Meglio indicare indice di prestazione e classe energetica

La lettera del DLgs. 28/2011 si riferisce al primo, espresso in Kwh/mq o in Kwh/mc per anno, ma la seconda è maggiormente fruibile per i cittadini

L’obbligo, a partire dal 1° gennaio 2012, di riportare negli annunci immobiliari l’indice di prestazione energetica indicato nell’ACE, così come disposto dall’art. 13, comma 1, lett. c) del DLgs. n. 28/2011, contiene alcuni aspetti non chiari.
Oltre all’individuazione della data di decorrenza dell’obbligo (si veda “Efficienza energetica: conta il contratto per pubblicare gli annunci immobiliari” del 7 gennaio 2012), un secondo aspetto dubbio, nonostante la formulazione letterale della norma, inerisce l’oggetto della comunicazione che quest’ultima intende assicurare al pubblico dei potenziali acquirenti di immobili.

In merito, sono opportune alcune ulteriori riflessioni, anche in ragione delle segnalazioni provenienti da alcuni lettori rispetto a quanto asserito in precedente occasione (si veda “Negli annunci immobiliari di vendita approda la classe energetica” del 2 gennaio 2012). Il citato art. del DLgs. n. 28/2011 si riferisce espressamente all’indice di prestazione energetica contenuto nell’attestato di certificazione energetica (ACE).
Di norma, i certificati riportano l’indice di prestazione energetica globale EPgl, che, nelle intenzioni del Legislatore, una volta completato il quadro legislativo di riferimento alla certificazione energetica degli edifici, rifletterà la somma dei seguenti addendi:
– EPi (fabbisogno di energia primaria per la climatizzazione invernale – riscaldamento);
– EPacs (fabbisogno di energia primaria per la preparazione dell’acqua calda sanitaria);
– EPe (fabbisogno di energia primaria per la climatizzazione estiva – raffrescamento);
– Eill (fabbisogno di energia primaria per illuminazione).

Ad oggi, tuttavia, l’indice di prestazione energetica globale riportato nell’ACE tiene conto solo del fabbisogno energetico per il riscaldamento e la produzione di acqua calda, vale a dire dei primi due addendi. L’indice di prestazione energetica si riflette in un dato numerico ed è espresso in Kwh/mq per anno o in Kwh/mc per anno. È un dato molto espressivo e puntuale per un pubblico di tecnici, meno eloquente e addirittura criptico, di per sé inteso, per il cittadino comune. In ragione del valore dell’EPgl, in sede di certificazione energetica, l’immobile viene classificato.
A ciascun intervallo (range) dell’EPgl, infatti, corrisponde una classe energetica che sintetizza il grado di efficienza dell’immobile in termini alfabetici (la miglior classe è la A+, seguono quindi la A, la B, la C e così via fino alla peggiore, che è la classe G). L’esito della classificazione risulta meglio comprensibile anche ad un pubblico generico di cittadini, non dotato di una specifica cultura tecnica.

È pur vero che l’EPgl, essendo un numero, è confrontabile agevolmente con quello di altri immobili (sarà più efficiente, per unità di superficie, l’immobile con un EPgl inferiore). Altrettanto vero è che la classe energetica ed il range che la identifica risente anche di fattori legati sia alla conformazione dell’immobile (ed in particolare, al rapporto S/V, dove S è la superficie delle pareti esposte all’esterno o verso ambienti non riscaldati e V è il volume immobiliare), sia alla zona climatica in cui ricade l’immobile. Ciò non di meno, seppure al prezzo di un certo grado di approssimazione, è innegabile che la classe energetica, che deriva pur sempre dall’indice di prestazione energetica, fornisce un’indicazione maggiormente fruibile per un pubblico di non esperti, abituati d’altronde da anni a ragionare negli stessi termini con riferimento agli elettrodomestici (es. classe A++, A+, B, ecc.) ed alle automobili (Euro 3, Euro 4, ecc.). Inoltre, occorre considerare che la necessità di confrontare le offerte immobiliari si pone di norma tra proposte ricadenti nella medesima zona climatica, di talché il fatto che la classe risenta anche di quest’ultima non distorce significativamente la possibilità di comparare gli immobili.

La scelta del legislatore nazionale, che richiede l’indicazione negli annunci immobiliari dell’indice di prestazione energetica, è una scelta in tal senso sorprendente, a meno di non ritenere che sottendesse la volontà di richiedere l’enunciazione, prima ancora del valore dell’indice di per sé inteso, dell’esito della conseguente classificazione energetica. Ma tant’è: la lettera della norma si riferisce all’indice. Significativo – pare – è tuttavia che il legislatore regionale già attivatosi in materia (Lombardia, DGR 24 novembre 2011 n. IX/2555; Emilia Romagna, DGR 26 settembre 2011 n. 1366) non abbia tardato a correggere il tiro, introducendo l’obbligo di indicare, oltre al valore dell’indice, anche la classe energetica, che sintetizza in maniera più comprensibile per chiunque il grado di efficienza energetica dell’immobile. A ben vedere, pertanto, se l’indice di prestazione energetica risponde in senso letterale a quanto richiesto dal dettame normativo, la classe energetica attribuita all’immobile sembra riflettere più fedelmente la ratio legis, che è quella di consentire una conoscenza diffusa dell’efficienza energetica degli immobili immessi sul mercato al vasto e sovente “atecnico” pubblico dei loro potenziali acquirenti, in modo da promuovere le proprietà immobiliari più performanti. In definitiva, il consiglio operativo che si può dare è quello di evidenziare entrambi i dati negli annunci immobiliari (es. “centrale, tranquillo, piano alto, bivano classe energetica C, EPgl = 106,63 Kwh/mq anno”), conformemente alla tendenza legislativa in atto a livello regionale.

Un ultimo aspetto dubbio riguarda gli immobili in corso di costruzione. Come gestire la relativa informativa, atteso che per essi la certificazione energetica non potrà che essere prodotta a fine lavori? Nel silenzio della norma nazionale, verrebbe da dire che, mancando l’ACE, fintanto che l’immobile non sarà giunto ad ultimazione, l’obbligo non operi. Tale impostazione non risulta poi tanto pregiudizievole al vasto pubblico dei consumatori potenziali acquirenti, considerato che da qualche tempo le imprese immobiliari di costruzione competono già promuovendo gli immobili in corso di costruzione anche in funzione del livello di efficienza energetica perseguito (di norma, indicando per ovvi motivi di prudenza la classe energetica ambita, e quindi il range e gli obiettivi di massima, prima ancora che, puntualmente, l’EPgl). In Lombardia, Regione che si è posta all’avanguardia in materia, la DGR 24 novembre 2011 n. IX/2555 prescrive, tuttavia, che, dal 1° gennaio 2012, negli annunci immobiliari relativi ad edifici in costruzione, occorre indicare: l’EPi (fabbisogno di energia primaria annua per il riscaldamento) espresso in Kwh/mq anno o Kwh/mc anno) e risultante dalla relazione presentata in Comune ex art. 28 della L. 10/91; la classe energetica corrispondente.