Manhattan: i costi il fattore chiave del mercato

Manhattan: i costi il fattore chiave del mercato
Riccardo Ravasini, operatore immobiliare sulla piazza più importante del mondo, ci illustra le ultime dinamiche del mercato della Big Apple

“Parlando di un appartamento in un condominio a New York (e in USA), i costi di manutenzione vengono chiamati “common charges”. Insieme alle tasse ( real estate taxes abbreviato RET) questi sono i costi mensili a carico del padrone. (Le tasse in realtà si pagano trimestralmente o volendo anche annualmente, ma vengono nominate nella quota parte mensile).

I consigli d’amministrazione di questi condomini (condo boards) sono, come potete immaginare, sempre alla ricerca di maniere per mantenere i costi bassi ma nel contempo offrire servizi che mantengano alto il valore dell’immobile.

Questo mese il giornale The Real Deal ha preparato una classifica dei condomini a Manhattan con il minor costo di manutenzione mensile fino a considerare quelli più cari.

Le common charges spaziano nella fascia che va da poco meno di $1 a piede quadrato fino ai $4 circa. Il palazzo con il minor costo è 15 Broad Street, proprio di fronte alla borsa di New York, i quali interni sono stati disegnati da Philippe Stark.

Le common charges sono in questo caso 92 centesimi a piede quadrato ma nonostante ciò il palazzo offre servizio di portineria, concierge, palestra, una terrazza comune etc. Un importante fattore che riduce i costi a piede quadrato è la grandezza del palazzo. In questa maniera, come nel caso di 15 Broad dove ci sono 382 grandi appartamenti, è possibile suddividere i costi comune su una metratura maggiore e chiaramente ridurre il prezzo a piede quadrato. Gli altri condomini che seguono nella classifica dei meno costosi sono: Atelier (Midtown West) con 97 centesimi al piede quadrato, Alexander (Midtown East) con 99 centesimi, Hudson Hill Condos (Midtown West) con $1,04, Rushmore (Upper West Side) anch’esso con $1,04. I palazzi con i costi più alti invece sono: Cove Club (Battery Park City) con $3,98, Baccarat (Midtown West) con $3,88, Trump International Tower (Central Park West) con $3,63.

Una strategia attraverso la quale un condominio può cercare di controllare i propri costi è l’utilizzo dei membri del consiglio d’amministrazione. Il condo board può agire in maniera proattiva e controllare che l’azienda che gestisce la manutenzione del palazzo (chiamata management company, un’entità esterna pagata dal condominio) svolga il lavoro in maniera efficiente e senza sprechi; dall’altro lato il palazzo può cercare maniere per fare entrare soldi in cassa (per esempio affittando spazi comuni per eventi privati). Un altro ovvio modo per tagliare i costi è quello di eliminare lo staff non necessario.

La forza lavoro è l’elemento che pesa di più sul budget. In alcuni casi certi palazzi hanno trovato il modo di risparmiare dopo avere effettuato un investimento in energia sostenibile. Per esempio a 20 Pine le luci LED installate l’anno scorso per un costo di $380,000 hanno già portato a risparmi di $200,000.

Locazioni Commerciali

La parte sud di Manhattan (Lower Manhattan, che include il Financial District) ha fatto segnalare recentemente il nono trimestre di attività di locazione commerciale sopra la media secondo un statistica a cura dell’Alliance for Downtown New York.

L’attività di locazione nella zona è stata pari a 2,46 milioni di piedi quadrati locati dall’inizio del 2013, un balzo del 22% dallo stesso periodo nel 2012. La maggior parte dell’aumentata attività è dovuta ad aziende che hanno qui preso in locazione spazio per la prima volta piuttosto che rinnovi di contratti esistenti.

Mentre in altre parti della città i canoni di locazione sono saliti notevolmente nel secondo trimestre 2013, Lower Manhattan ha mantenuto prezzi competitivi con richieste di $22 al piede quadrato inferiori rispetto a Midtown. Lo sconto rispetto al canone richiesto e quello pagato è stato del 10% in media nello stesso periodo.

I Cinesi adorano “Falasheng”

Una nuova specie di investitore Cinese sta acquistando immobili nel Queens, racconta il New York Times. Il numero di Cinesi che possono permettersi di investire nell’immobiliare a New York è salito.

Ora non si tratta più di solamente super ricchi che comprano immobili di lusso sulla 5th Avenue. La nuova ondata è quella degli investitori di ceto medio-alto. Una delle zone preferite è Flushing in Queens (il nome in Mandarino diventa Falasheng). Si stima che in questa zona circa metà delle nuove costruzioni venga comprata da Cinesi della madrepatria. Per esempio 135 delle 410 unità al progetto chiamato Sky View Park (Flushing) sono già andate a Cinesi.”

Riccardo Ravasini
www.ravarealty.com