La mediazione in materia di condominio dopo il DL Fare

La mediazione in materia di condominio dopo il DL Fare

Il D.L. n. 69/2013 (Decreto del Fare), convertito con modificazioni nella L. n. 98/2013, ha reintrodotto l’obbligatorietà della mediazione civile e commerciale, per le materie di cui all’art. 5 del D.Lgs. n. 28/2010, e cioè:

condominio;
diritti reali;
divisione;
successioni ereditarie;
patti di famiglia;
locazione;
comodato;
affitto di aziende;
risarcimento del danno derivante da responsabilità medica e sanitaria e da diffamazione con il mezzo della stampa o con altro mezzo di pubblicità;
contratti assicurativi, bancari e finanziari.
Con tale intervento, prende vita anche l’art. 71-quater delle disp. att. del c.c. per le controversie in materia di condominio, introdotto dalla L. 220/2012 (nota come riforma del Condominio).

L’articolo in questione chiarisce cosa si intende per condominio con riferimento alle materie indicate dall’art. 5, D.Lgs. n. 28/2010 nei casi di mediazione c.d. obbligatoria; la norma dà una nozione ampia di “Condominio” ricomprendendo oltre a tutto il capo II del Titolo VII del Libro secondo, anche gli articoli 61-72 delle disposizione attuative del c.c.

Pertanto, oltre alle questioni strettamente riguardanti il condominio inteso come vicende relative alle parti comuni, sono ricomprese anche questioni relative alla responsabilità dell’amministratore (1130-1133 c.c.), l’impugnazione delle delibere assembleari, la riscossione dei contributi condominiali (art. 63 disp. att. c.c.), la modifica delle tabelle condominiali (art. 69 disp. att. c.c.), l’infrazione dei regolamenti condominiali (art. 70 disp. att. c.c.).

L’art. 71 quater delle disp. att. del c.c. stabilisce per il procedimento di mediazione in materia di Condominio una competenza territoriale dell’Organismo di Mediazione (quella del luogo ove è situato il condominio) specifica rispetto a quella prevista dall’art. 4 del D.Lgs. n. 28/2010 per come novellato dalla conversione in legge del decreto del fare.

Ed infatti, mentre la competenza territoriale dell’Organismo di Mediazione di cui all’art. 71 quater coincide con quella del luogo ove è situato il Condominio, il novellato art. 4 del D.Lgs. n. 28/2010 fa riferimento a quella del Giudice che sarebbe competente per la eventuale causa, con la possibilità, in caso di fori alternativi, che siano competenti anche Giudici diversi da quello del luogo ove è ubicato il Condominio.

Ad esempio, se prendiamo in considerazione un’azione di responsabilità nei confronti di un amministratore, le norme del codice di procedura civile stabiliscono dei fori alternativi quale ad esempio il foro di residenza del convenuto che non necessariamente è lo stesso del luogo ove è situato il condominio (stesso discorso vale per un’azione promossa contro un condòmino moroso).

A mio parere, l’art. 71 quater delle disp. att. c.c., quale norma speciale sulla mediazione in materia di Condominio prevale su quella successiva più generale dell’art. 4 (per come novellato) e, quindi, la mediazione in tema di Condominio deve essere avviata esclusivamente nel luogo ove è situato il Condominio, anche se competente a conoscere l’azione giudiziaria è il Giudice di un luogo diverso.

L’art. 71 quater prevede, inoltre, che l’amministratore si presenti in mediazione previa delibera dell’assemblea da assumere con le maggioranze di cui all’art. 1136, secondo comma c.c.. Tale norma va certamente coordinata con le novità introdotte in materia di mediazione in vigore dal 20 settembre 2013: l’incontro di programmazione e l’assistenza tecnica dell’Avvocato.

La delibera assembleare deve dare istruzioni all’amministratore sull’atteggiamento da avere in mediazione e sui poteri e i limiti entro cui conciliare la controversia. La stessa delibera, a rigor di logica, deve prevedere il conferimento dell’incarico al difensore.
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