La crisi fa esplodere le vendite per nuda proprietà

La crisi fa esplodere le vendite per nuda proprietà

(Il Ghirlandaio) Roma, 22 gen. L’aumento delle tasse, la disoccupazione crescente stanno impattando in modo preoccupante sul settore immobiliare. Due le conseguenze vistose di questo mix di fattori: l’incremento della morosità per il pagamento delle rate di condominio e soprattutto un altro fenomeno del tutto nuovo nel panorama immobiliare, il dilagare di vendite della nuda proprietà anche da parte di soggetti giovani. Prima che la crisi facesse sentire i suoi effetti più evidenti, la vendita della nuda proprietà era una tipologia seguita da una platea piuttosto anziana che con i soldi della vendita si godeva gli anni della pensione o utilizzava la somma per l’acquisto di un altro immobile per i figli.

Ora però il peggioramento del contesto economico ha creato un fenomeno diverso. Non solo ha accelerato le vendite della nuda proprietà ma ha anticipato l’età degli usufruttuari, cioè di coloro che dismettono ma continuano a vivere nell’abitazione. Secondo l’Arpe-Federproprietà ora sono anche i trentenni a vendere l’immobile che hanno ricevuto in eredità dai genitori ma che non riescono a mantenere. Il reddito basso e spesso discontinuo per la precarietà del lavoro o l’interruzione improvvisa con sospensione del salario o la cassa integrazione, rendono difficile il pagamento delle imposte e il mantenimento stesso dell’immobile.

Di qui la decisione di vendere la nuda proprietà per far cassa. Ricordiamo che la nuda proprietà è il valore dell’immobile decurtato dell’usufrutto. Quindi in parole semplici, vendere la nuda proprietà significa vendere il proprio immobile, ma tenendo per sé il diritto di viverci per tutta la vita.

Chi vende la nuda proprietà dell’immobile si riserva il diritto di abitare e godere l’immobile per tutta la vita, incassando subito un capitale che può aiutarlo a vivere meglio o ad avere soldi disponibili per avviare un’attività. In questo periodo di crisi è evidente che c’è una svalutazione dell’immobile venduto con questa formula. La Federproprietà ha calcolato che il prezzo può subire un ribasso a Roma fino al 25% rispetto al valore dell’immobile per arrivare a punte del 35% a Napoli.

Chi compra la nuda proprietà è quindi agevolato perché acquista un immobile oggi, a un prezzo basso in base a l’età dell’usufruttuario. Durante il periodo in cui l’usufruttario rimane in casa, la nuda proprietà si rivaluta doppiamente: sia grazie all’incremento del valore di mercato dell’immobile, sia grazie all’avanzamento dell’età dell’usufruttario. L’ufficio studi di immobiliare.it ha calcolato che l’aumento di questo tipo di vendite è a due cifre.

Dal 2010 ad oggi, l’offerta è aumentata del 20,3% a Roma, del 18,7% a Milano, del 17,4% a Firenze e del 15,5% a Genova. Solo a Napoli la percentuale supera appena il 10% attestandosi all’ 11,1% ed evidenziando come nel meridione, dove la casa ha una centralità maggiore nella vita degli individui, la vendita in nuda proprietà sia ancora un tabù difficile da far tramontare.

La tipologia di immobile venduto in nuda proprietà si trova, solitamente, in stabili di tipo economico e in zone semi centrali o di prima periferia, e il valore della proprietà ceduta oscilla tra i 142.000 di Napoli e i 228.000 euro di Roma. La domanda si concentra soprattutto (per il 97%) nelle grandi città dove la crisi economica si è fatta sentire di più e la scarsa liquidità è più evidente.

Altro fenomeno legato alla recessione è l’aumento della morosità nel pagamento delle rate di condominio. Secondo un’analisi di Confabitare, relativa al 2013, in testa alla classifica si colloca Bologna con un incremento del 33,8% a cui segue Roma con il 33%, poi Napoli (+32,7) e Torino (31,8%). A Milano incremento del 30%, a Catania del 29,6%, a Firenze del 28%, a Genova del 26,5%, a Palermo del 23,7%. In fondo alla graduatoria si colloca Venezia con un +19%.

Questi dati dimostrano l’entità del fenomeno anche se va detto che la crisi sta diventando un alibi per numerosi condomini per fare i "furbetti". Ma questo fenomeno è ostacolato dalla nuova normativa sui condomini. La legge di riforma entrata in vigore lo scorso 18 giugno stabilisce per l’amministratore del condomino, l’obbligo di rientrare i mancati incassi emettendo un decreto ingiuntivo nei confronti dei condomini morosi, non appesantendo quindi di oneri aggiuntivi gli altri condomini come avveniva in precedenza.

Infatti le famiglie che sono in difficoltà prima di sospendere il pagamento dell’affitto, che comporterebbe il rischio di vedersi comminare lo sfratto per morosità, sospendono prima il pagamento delle rate condominiali perché corrono meno rischi.
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