Incompatibilità tra attività di mediatore ed amministratore

Marta Ierovante scrive…

Il Ministero dello Sviluppo Economico (Divisione XXI Registro Imprese) è di recente tornato sulla questione, e in risposta ad un quesito posto dalla Camera di Commercio di Udine ha – si ritiene – definitivamente chiarito che l’attività di amministrazione condominiale, se esercitata in forma imprenditoriale, è incompatibile con l’attività di mediazione (e quindi anche con quella svolta dall’agente immobiliare).

In particolare, si specifica che si determina un’incompatibilità con l’attività di agente di affari in mediazione quando «l’attività di amministratore di condomini [è] svolta con organizzazione anche minima di mezzi (quali attrezzature informatiche, eventuale personale, linee telefoniche dedicate), al fine di trarne un utile e secondo criteri di professionalità», in quanto «trattasi, in questo caso, di attività in forma di impresa che determina un conseguente obbligo di iscrizione al Registro delle Imprese».

Con tale decisione l’Autorità sembra rovesciare l’indirizzo espresso in precedenza secondo il quale le due attività erano da considerarsi tra loro compatibili, sebbene occorra al riguardo qualche precisazione.

Il dato normativo.

Ricostruiamo l’evoluzione di tale orientamento, partendo dal dato normativo rilevante, ossia la legge 3 febbraio 1989, n. 39, il cui art. 5, comma 3, fissava il principio dell’incompatibilità tra l’iscrizione al ruolo degli agenti immobiliari e qualunque impiego pubblico o privato, l’iscrizione in altri ruoli o albi e l’esercizio in proprio del commercio d’immobili. L’art. 18, l. 5 marzo 2001, n. 57 introduceva in seguito il regime di incompatibilità tra attività imprenditoriale e attività di mediatore, sostituendo la norma appena richiamata con la seguente: «all’art. 5, il comma 3 è sostituito dal seguente: l’esercizio dell’attività di mediazione è incompatibile: a) con l’attività svolta in qualità di dipendente da persone, società o enti, privati e pubblici, ad esclusione delle imprese di mediazione; b) con l’esercizio di attività imprenditoriali e professionali, escluse quelle di mediazione comunque esercitate».

L’interpretazione ministeriale.

Con riguardo all’attività di amministrazione condominiale, il Ministero per le Attività produttive, con lettera circolare del 4 luglio 2003, stabiliva che «non rientrando l’attività di amministratore di condominio tra quelle descritte al comma 3 dell’art. 5 della legge n. 39/89, come modificato dall’art. 18 della legge n. 57/01, non sembra sussistere incompatibilità con l’attività di mediazione». L’assunto su cui si fondava detta posizione è che il rapporto tra il condominio e l’amministratore si inquadra non in un rapporto di dipendenza ma di mandato. In sostanza, non configurandosi formalmente l’attività di amministratore condominiale come professione, né esistendo un albo che ne definisse il regime giuridico, lo svolgimento di detta attività si considerava compatibile con l’esercizio della mediazione.

Detto indirizzo trovava conferma nella decisione del 14 giugno 2007, con la quale il Ministero dello Sviluppo economico accoglieva il ricorso presentato da una società che svolgeva attività di mediazione e che era stata cancellata dal Ruolo di agenti di affari in mediazione, tenuto dalla Camera di Commercio di Torino, in esecuzione di un provvedimento camerale con il quale era stata rilevata l’incompatibilità fra l’esercizio dell’attività di mediatore e quella di amministratore condominiale. E precisava: «in mancanza di una norma specifica statale, l’attività in argomento non può ancora essere considerata una vera e propria professione e, quindi, resta valido quanto affermato con lettera circolare n. 554611 del 4 luglio 2003.

Per quanto riguarda poi l’iscrizione dell’interessato al registro delle imprese occorre tenere presente che l’obbligo sussiste soltanto per l’esercizio dell’attività d’intermediazione e non ha rilevanza ai fini dello svolgimento dell’attività di amministratore di condominio».

In definitiva, rispetto gli amministratori di condominio, se considerati semplici mandatari dei condomini ex art. 1131 c.c., non si sarebbe ravvisata incompatibilità rispetto all’attività di mediazione; detta incompatibilità si sarebbe invece determinata se i medesimi amministratori fossero stati ritenuti professionisti.

Con la circolare del 24 settembre 2013, il Ministero dello Sviluppo Economico richiama, in primo luogo, quanto già affermato nella lettera circolare del 4 luglio 2003, e ribadisce che, determinandosi tra condominio e amministratore un contratto generalmente inquadrato nello schema del mandato, gli obblighi contrattuali a carico di quest’ultimo sono tali da escludere, per il medesimo soggetto,

«la configurazione di un’attività professionale assimilabile a quelle previste e disciplinate dal codice civile». E aggiunge che, se l’attività di amministrazione condominiale viene svolta «saltuariamente o a titolo di passatempo», la stessa non può ricadere nell’ambito di controllo e regolamentazione delle Camere, non potendosi in alcun modo definire un’attività imprenditoriale. Il Ministero compie però un decisivo passo in avanti laddove, fugando ogni dubbio, dichiara che «tenuto conto che l’amministratore di condomini ha una qualificazione pluridimensionale a seconda delle fattispecie, laddove venisse accertato l’esercizio dell’attività in modo professionale ed abituale, ovvero imprenditorialmente, questa sarebbe incompatibile con l’esercizio dell’attività di agenti di affari in mediazione».

Ne discende dunque, inequivocabilmente, l’incompatibilità tra l’attività di intermediazione e l’attività di amministrazione condominiale, quando quest’ultima venga esercitata in forma di impresa.
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