La delibera ha solo valore dichiarativo e non costitutivo

La delibera ha solo valore dichiarativo e non costitutivo
Le spese condominiali hanno natura di obbligazione propter rem. Il soggetto passivo di tale obbligazione è il proprietario dell’immobile nel momento in cui la spesa viene posta in essere.

Avv. Leonarda Colucci scrive…

Il fatto.

Un condominio agisce in giudizio per il recupero delle spese condominiali nei confronti di un condomino moroso, ottenendo decreto ingiuntivo che notifica al proprietario dell’immobile che ha omesso di contribuire al pagamento degli oneri condominiali.
Il proprietario dell’immobile in questione si oppone al decreto ingiuntivo emesso dal Giudice di pace, ribadendo di aver venduto l’immobile e di non essere obbligato a pagare le spese condominiali poiché le stesse sono state approvate con delibera dall’assemblea condominiale dopo la vendita dell’immobile in questione.

La sentenza del Giudice di pace accoglie l’opposizione e revoca il decreto ingiuntivo ribadendo che l’opponente (proprietario dell’immobile) doveva considerarsi “soggetto terzo rispetto ai condomini delle assemblee successive alla vendita dell’appartamento” puntualizzando inoltre che “i crediti ingiunti fatti valere in via monitoria, anche se esistenti, mancano dei requisiti di liquidità, certezza, determinazione, esatta documentazione e riferibilità”.Il condominio impugna tale decisione dinanzi al Tribunale di Milano.

La sentenza.

Il Tribunale di Milano ha valutato, in primo luogo, i presupposti di fatto e di diritto che hanno determinato la sentenza del giudice di primo grado oggetto di impugnazione, effettuando tuttavia alcune importanti precisazioni.

Il tribunale lombardo ha constatato che “non essendo l’appellato condòmino al momento dell’emissione del decreto ingiuntivo opposto, non poteva trovare applicazione quanto sancito dal primo comma dell’art. 63 delle Disp. Att. C.c, pertanto il condominio non poteva chiedere ed ottenere nei suoi confronti un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo” (Cass. 22345/2008)

Tuttavia, precisa la decisione in commento, poiché l’oggetto del giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo non coincide solo con la verifica dell’ammissibilità e della validità del procedimento monitorio, ma anche con l’accertamento della fondatezza della domanda di merito introdotta con l’opposizione al decreto ingiuntivo, tale circostanza comporta che bisogna anche verificare se il condomino alienante ( appellato nel giudizio conclusosi con la sentenza in commento) debba rispondere anche dei contributi condominiali maturati quando egli era proprietario.

Muovendo da tale considerazione il Tribunale ha puntualizzato che essendo l’obbligazione per il pagamento delle spese condominiali un’obbligazione propter rem, tale circostanza comporta che soggetto passivo dell’obbligazione è il proprietario dell’immobile nel momento in cui la spesa viene posta in essere.

A tal riguardo, inoltre, la sentenza chiarisce che non ha alcuna rilevanza il fatto che la stessa spesa viene deliberata dall’assemblea condominiale quando il condomino ha già venduto l’immobile, dato che l’obbligo di quest’ultimo di contribuire alle spese deriva dalla legge in forza della titolarità della quota millesimale ( in virtù del principio sancito dall’art. 1123 del codice civile), mentre la delibera che approva la stessa spesa ha solo valore dichiarativo dato che si limita esclusivamente a quantificare e ripartire le spese in base alle tabelle millesimali. ( Cass. 4393/1997; Cass. 6323/2003).

Seguendo tale ragionamento, quindi, il Tribunale di Milano accoglie l’appello, riforma la sentenza di primo grado e conferma l’originario decreto ingiuntivo, imponendo all’appellato di contribuire alle spese poste in essere quando egli era ancora condomino e proprietario dell’immobile successivamente venduto.

In pratica secondo il ragionamento seguito dal Tribunale lombardo nella sentenza appena commentata per sapere a chi addebitare una spesa condominiale occorre fare riferimento non alla delibera che l’ha approvata, bensì al momento in cui la spesa è venuta in essere.
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