Manutenzione tubature acqua in condominio

In occasione di interventi di ripristino della perfetta funzionalità delle tubature dell’acqua, spesso in condominio sorgono discussioni, anche accese, per l’individuazione dei soggetti obbligati a sostenere le relative spese.

Deve essere innanzitutto precisato che, in base alla legge [1], anche gli impianti idrici e fognari sono oggetto di proprietà comune, sono cioè di proprietà di tutti i condomini sulla base della tabella generale millesimale, a meno che non risulti il contrario dai contratti di acquisto. Ciò significa che, fino al punto in cui la conduttura si dirama nei singoli appartamenti di proprietà esclusiva, essa è di proprietà di tutti i condomini.

Perciò se fossero necessari lavori di manutenzione (ordinaria o straordinaria) della conduttura in un punto nel quale essa sia di proprietà comune, le relative spese andrebbero ripartite in base a ciò che dispone la legge [2] e, quindi, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno espresso dai millesimi indicati dalla tabella generale.

Lo stesso ragionamento sulle modalità di ripartizione delle spese non può essere sostenuto anche per le diramazioni delle tubature che penetrino all’interno dei singoli appartamenti dei condomini. In questo caso, infatti, come ha avuto modo di chiarire la giurisprudenza [3], trovandoci nella sfera di proprietà esclusiva dei condomini (cioè all’interno degli appartamenti dei singoli condomini) anche le condutture dell’acqua andranno considerate di proprietà esclusiva del condomino.

Di logica conseguenza, anche le spese di manutenzione ordinaria o straordinaria delle condutture idriche che si trovano all’interno delle proprietà esclusive dovranno essere sopportate solamente dai rispettivi proprietari e la giurisprudenza dà conferma di questo [4].

Naturalmente l’altra questione che si pone, soprattutto in caso di perdite occulte, è di accertarsi il punto di origine di tali perdite. Spesso, infatti, la macchia di umidità che insospettisce i condomini può non trovarsi in perfetta corrispondenza del punto della conduttura interessato dalla perdita o, peggio ancora, talora di una perdita dalle condutture non si ha conoscenza se non dopo le risultanze di consumi abnormi di acqua.

Ebbene, in casi simili onde evitare discussioni e liti infinite è consigliabile far effettuare a tecnici competenti una approfondita ispezione dello stato delle condutture dell’acqua esistenti nel complesso condominiale proprio allo scopo di individuare il punto o i punti in cui la perdita si è verificata ed anche le cause di tale perdita.

È chiaro che l’ispezione avrà essa stessa un costo (che andrà ripartito tra tutti i condomini), ma sarà comunque necessario sostenerlo per evitarne di maggiori in seguito (perizie effettuate in ritardo avranno costi sicuramente maggiori se la perdita dovesse, come è possibile, aggravarsi) e perché, comunque, sarà così chiaro chi dovrà sostenere i costi ulteriori per la manutenzione e/o riparazione delle tubature.

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