Morosità e condivisione solidale tra i condòmini

L’ art. 1129 del codice civile, al 7 comma dispone quanto segue:

Salvo che sia stato espressamente dispensato dall’ assemblea, l’ amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’ esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’ art. 63, primo comma, delle disposizione per l’ attuazione del presente codice.

L’ art. 63 disp. att. al primo comma dispone quanto segue:

Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.

Attività conciliative dell’ amministratore nei confronti dei morosi

Tuttavia, nell’ ambito delle sue competenze, l’ amministratore ha anche molte altre possibilità prima di ottenere un decreto di ingiunzione.

Anzitutto può telefonare al condòmino moroso, condividere il problema, convincerlo a trattare un piano di rientro.

Nella difficile situazione economica in cui tutti ci troviamo, può accadere che alcuni condòmini, anche se solventi da molti anni, all’ improvviso si ritrovino in condizioni disagiate, e non riescano più a pagare le quote condominiale in modo regolare.

Rimborso mensile a quote constanti del debito nei confronti del condominio

In questi casi, l’ amministratore può, in via confidenziale, suggerire al condòmino di calcolare una rata mensile costante con cui cercare di stabilizzare per quanto possibile il debito; o perlomeno di limitare il suo incremento.

Questa è una soluzione che nel breve periodo ha la sua convenienza, ma nel medio periodo la situazione dei debiti pregressi può diventare ingestibile; allora l’ amministratore può adottare una soluzione alternativa, che può essere accolta se nel condominio vi sono sufficienti persone sensibili ai problemi degli altri.

Condivisione solidale della morosità con i condòmini che siano d’ accordo.

In questi casi la soluzione possibile è diffondere in modo riservato il problema tra i condòmini, e proporre la condivisione del debito pro quota.

Ciò si realizza imputando come entrata personale nel conto del condòmino moroso la somma che invece si addebita pro quota ai condòmini che decidono di contribuire a questa soluzione solidale.

Conseguenze economiche del debito incontrollato nei confronti del condominio.

Questa soluzione, a giudizio di chi scrive, è vantaggiosa per il condominio, poichè il debito incontrollato del condòmino moroso può incrementarsi di spese legali che, in caso di vendita forzosa della proprietà, sarebbero molto onerose.

Pertanto si potrebbe arrivare alla data della vendita forzosa con una mole di debito molto gravosa, a cui il nuovo condòmino sarebbe tenuto a contribuire solo per ciò che riguarda l’ esercizio in corso e per l’ esercizio precedente; il resto della spesa sarebbe suddiviso tra tutti i condòmini (compreso il nuovo acquirente) in misura dei millesimi di proprietà.

Il condominio è un sistema forzatamente solidale per ciò che concerne le quote comuni; su base volontaria potrebbe diventare solidale anche per ciò che riguarda le questioni private, nella misura in cui ciò può essere conveniente per tutti.