente, del credito di quest’ultimo verso il conduttore […]”.

Conclusione.

In Giudice adito, infine, ha disposto la compensazione parziale tra le diverse pretese economiche esercitate dalle due parti processuali: discendenti, da una parte, dalla ripetizione degli oneri accessori anticipati dal locatore, e,dall’altra parte, dalla restituzione della caparra cauzionale versata dal conduttore all’atto della stipula del contratto di locazione.

La prescrizione di parte del credito accessorio riconosciuto al locatore ha fatto sì che tale differenza si palesasse a vantaggio del conduttore; al quale, pertanto, è stata riconosciuta la rifusione delle spese di lite nella misura di 1/3.
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