La responsabilità dei condomini per le obbligazioni assunte dal condominio

La responsabilità dei condomini per le obbligazioni assunte dal condominio

Avv. Carmelo Sergi mail: carmelo.sergi@libero.it scrive…

L’art. 1123 del codice civile stabilisce che le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edifi cio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà, all’uso o all’utilità che ciascuno di essi ne trae.

Tale norma determina i criteri di ripartizione delle spese relative alle parti comuni di cui all’art. 1117 del codice civile, mentre altra e diversa questione è quella relativa alla responsabilità di ciascun condomino per le obbligazioni assunte dal condominio nei confronti di terzi sulla quale la giurisprudenza si era in passato divisa. Secondo un primo indirizzo (maggioritario) la responsabilità dei singoli condomini per le obbligazioni assunte dal condominio verso terzi aveva natura solidale.

Ciò significa che i creditori potevano agire esecutivamente anche contro un solo condomino il quale era costretto a saldare il debito per poi rivalersi nei confronti degli altri pro quota. Vi era anche un secondo indirizzo, decisamente minoritario, che riteneva che la responsabilità dei condomini fosse retta dal criterio dalla parziarietà per cui il creditore era obbligato a procedere esecutivamente nei confronti dei condomini in proporzione alle quote di proprietà di ciascuno (obbligazione divisibile).

Va precisato che alla diatriba era estranea la fattispecie dei danni arrecati a terzi (si pensi al caso di un pezzo di cornicione che si stacca dal muro e danneggia un’autovettura) per la quale valeva e vale indiscutibilmente il vincolo solidale fra i condomini per responsabilità da fatto illecito ex art. 2043 cod. civ. A dirimere il contrasto è intervenuta la Corte di Cassazione a Sezioni Unite la quale, aderendo al secondo orientamento, con sentenza 8 aprile 2008 n. 9148 ha asserito che “… il terzo creditore, conseguita in giudizio la condanna dell’amministratore quale rappresentante dei condomini, può procedere esecutivamente nei confronti di questi ultimi non per l’intera somma dovuta, bensì solo nei limiti della quota di ciascuno”.

Il quadro delineato dalla Corte di Cassazione è poi in parte mutato con l’entrata in vigore della riforma del condominio entrata in vigore il 18.6.2012 che ha modificato l’art. 63 secondo comma disp. att. cod. civ. il quale ora prevede che “ i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini”.

In sostanza, pur affermando il principio della solidarietà fra condomini, la norma stabilisce che un creditore per poter recuperare il proprio credito deve prima promuovere un’azione legale nei confronti dei condomini morosi e solo qualora essa si riveli infruttuosa, potrà agire contro quelli in regola con i pagamenti.

Poiché i creditori non possono conoscere la situazione in cui versa il condominio, il primo comma dell’art. 63 disp att. cod. civ. impone agli amministratori di comunicare a quelli non ancora soddisfatti che ne facciano richiesta, i dati dei condomini morosi. In caso di inottemperanza, il creditore insoddisfatto non rimane privo di tutela poiché può convenire in giudizio il condominio al fine di ottenere sentenza che lo condanni a fornire i dati richiesti.

Sull’ interpretazione dell’art. 63 primo comma disp. att. cod. civ. è sorta controversia poiché vi è chi sostiene che, stante il tenore della norma, l’amministratore sia tenuto a fornire i nominativi dei soli creditori morosi e non quelli di tutti i condomini.

Sul punto si è recentemente pronunciato il Tribunale di Monza il quale, con ordinanza n. 3717 del 3 giugno 2015, dopo avere precisato che la norma va interpretata nel senso che la morosità deve riguardare specificamente il debito verso il creditore istante, ha affermato che quest’ultimo ogni volta che la spesa sia stata oggetto di delibera, può procedere esecutivamente per la riscossione dell’intera somma dovutagli prima contro i condomini morosi e poi contro quelli in regola con i pagamenti; qualora invece la spesa non sia stata deliberata, i condomini, in base alla sentenza della Cassazione sopra richiamata, sono tenuti al pagamento esclusivamente pro quota.

Tuttavia, come si è detto prima, il creditore, essendo estraneo al condominio, non può sapere se vi siano condomini morosi rispetto al suo credito o se la relativa spesa sia stata o meno deliberata in assemblea.

Per tale ragione, secondo l’ordinanza, l’art.63, co.1 d.a. c.c va interpretato nel senso che l’amministratore deve, fornire se richiesto, anche l’intera anagrafica dei condomini perché, così facendo, il creditore è tutelato in via preventiva, comprensiva sia del caso in cui il credito sia stato deliberato in assemblea, sia del caso contrario.

Secondo il Tribunale di Monza l’amministratore, pertanto, deve indicare al creditore: se il debito assunto sia stato o meno deliberato, se vi siano condomini in regola con i pagamenti secondo quanto deliberato in assemblea, i nominativi dei soli morosi o, qualora lo siano tutti, l’anagrafica generale del condominio.

Qualora l’amministratore non lo faccia opponendo un rifiuto ingiustificato, come accaduto nel caso in esame, può esporre il condominio ad un’inutile contenzioso che può sfociare in una condanna alla rifusione delle spese legali in favore del creditore con conseguente aggravamento del debito.
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