Lettera per l’amministratore di condominio

Spesso penso che tutti i condòmini dovrebbero partecipare a corsi di politica e governo del condominio. ( – Lettera per l’amministratore di condominio)

Ad esempio ci penso quando preparo un preventivo per una comunità residenziale che ha bisogno di un amministratore.

Sia che lavori bene o lavori male, il compenso è uguale

Il mio tempo e il mio lavoro è valutato in modo massivo, anche se ogni amministratore lavora a modo suo.

Ci sono amministratori che lavorano molto bene (… pertanto ci mettono molto impegno, molto studio, e molto lavoro), ed amministratori che lavorano molto male (… pertanto ci mettono poco tempo, poco studio, e poco lavoro).

Ma i condòmini non lo sanno; pertanto l’ assemblea alla fine nomina l’ amministratore che presenta il preventivo più economico.

E così la qualità del lavoro scende fino al disastro.

L’ altro ieri mi ha chiamato un’ amico, il quale mi ha detto che l’ amministratore intende approvare il rendiconto consuntivo dell’ esercizio 2018 e il rendiconto preventivo per l’ esercizio 2019.

In altre parole l’ amministratore non aveva redatto il rendiconto dell’ esercizio 2019 (ossia l’ ultimo), e chiedeva l’ approvazione del rendiconto inerente l’ esercizio 2018 (ossia il precedente).

Il tutto senza allegare alcun riepilogo finanziario.

… Non ci volevo credere! Mi sono fatto inviare il rendiconto.

Pertanto ho scritto per conto del mio amico la lettera che di seguito condivido:

Lettera all’amministratore che lavora a modo suo, senza tener conto delle norme di legge in vigore

Gentilissimo amministratore,

In riferimento alla bozza di rendiconto consuntivo dell’ esercizio 2018, che Lei ha redatto, ho notato che il calendario oggi porta la data del 19/02/2020.

Ciò mi è sembrato strano; pertanto ho condiviso il documento con un mio amico che svolge il suo stesso lavoro, al fine di avere un confronto.

Pertanto ho avuto contezza delle informazioni che seguono da un professionista che ritengo preparato:

(Lettera per l’amministratore) – Per ciò che riguarda il punto 1 da discutere nella prossima assemblea (esame e approvazione del rendiconto 2018) l’ amministratore ha rilevato quanto segue:

1) Il codice civile all’ art. 1130 prescrive, tra l’ altro, che l’ amministratore deve redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.

…. in altre parole Lei avrebbe dovuto convocare l’ assemblea più di 6 mesi or sono.

2) Il codice civile, all’ art. 1130 bis, tra l’ altro dispone che Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. 

… Questi documenti obbligatori, previsti dal codice civile, sono inesistenti nella bozza di rendiconto che Lei ha presentato.

Mi chiedo perchè un condòmino dovrebbe approvare un rendiconto che non considera per nulla le norme di legge in vigore, e che valore avrebbe questo voto in caso di contenzioso?

Per ciò che riguarda il punto 3 da discutere nella prossima assemblea (esame e approvazione del preventivo 2019) l’ amministratore ha esposto i rilievi che seguono (Lettera per l’amministratore condominio)

Il legislatore, quando ha scritto l’ art. 1135 del codice civile il quale dispone, tra l’ altro, che l’ assemblea provvede all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini, aveva intenzione di regolare i rapporti tra l’ amministratore e i condòmini per quanto riguarda l’ esercizio futuro (in questo caso l’ esercizio 2020). 

Non si capisce il motivo per cui si dovrebbe approvare un preventivo di un esercizio trascorso, per degli acconti che i condòmini, incautamente, hanno versato di loro iniziativa, a seguito di una gentile richiesta non supportata da alcuna legittimazione giuridica.

…. semmai sarebbe interessante capire come sono stati spesi i fondi che, incautamente, i condòmini hanno versato durante l’ esercizio 2019!

Per ciò che riguarda il contenuto della bozza di rendiconto, supponendo per un istante che sia redatto secondo le norme in vigore, non si capisce il motivo per cui Lei mi ripartisce € 3.501,42 come spese personali, senza spiegarne i motivi.Infatti noto che il totale ripartito di € 413,69 è uguale al totale pubblicato sul rendiconto come addebiti/accrediti personali, ma i miei addebiti non sono descritti.Mi chiedo perchè dovrei accettare un addebito di € 3.500 sul riparto senza alcuna spiegazione scritta sul rendiconto.

Ma tutto ciò riguarda il passato remoto, mentre oggi mi interessa molto di più ciò che è accaduto nell’ esercizio 2019; ossia l’ esercizio di cui Lei deve presentare il rendiconto.

Pertanto Le comunico che da oggi, per ciò che riguarda le mie proprietà, non verserò più alcuna quota condominiale per alcun importo e per nessun motivo fino a che l’ assemblea non approverà il rendiconto consuntivo inerente l’ esercizio 2019.

Le ricordo che il rendiconto dell’ esercizio 2019 dovrà essere comprensivo delle voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che dovranno essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica.

Le ricordo anche che, ai sensi dell’ art. 1130 bis del codice civile,  il rendiconto consuntivo si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. 

Per ciò che riguarda il registro di contabilità in cui sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita, Le chiedo copia del registro dal 1 gennaio 2018 ad oggi.

Inoltre copia di tutti gli estratti conto bancari, al fine di poter controllare la corrispondenza tra le annotazioni imputate nel registro di contabilità e gli estratti conto bancari intestati al condominio.

Ovviamente durante l’ assemblea voterò contro alla sua nomina come amministratore del condominio, e invito tutti i condòmini a fare lo stesso per i motivi che ho brevemente descritto in questa e-mail.
Buona giornata. (Lettera amministratore condominio)

Se gli amministratori lavorano male, la colpa è anche dei condòmini che li pagano poco

D’ altra parte è giusto dire che se i condòmini accettano di pagare i propri amministratori con compensi ridicoli, poi non si possono lamentare se le rate condominiali diventano esorbitanti. (Lettera amministratore condominio)

Anche i condòmini si devono prendere le proprie responsabilità.

Chi siamo

Mi chiamo Antonio Azzaretto. Sono il titolare dello studio Antonio Azzaretto.

Svolgo attività di amministratore di condominio.

Sono il fondatore della Community AziendaCondominio.

Sono iscritto all’ albo dei Commercialisti ed Esperti contabili di Milano.

Faccio parte della commissione di studio dei Commercialisti di Milano in tema di condominio e amministrazione immobiliare.

Svolgo attività di consulente di azienda per comunità residenziali che abitano in condominio.

Svolgo attività di revisore della contabilità ai sensi dell’ art. 1130 bis del codice civile.

Scrivo articoli professionali in tema di condominio su RATIO.