L’inquilino può partecipare e votare in assemblea di condominio?

L’inquilino può partecipare e votare in assemblea di condominio?

Con la riforma del condominio, è stato definitivamente consacrato il diritto del conduttore (inquilino) a partecipare all’assemblea di condominio, almeno in determinate materie in cui quest’ultimo può essere interessato.

Il padrone di casa (locatore) resta competente in relazione a gran parte delle materie attribuite alla cognizione dell’assemblea condominiale, in quanto conserva pur sempre la disponibilità giuridica dell’immobile. Il condomino-conduttore, invece, può essere convocato in assemblea (in rappresentanza dell’unità immobiliare di cui ha il godimento) e può, in quella sede, esercitare il diritto al voto, solo in relazione ad un numero ristretto e specifico di materie: in particolare, le delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria.

Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni.

Pertanto, spetta all’ amministratore procedere alla convocazione dei conduttori. Nel caso di mancata convocazione, l’inquilino ha diritto di impugnare la deliberazione entro 30 giorni dalla sua comunicazione. Spirato tale termine, non è più possibile impugnarla e la nullità si sana.

I presenti in assemblea, pertanto, dovranno cautelativamente sospendere ogni discussione se fosse accertato che l’amministratore non ha proceduto alla convocazione.

Il diritto di voto in capo ai conduttori potrebbe cambiare il quorum necessario per le approvazioni. Infatti, nel caso in cui un condomino avesse la proprietà di più unità immobiliari oggetto di locazione, aumenta il numero degli aventi diritto al voto solo per la parte del riscaldamento (quorum per teste). I millesimi, invece, rimangono gli stessi.

È stato ritenuto, in ogni caso, a carico del locatore, già prima della riforma, un obbligo di informazione relativamente alla convocazione dell’adunanza assembleare, il cui inadempimento legittima il conduttore a rifiutare il rimborso delle maggiori spese conseguenti a delibere assunte in sua assenza. Ma tale violazione, da parte del locatore, non dà al conduttore il diritto a chiedere la risoluzione del contratto di affitto.

DIRITTI DELL’USUFRUTTUARIO

Quanto all’usufruttuario di un piano o porzione di piano dell’edificio, egli ha il diritto di voto negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.
Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvo alcune eccezioni [1].

[1] Si tratta dei casi in cui l’usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all’articolo 1006 cod. civ. ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 cod. civ. In tutti questi casi l’avviso di convocazione deve essere comunicato sia all’usufruttuario sia al nudo proprietario.
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